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はい。こんにちは、ラジオ。小山です。
すいません、このラジオを聴いていただきまして、ありがとうございます。
今日の放送ですけどね、まだアップしてないので、一本ね、ライブで収録したいと思います。
昨日ね、ライブ放送した後に、自宅の方に帰りましてね、
昨日見た物件をね、銀行の評価ベースのね、キャッシュロインのシミュレーションとか、
あとはその銀行の時価評価、ここの部分をですね、
出して、賃貸の需要とか、そのエリアのね、家賃相場、
まあそこの部分ちょっと調べまして、
あとは、なんだろうな、まあ路線化とかは、まあ時価評価ね、出すのに調べますけど、
まあそういった諸々の一連の資料をまとめて、銀行さんにね、昨日の晩に、晩のうちにね、
メールして、まあ今朝ね、朝一番で、銀行さんのね、担当者の方に、
まあこういう物件、物件の概要書と、
キャッシュロインのシミュレーション、あと時価評価とか、
まあそういうものをね、あの出したんですよね。
あらかじめ、昨日の物件見てすぐ、物件の概要のね、
ちょっと多様年数越えのアパートだったので、
融資が出せるかどうかということで、
銀行さんにね、電話で、まあちょっと感覚どうかということでね、聞いたんですね。
まあ土地の評価がガッツリ出るような物件だったんで、
まあちょっと多様年数2年ぐらいちょっと超えてますけど、
まあいけるんではなかろうかと、まあそういう話だったので、
まあ検討しようかなということでね。
で、まあ銀行さんに融資脱進する資料をね、ちょっとまとめて作って、
昨日ね、出したんですね。メールでお送りしました。
まあ本当は今日ね、まあ銀行の担当者に会って、
あの細かく説明できればよかったですけど、
まだね、構図とかね、いろいろそういった銀行融資をお願いする資料がちょっと不足しているので、
まあ取り急ぎ、概要書と、まあ私が作った資料ですよね。
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まあそういうものをお出ししました。
で、まあプロパーでね、まあ融資していただくということで、
相談ね、させていただいてます。
なんか、物件見てね、すぐね、資料作って出したにも関わらず、
銀行の担当者さんがね、来週1週間なんか夏休み取るとか言ってるから、
しょうがないなあと思いながら、まあしょうがないですよね。
まあただね、昨日見た物件ですけど、2DK×10個の物件なんですけど、
まあ半分空いてるんで稼働率低いんでね。
で、まあそういう物件なんで、あと対応年数を超えてる物件なんで、
まああんまり私以外に手を挙げる人いるのかなとか思いながらね、
銀行融資を使うと考えると、
まあ私再生系の物件結構やってるんで、それで融資してもらったりしてるんでね、
まあきっと私しか買えないんじゃないかなと思ってですね、今依頼してるとこですね。
それで、まあ物件のですね、取得に関しては基本的にプロパーでね、
こう融資してもらうんですけど、
最近ね、あの私ちょっと気づいたというか、銀行員から言われて、
ああそうかと思ったことがあって、
よく保証協会付きの融資ってありますよね。
1都3県で保証協会付きの融資のセミナーがあるとかっていうのを聞いたりしてて、
なんで保証協会付きの融資を引くためのセミナーがあるんだろうみたいな、
まあそんな感じでちょっと前思ってたんですよ。
で、銀行員の方とね、その取引のある銀行員の方と話してましたら、
あの修繕とかはね、結構大規模修繕とかそういうものって、
まあ私今2個ね、お願いしてる金融課さんあるんですけど、
これ両方とも保証協会付き融資でお願いしますとかってね、こう言われるんですね。
で、その1つの理由としては、やっぱり担保が取れないっていう部分と、
あと有識感かなという感じですよね。
まあこの辺がちょっとあるんじゃないかなと思いますね。
まあ正確なところはちょっとね、これ私の想像にしか過ぎないので、
まあ正確なのかどうかちょっとわかりませんけど、そんな感じじゃないですかね。
で、まあ保証協会ってね、例えば私住んでる神奈川県ですと、
まあ横浜とか川崎とか神奈川県の保証協会なんかありますけど、
まあ私なんかはね、神奈川県の県大地区というところに住んでますんで、
まあ保証協会使うとしたら、神奈川県の保証協会しか使えないので、
っていうのはありますよね。
で、無担保が8000万でしたっけ。
