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はい。フォーニッツ & レディオ。
大山です。いつもですね、友のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい。今回も、ライブでね、本日の分の放送をね、収録しようかなと思いますね。
えっと、今回ね、何をお話ししようかなと、考えた時に、
今、私が不動産を取得する時にね、どういう部分を意識して取得しているかということで、ちょっとね、お話ししようかなと思いますね。
今、不動産をね、私が検討する時に、どういう部分を取得する際に意識しているかと言いますと、
もちろんね、キャッシュローが借り入れを使う前提であれば、キャッシュローがどれだけ出るとか、そういうキャッシュローのシミュレーションというのも、当然ね、やるわけですよね。
持ち続けられるかという大前提があってね、それをちょっと意識しながら取得するわけですけど、
それ以上にね、最近やっぱり私意識してますのは、銀行の時価評価っていうのをね、やっぱり非常に意識してますね。
そこを意識している理由というのはですね、不動産ってね、長らく所有し続けてインカムを得ていくというビジネスモデルではあると思いますけどね。
ただし、どんな状況になるかってわかんないんでね、いずれ売却するタイミングもね、あるのではないかなということで、そんな感じで。
だったらね、やっぱり出口も考えて、あとは銀行の融資がつけやすい、そういう取得の仕方をね、意識してるわけですね。
ですから、銀行の時価評価ってめちゃくちゃ意識してるわけですね。
よく不動産の賃貸業をスタートするときに、アパートローンとかでね、一番最初購入し始めて、立て続けに購入したりとか、そういうことがね、あると思うんですよ。
私もそうでしたしね。
アパートローン自体を否定するものではないんですけど、結局、プロパーローンとかで融資がつきづらい物件でもですね、アパートローンだと買えちゃうということはありますよね。
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融資申し込んでね、購入する方の属性とか年収とか、そういうところで、アパートローンだとね、年収とかそういう条件がはまれば融資がついちゃうと、そういうことって多々ありますよね。
ですから、プロパーローンはつかないんだけど、アパートローンだったらね、融資はつくと。
そういうことで買い進めるとね、後にやっぱりその、担保不足とか、いわゆる銀行から見たときに事業生の融資を考えたときに、借り入れ方の状態というかね、そういうこともあるのかなと思いますね。
ですから、買い方っていうかね、取得の仕方もやっぱり考えていかなきゃいけないですよね。
で、先日ですね、ある親仲間とちょっと話しててね、最近ちょくちょくこのラジオなんかでも話してますけど、ある程度規模を持ったらね、サロンやりましょうみたいなね、そういうのを推奨する親の会か、そういうのがあると聞いたりしますけど、
それってあんまり不動産時代で稼げてないのかな、みたいなね、そういうところってなんかありますよね。
で、まあどうなんすかね、なんかそういうサロンを推奨するっていうのはね、まあ短期間でこうなんかね、規模を拡大してとかっていうので、まあおそらくわかんないですけど、まあアパートロンとかで言うとね、某S銀行とかO銀行とかT銀行とかなんかいろいろあるじゃないですか。
それなんかおそらくですね、これ私の想像にしか過ぎませんけど、この間親仲間と話してる中で出てたのが、やっぱりその他の借り入れ、融資申し込んでるのを多分伏せて、融資をね、引っ張ってきて、でなんか一気にこう規模を拡大するみたいなね、まあそういう感じではなかろうかなと思いますよね。
昔なんかよく多方人スキームとかってね、言われてましたけど、まあそれに似た形でね、他の借り入れが見えない状態でCICとかああいうのに乗っかる前に、一気にね、同時にこう融資を申し込んで、物件を取得していくみたいなね。
多分なんかそういう期限の利益のね、なんとかとかいうところに引っかかるようなね、ちょっとグレーというか、まあ多分金融感染的に言うとアウトだと思いますけど。
