00:08
はい、モニタマレディオ 大山です。
いつもですね、東のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、こちらの番組ですけれども、ハイクラスバリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店株式会社KRC、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢ハッチ旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマになりますけれど、今回のタイトルはですね、
プロパー融資の内諾ということでね、お話したいと思います。
はい、少し前の放送の中でね、緊急報告みたいな形で、
今、取得を考えている物件があって、金融機関さんにプロパー融資のね、
脱進をするということでしています、ということでね、お話した回があるんですが、
本日ですね、朝、金融機関の担当者さんからご連絡いただいてね、
無事にですね、私が希望している枠で融資期間、
その辺でね、プロパー融資ということで、融資の内諾ですということでご連絡をね、いただきました。
金利の方がね、去年、あと今年と、利上げが進んでいますので、
一昨年ね、プロパー融資で受けた時よりもね、やっぱり上がっているんですよね。
そこはね、やむを得ないかなというふうに思っております。
またね、財務改善に努めて、金利の交渉とかできるような財務体質を持っていけばいいかなということで、
今回はね、私としては希望している融資額、あと条件ですね。
そういった形で融資が決まりましたので、
もともとね、金額の方には売り主さんとは合意しておりますので、
これがね、6月ですかね、決済という予定でね、取得ということになりました。
今回ね、取得する物件につきましては、
2DKの8戸ということで、軽鉄のね、築31年でしたかね。
03:00
2DKのアパートということで取得が決まりましたね。
リマイン直すと、もともといただいたレントロールを見ますとね、
非常にちょっと安い家賃で入居していただいているので、
相場を確認するとね、まだまだ家賃の方が上げられるということで、
だいたい引き直すとね、15%ぐらいですかね。
そんな感じで取得することになりましたね。
少し前にも話しましたように、売却をね、
売却益がちょっと出ているということもあって、
修繕と、あと薬品商用ですね。
それと、少しになりますけどね、今回取得する物件の原価承計額もね、
取れればという形で、今私が考えているね、
社外流出しないというキャッシュロケーの今期のね、
目標としているところとか狙っているところは上手いこと言っているのかなと思いますね。
そんな感じでね、今日はプロパー融資の内諾というご連絡をいただいたんですけど、
やっぱりいろいろ感じるのが、
いつもお話していますように、
財務諸表をやっぱりしっかり理解して、
金融換算に話をすることができるということって非常に大事ですよね。
今回のお話の中でもキャッシュロールのシミュレーションですね。
いつもお話していますように、
創業経産省と一緒ですからね、
それプラス元本の返済と原価承計額をプラスしてということで、
税引き用のキャッシュロールを出して、
あと金融換算目線の担保評価とかそういうものも数字できちっと抑えて、
ですから返済に滞りはないですよという、
そういう金融換算目線のお話も担当者さんとお話させていただいて、
物件持ち込んだ時点でね、
これいいですねみたいなすぐリアクションがありましたので、
間違いなくつくなとは思ってましたけど、
ダメなら現金で決済しても最悪かねとは思ってましたけど、
ほぼつくなというのは確信してましたので、
狙い通りかなというふうに思いますよね。
やっぱり不動産の賃貸業って何でも買えばいいよというものでもなくて、
私は別に融資を否定しているわけではありませんけども、
バランスのBSをやっぱり考えるべきだと思うんですよね。
今自身が自身の個人法人含めて、
いわゆる銀行目線で言った時に資産超過なのか財務超過なのか、
そういったところをやっぱり把握したいですよね。
実体BSですね。
金融換算は財務諸表だけでは評価しませんからね。
管理会計に基づいて必ずね、
例えば持っている不動産の価値とかを出し直してね、
06:02
例えばそれが含み益があるようでしたら妨害資産ということで見ますしね。
あとその帳簿以外に載っているね、
例えば私なんかで言えば東産防止協会とかあるわけですけど、
小規模企業協会とか個人法人含めて、
そういうものを妨害に持ってますよというね、
ちゃんとこちらの資産状況も開示するということが大事ですよね。
やっぱり利益を出すという部分よりも、
やっぱり返済能力だと思うんですよね。
普段こちらのスタンドFMでお話している内容をそのまま私は実践してますし、
金融換算にもそういう交渉とか説明をしております。
ここ最近の物件の取得、融資を使うものに関しては、
プロパーで全て融資いただいてます。
保証協会付きとかそういうものではありませんので、
外れてはいないのかなと思ってますので、
やっぱり経営者になって、
自身の経営についてしっかり財務状況とか財務消費を理解した上、
話せるということが何よりも大事なのかなと思いますよね。
アパートローンとか信用証協会付きとかそういうものではないので、
やっぱりこの辺は自身の格付けを上げていくということ、
いかに上げていくかということを考えたほうがいいと思いますよね。
ということで、今回はプロパー融資の内諾ということで、
お話しさせていただきました。
いつも東野レディをお聞きいただきましてありがとうございます。
また、コメントをいいねも頂戴しましてありがとうございます。
また、今回の内容がいいなと思われましたら、
ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、
また励みとなります。
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