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で、有担保であと2億。
で、トータル2億8000万とか、なんかそんな感じですよね。
で、まあこういうのもね、細かく調べてね、
まあ有志相談される方も多いと思うんですけど、
まあただね、これ私思うんですけど、
いい際もないようにするとですね、
まあプロパでそもそも有志引っ張ろうと思えば、
保証協会の有志ってね、つきますからね、間違いなくね。
だからあえて保証協会付きの有志を引くために、
セミナーってやっぱ微妙だなって私なんかはちょっと思いますよね。
まあそういうふうにちょっと思ったりします。
ただまあね、エリアとかも結構あると思うんで、
まあこれにね、一概に私の言ってることが正しいかというと、
まあそうでない場合もね、ただあるのかなと思いますね。
で、よくね、
私のこちらのスタンドFMではよく法人、ある程度ね、
例えば年収1000万とか取ろうと思ったら法人一択じゃないかという、
そういうお話をするわけですけど、
例えばお勤めをされてて、
こだてをね、2個3個とか4個でもいいんですけど、
まあそんな感じで、お勤めの収入以外に、
不動産からの復業というわけじゃないですけどね、
収入を得ようと、
まあそういうレベルであれば別に個人事業にしてもいいわけですよね。
前提条件としては、不動産を買い進めていこうと考えた場合には、
まあ私はね、法人でやっていった方がね、
税制上のメリットとかそういうものがね、結構大きいかなと思ってるんですね。
まあですからどこを目指しているかですよね。
不動産の賃貸業をやるといっても、
いやこだて何個か持てればそれでいいんですっていう方ももちろんいらっしゃるでしょうし、
まあ独立してね、不動産で食っていけるだけ稼ぎたいというのであれば、
まあ私は法人かなと思いますね。
まあこれもなんかいろんなね、人の発信の中でね、
個人がいいのか法人がいいのかみたいな議論ってよくありますよね。
まああのまず入口の部分で言うとそこじゃないかなと思いますね。
まあ副業的にいくつかこだてをね、持って収入を得る、
まあそんなイメージだったらまあ個人でもいいのかなと。
ただしまあ独立するとかね、それで食っていくぐらいだと、
まあ法人でやった方がまあ私は税制上のね、
メリットとかまあそういう部分が享受できるのかなと思いますよね。
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そんなことをねふとね思いますね。
で先日ですね、今回有志をお願いするね金融官さんに行ったときに、
支店長さん変わられるというお話でね、
でまあ今の現在のね支店長さんと今度新しくね、
着任される支店長さんとお話をねさせていただいたんですけど、
やっぱりねあの経営者の方があの事業処刑とか相続の話ってね、
中小のレーザー法人って本当考えてる経営者の方ってね、
やっぱ少ないみたいですよね。
実際にじゃあ相続対策とかまあいろんなことを考えながら、
やってる方がまあ非常になんか少ないというふうにおっしゃってましたね。
まあよくあの資産家でもね、
あの3代でこうね資産食いつぶすみたいなね、
そういうお話ってありますよね。
でまあその時支店長さんとかにね私をお話したのが、
まあ自分が頑張ってね稼ぐことっていうのはできるんですけど、
何が難しいってね一番難しいのって、
その私が例えば稼いだとして、
じゃあその子供たち事業処刑する子供たちが、
まあいわゆるバカ息子だとね、
やっぱりそういうね3代で食いつぶすという、
そういうね風になっちゃうわけですよね。
だから子供への教育というか、
事業処刑ってね難しいですよね。
まあ私だけが頑張ればいいという話でもなくて、
やっぱり子供たちもまあお金の教育というかね、
そういうマネーリテラシーとか、
まあもしくは経営者になってもらうための、
なんかね教育とかね経営を学ぶとか、
まあそういうことを考えていった方がいいと思いますし、
そういう教育をやっぱりしてもらった方がね、
いいんじゃないかなと思いますね。
でまあこれちょっと恥ずかしながら身内の話なんですけどね、
前も話しましたかね。
うちの身内で、
まあこのラジオだからあれですけど、
まあうちの妹のとついたところがね、
まあもともとあの鹿児島の方でね、
昭和やってるね家で。
まあおじいちゃんとかね設備工事とかですんごいこう、
稼いだらしいですね。
で鹿児島市内の一等地とかそういうところにビルとかね、
まあ駐車場とかたくさん持ってて、