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でも結局これやってもね、まあ決算書であったり確定申告にね、絶対これ出てくるんで、まあバレちゃいますからね。
まあそれやってどうなのかっていうのはありますよね。
まあそもそもそれやったところで、まあ財務内容がかなりね、良くないであろうと思いますよね。
あ、吉山さん、ゾス。ゾスですね、はい。
なんかそういうのが、なんか結構ね、最近私、いろんな親仲間と話している中で、本当に聞きますよね。
果たしてどうなんかな。
まあ決算書とか確定申告とか、結構その先がね苦労するんじゃないかなと思いますよね。
売ればね、なんとかなるとか。高い指標であれば売ればなんとかなるとか、そういう考えなのかどうなのかわかりませんけどね。
なんかそういう、なんでしょうね、人は欺くじゃないですけど、なんかそんなことしてもあんまり意味ないなって思いますよね。
結局金岡さんもね、また1年経って決算とか確定申告とかやってね、また新たになんか融資申し込むときに全部そういうのって出てくるんで、
まあそもそもその先が続かないんですよね。
だからやっぱりなんか一番冒頭で話したように、不動産の取得の仕方とか、やっぱり銀行の自家評価とかっていうのは無視できないんじゃないかなと思いますよね。
決してアパート論を否定するものではないですけど、あんまりこうね、銀行さんの自家評価からすると大きく乖離したようなものを買い続けるとね、なかなかその先がやっぱりしんどいかなっていうのがありますよね。
そういうのがあるので、私なんか中古の古いやつを買ってるので、どうしてもね、土地の評価が割と高い、そういうものを狙って買ってるんですね。
だから重鉄とか軽鉄木造とか、建物がね、もう価値がないものを買ってますんで、じゃあ土地の評価が何本出るのっていうところで、
売価に対してね、どれくらいで持てるのかというところをやっぱり意識してますし、あとはやっぱり原価消却ですよね、ここの部分ですね。
で、いつもお話してますように、物件そのものはね、私の方で手かけて、数千万かけてとか、大規模修繕とか、そういうものを大きく費用かけても、
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そこの部分っていうのは修繕費であったり、資産計上しても原価消却取れたりとか、そういうことがあるので、っていうのはありますよね。
いろいろコメントいただきましてありがとうございます。
ペイヨさん、おはようございます。
吉山さん、いい物件買えていればいいんですか?
そうなんですよ。
東京の物件ね、買えればね、それは本当にいいと思いますけど、私なんかみたいに弱小だと地方でね、少しキャッシュローが出るような物件で、そういうものを割安に持てれば、みたいな感じで買ってるんですけどね。
ゴミ箱になっているような。そうなんですかね。
アタートローンってあれですよね。私も不動産始めた時って2008年からですけど、結構その当時でね、やっぱり元祖サラリーマンおやさんって言われる方が書籍結構出されてたんですね。
それこそ加藤博之さんとか、沢隆さんとかね、吉河一さんとか、あとどうだ、藤山裕二さんとかね。
あの辺はね、本当に走りの方で大先輩ですよね。
そういう方々が書籍出されたのを見て、私がこういう世界があるんだなと思って始めた口なので。
その当時からアパートローンとかね、昔はパートの主婦の方でも一応億を超えるような物件。
SNBCとかで有したとかしないとか、本当のところわかんないですけど、そういうお話とかありますよね。
アパートローンってやっぱりパッケージローンだから、銀行さんの目線から言うと銀行さんって相当目線って渋いんで。
実際に銀行の自家評価があっても、それにコンマ7とかコンマ65とか、各金融関係者によってストレスかけますよね。
それがだいたい銀行の融資出せる金額だとして、例えば銀行の自家評価が1億ありますと。
7掛けすると7千万ですと。銀行が出せるのは7千万ですよと。
そういうのがプロパーでの出せる融資金額だとしたら、アパートローンって結構そういう金額を大きく超えて、
例えば私がサラリーマン時代に年収が500万でした、1000万でした、2000万でしたという、その年収に応じて出せる出せないというような判断されると思うんで。
果たして本当にアパートローンで融資が出るやつが、銀行目線でプロパーで見た時に正当な評価かどうかというところなのかなと思いますよね。