あの大モッケして1台でね、
そういうおじいちゃんがいて、
でまあそのうちの妹がですね、
とついた旦那っていうのが孫にあたりますけどね、
まあいわゆるそのお父さんもね、
いわゆるボンボンなんですよ。
で事業を拡大していくとか、
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事業を多角化してとかね、
まあそういうこともせずに、
そのあるものがね、
まあ当たり前みたいな感じで、
商売やってたね会社を継いでたんですけどね、
やっぱりね、世の中の流れってね、
まあおじいちゃんの代から今の孫の代まで、
あの旦那の代まで、
3代になるとね、
うまくいってた商売ももうだんだん
シリスボミになってきてね、
なかなか稼げなくなってきて、
で今うちのですね妹の旦那の事業というのは、
もう実際その、
じいさんがね、
稼いで買えた不動産、
相続した不動産、
まあそこの収入からね、
食っていってるような状態で、
まあその商売やってた会社自体がね、
商売がもう成り立たなくなってるわけですよね。
ですからやっぱりね、
単純にこう事業生計とか相続だけではなくて、
子供の代、もしくは孫の代まで、
お金の教育というか、
そういうことってやっぱり大事ですよね。
これやっていかないとね、
なかなかちょっとね、
大変だと思います。
ですから冒頭で話したように、
個人がいいのか法人がいいのかっていうね、
まあ不動産の、
おそらく私のラジオ聞いてる方ってね、
そういう方がたくさんいらっしゃいますので、
不動産を買っていこうという方が多いとは思いますけど、
行き着くところってやっぱりそういうところじゃないかなと思いますね。
まあもちろんね、
DAIWITHZEROでしたっけ、
なんかその子供にね、
そういう資産を残さずに、
まあ自分のね、生きていく中で、
まあ全部そういうのは、
お金とかそういうものは残さずに、
っていうそういうね、
考え方とか、
まあそういうものの話もありましたけどね。
で、結局ですね、
なぜ私個人が、
あんまりその、
なんて言うんでしょう、
好ましくないかなというのは、
不動産をね、
個人で進めていきますと、
まあうちの周りなんかでも、
地主さんなんかよくあるんですけどね、
不動産は地主さんですからね、
土地とか、まあ持ってる人としますよね。
ただし、そういう住人さんって、
不動産持ってるんだけど、
原油金持ってなかったりしてね、
キャッシュ持ってないんで、
結局、
ちょっと前にね、話あったの、
中山美穂さんのお話ありましたよね。
相続した側が、
キャッシュ持ってなければ、
相続税払えませんとか、
なんとかって言いますよね。
ですから、そういう状況になると、
結局ね、先祖代々のとか言いながら、
それ売らないと、
相続税すら払えないとかね、
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まあそういう例っていうのは、
本当にごまんとあるわけですよね。
だから、個人でね、
不動産持ってると、
相続するときに、
まあ、
亡くなったご主人がね、
居て、
奥さんが居てね、
あと奥さんが何名かっていう形で、
やった場合に、
遺産をね、分野するときに、
まあ、不動産を分けると言ってもね、
簡単にはいかないんで、
結局、
それを売って、現金化してね、
それでこう、分けると、
そういうことになっちゃいますからね。
相続対策って、
すごい時間かかるんですよね。
ですから、
私がこちらのスタンドFMでお話しているのは、
法人箱を使った、
事業承継、
相続対策をするということなんですね。
まあ、もちろん
子建て1つ、2つだったらね、
別にね、いいのかもしれませんけど、
まあ、
そういうのもありますよね。
それっていうのは、
自分が稼げばいいとか、
そういう話ではなくて、
やっぱり、
自分はいいんですよ。
自分が亡くなった後に、
後の人が大変な思いをするとね、
あれなので、
そういった部分は将来を見据えて、
やっぱり考えていくべきですよね。
で、
よく不動産投資家と言われる方にはね、
中では、
不動産を買うことに、
一生懸命なってね、
そういう相続対策のことって、
あまり考えていなくて、
よく私言いますけどね、
純資産が大きくなってね、
そういう方も中には結構いらっしゃる。
というか、ほとんどそうじゃないですかね。
で、
まあ、私が言っているね、
例えば、
純資産があまり大きくならないようにして、
その代わり、
個人役員にね、
役員保守を洗ったりとか、
それをまた役員代わり入れ金で法人に入れたりして、
銀行さんからは、
自己資本として見ていただくわけですけど、
そういうこともやっぱり、
考えていかないと、
ただやみくもに買えばいいというものでもないですよね。
そんなことはね、
ちょっと思ったりしますね。
はい、えっと、
小枝さん、
大賀さん、
ツモさん、
マルカ商店さん、
ラバールさん、こんにちは。
まあ、そんな感じでね、
思いますね。
で、この間、
支店長変わられるときに、
銀行さんにもそういう事業生計の話ってね、
必ずするんですよね。
まあ、お決まりの文句みたいになっちゃってますけどね、
私ね。
法人2社でやってるのは別に、
他法人スキムとかそんなんじゃありませんと。
で、息子が2人おりますんで、
まあ、
息子にね、一つずつ法人を
継がせるために、
そういう風にしてます。
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で、まあ、
純資産積み上げないのも株変わらないように、
まあ、そういう風にやってますと。
で、自己資本厚くするという部分は、
役員から入れ金はね、
地銀さん、新金さん、
新組さんはね、
自己資本として見ていただけますんで、
何ら問題ないと思ってます。
という、そういう話とかね。
まあ、そんなら、
入口の部分の話でしか
すいませんけど、
まあ、そういう話をね、してるわけですね。
で、銀行員の方もね、
あのー、
まあ、
これあれなんですよね、ちょっと、
少し棘があるように聞こえるかもしれませんけど、
銀行員の方もね、
意外と知らないっすよ。
あの、こういうのってね、
まあ、なんか、
なんだっけ、SPCでしたっけ?
なんかそういう、なんかあの、
ホールディングスカとか、なんとかってね、
言ってますけど、
そういうのね、銀行なんか、
提案してきたりするみたいですけど、
まあ、私なんかはそうやってね、
もう法人も2社作って、
まあ、子供の分だけ法人作って、
それで賃貸をやっていくとね、
まあ、事業消去しやすいかなということで、
まあ、やってますけど、
まあ、銀行の相続対策とかって、
SPCとかって言いますよね、
まあ、例えば、私がね、
えー、やってます、
株式会社Aがあったとして、
で、
まあ、その株価が上がるから、
あの、SPC、
まあ、いわゆるホールディングス化して、
とかって言うんですけど、
結局その、あのー、
株式会社Aは株価を抑えられるかもしれませんけど、
うーん、
その、SPC作ったそこのね、
ホールディングスの会社の株価がまた上がるから、
なんかちょっといまいちよくわかんねえなって、
自分なんか思いますけどね、
あんまり、
うーん、
ホールディングス化って結局、
まあ、後付かなっていう感じしますよね。
ちゃんと相続対策をもともと考えていれば、
あのー、
そういうことはしなくてもいいんじゃないかなっていうのが、
うーん、
私は思うんですけどね、
まあ、ちょっと違うご意見もね、あるのかもしれませんけど、
まあ、もしかしたらSPCについて、
あんまり私が詳しくないのかもしれませんけどね、
まあ、そういうのはありますよね。
だから、
まあね、
あのー、
いま、ラバールさんとかね、
いらっしゃいますけど、
まあ、まだまだお若いんでね、
マフトさんを買うことにね、
一生懸命、
なるかもしれませんけど、
必ずね、
そういうことっていうのは、
先々見据えて、
相続ってね、
時間かかるんですよ、
本当に。
制度上という話もありますけど、
対策を打つためのね、
そういうのもそうですし、
先ほど言いましたよね、
子どもへの教育とか、
まあ、そういうものもね、
やっぱり、
自分は一生懸命稼いだとしても、
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バカ息子じゃね、
なんともなりませんから。
恥ずかしながら、
身内の、
先ほど事例を話しましたけど、
やっぱり、
それが当たり前だと思うとね、
努力もしなければ、
そういう勉強もしないんでしょうね、
きっとね。
その人はね、
生まれた家がね、
裕福で、
恵まれたというだけですからね。
でもなんか、
相続のことを考えても、
法人税とか所得税とか、
いろいろ税金払いますけどね、
相続税とかって、
二重課税もいいとこだなって、
思いますけど、
でもね、
日本国内ではね、
そういう制度になっているわけですからね、
その中で生きていくしかないんで、
その中でね、
考えた方が、
考えなきゃいけないですよね。
で、よくね、
これは私の考えなんですけどね、
不動産を買っていって、
銀行から融資を受けるためにも、
利益を出して納税してとかってね、
本当に9割9分と
皆さんおっしゃいますけどね、
そこじゃないんですよね、
本質的なところってね。
銀行って、
貸したお金が返ってくるかどうかは
やっぱり見てますんで、
ぶっちゃけ、
収入は少なくても、
現金たとえばたくさん持ってればね、
1億持ってるとか、
そういうところに融資するんですよね。
だから、利益を上げてって
言いますけど、
銀行のですね、
定量評価と言われる
格付けの中では、
3キレ軍族の黒字がってよくね、
格付けの中で
決算しようとかって言いますけど、
129点のうちの
5点しかありませんからね。
これは格付けの話って、
これまで何度となく
話してますけど、
よっぽど大事なのってね、
返済能力なんですよね。
そこはやっぱり理解した方がいいですよね。
あと、ここについても、
単純にそれに合わせて、
まあ、決算内容とかね、
財務の内容、
もちろん身額も大事なんですけど、
また自分の言葉でですね、
銀行の支店長さんとかに
ちゃんと説明できないとやっぱりダメなんですよね。
だからやっぱり
経営者にならなきゃいけないっていうのは
そういうことなんですね。
ましてや、
銀行さんに許してくださいっていうのは、
不動産投資に許してください
っていうのは、
銀行からすれば
投資には許しませんよっていう話ですからね。
あくまで
事業生の許しということで、
設備資金とか、
そういうところになるかと思います。
やっぱりその辺はね、
やっぱりこう、
銀行の思考をやっぱり理解するってのは
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大事ですよね。
そうしていかないとやっぱり
なかなか
ちょっと難しいんじゃないかなと思うんですね。
なかなかね、
よく私言いますよね、
銀行員の方と仲良くなりましょう
とかってね。
あの、
やっぱりそういうのもですね、
銀行員の方とコミュニケーションとって、
月次報告とかね、
そういうものを
やった中でね、
こちらの趣向を理解してもらうと。
もちろんそれは財務内容を良くして
ということが
あっての上ですけどね。
そういうのはやっぱり
大事じゃないかなと思いますね。
なんかいろいろコメント入ってますね。
ちょっと待ってくださいね。
何ですか?
最近ライブが多くていいですね。
あ、そうですか。
是非本を出しましょう。
ありがとうございます。
本は出さないですよ。
ポータルサイトの
あの、ああいうのからもね、
昔ね、
昔楽松さんからなんか来たことあるな。
そういえば。
私のね、Xのポスト見てね、
なんかね、
ちょっと出ませんか?みたいな。
来ましたけど。
まあお断りしたんですけど。
銀行さんも現金ですね。
現金ですよ、
銀行さんは。
やっぱりキャッシュ持ってる。
キャッシュイズキングって言いますけどね。
本当にそのように思います。
七役さんこんにちは。
そんな感じですね。
今日も25分も話しちゃいましたね。
ちょっとライブだとね、
話しすぎちゃうんですよね。
だからちょっと余計なこととかね、
出現とかもあるかもしれないんで、
ちょっと編集して
アップしようかなと思いますね。
まあそんな感じで、
ちょっと時間もだいぶ長くなりましたんで、
この辺でね、終了と
しようかなと思います。
最近ちょっとライブ
なぜやってるかと言いますと、
結構あの私の放送って
5分ぐらいで話そうと思うんで、
かなりコンパクトにね、
要点だけまとめてこう話したり
することが多いんですけど、
まあなんか
世間話みたいなところから、
ね、あの
まあまあ私の人となりというかね、
お会いしたことのある方はね、
まあだいたいどういう人間か
っていうのはわかるかと思いますけど、
まああの
普段のザックバランに
こう話してるところから、
まあ私の
人となりというか、そういう部分もね、
知っていただければということで、
最近はね、
ライブで放送をね、
させていただいてます。
はい、ということで
長くなりましたんでね、そろそろ終了と
させていただきたいと思います。
えっとね、
27:00
30分近くもお付き合いいただきまして、
本当にありがとうございます。
それではね、今回はこちらの方でね、
終了とさせていただきます。
またね、お聞きいただけましたら
幸いです。
よろしくお願いします。
ありがとうございました。