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あ、ドサンゴさんおはようございます。吉山さん。いい時代でした。吉山さん知ってるのかな。金管理のお勤めで。
これはやっぱりあれなんですかね。中村さんおはようございます。そんな感じですね。
だからね、今日何お話したいかというと、やっぱりアパートローンを一番最初使うのは、理想を言えばやっぱり頑金均等で借りたいんですよね、私なんかはね。
頑金均等で、相続とかね、事務所さんとかの相続とか、薄く長く引っ張って、そういう方がいいのかなと思うんでね。借り入れを残すというのがあるんで。
理想を言えば、私みたいな兼業屋だったら、やっぱり頑金均等で借りて、ガンガン最初の打ち返していきたいというのがあるので、というのはありますけどね。
ただ、最初の頃はやっぱりアパートローンってお世話にならざる得ない部分もあるかなと思うんですよね。
ただし、そのアパートローンを使うにしても、買う物件ですよね。それがやっぱり大事かなと思いますよね。
1億の物件なんだけど、銀行の時価評価に直すと5000万しかありませんとなった時に、じゃあ自分が5000万の原油金とか株とか色々あるんだったらまだ話は別ですけど、
ないんだったらね、それを買った時点で大きくマイナス評価になるんで、その先はやっぱり続かないですよね。
というか、アパートローンって、フェッションウォンさんなんか多分わかるかと思うんですけど、結構アパートローンって金融機関さんがわかって、そういうのをわかって融資してますよね、確実に。
なぜかというと、よく言うじゃないですか、サラリーマンのアパートローン1等目しか融資しませんとかっていう銀行さんがありますけど、
必ずマイナス評価になるのがわかっててそういうこと言ってるって、裏読みするとね、そういうことじゃないかなって。
まあ私なんかはね、ああやっぱり核心派、いやそういうことですよね。だからそうなんですよこれ、絶対そう思いますよ。
だからアパートローンってね、まあ気をつけるというか、買う物件ですよね。
まあもちろん収益還元で融資してくださる某アール銀行とかありますけど、なんかね、アール銀行なんか私も借りてますけど、
実際銀行の時価評価ってね、石産評価って見ないって言うんですよね、本当にね。
収益還元しか見ませんって言うんですけど。
これ1等3件とかだったら割と収益還元だとハマってね、買える物件ってあるんですけど、
でも他の銀行さんで評価出した時には、ほとんど顔に値しないというか、なかなか融資が出づらい物件が多いと思うんですよね。
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で、そのアール銀行なんかに関して言うと、地方だと逆に出ない可能性が、融資が出づらいと、
まあ私のお世話になっている支店の支店長さんなんか、そういうことまで言ってましたんでね。
銀行さんこれ顧客にはそんな話しないと思うんで、やっぱりこういう部分ってね、理解した方がいいですよね。
あ、これ吉山さんちゃんとなんか銀行さん側の目線をね、コメント入れてくれてますね。
ノルマですから、そうなんですよね。
で、あとね、銀行員の方もサラリーマンなんですよね。
いやノルマがあるんですよ。
会社からお給料いただいてるんで、まあノルマもあるでしょうし、っていうのは目線としてね、わかった方がいいですよね。
あと一つ、これ僕よく思うんですけど、あの、賃貸業やってる方って、まあ一経営者じゃないですか。
まあほとんどが一人社長みたいな感じでやってるんで、でもね、銀行員の方ってサラリーマンですからね。
経営者の目線って、いや銀行員の方決算書とか確定申告ってめちゃくちゃたくさん見てるんで、
まあそういう財務については非常に強いと思うんですよ。
ただ、経営者じゃありませんから、そこの部分はやっぱり認識を間違えると違うんかなと、私個人としては思うわけですね。
まあちょっとね、批判を受けそうなんで、あんまりいろいろ言うとお叱りを受けそうなんで、この辺でね、やめようかと思いますけど、
ちょっとね、朝から毒を吐きすぎるとちょっと良くないと思うんで、この辺でやめようと思いますけどね。
あ、小江戸バラツさんおはようございます。
ちょっとね、最近ライブ放送をね、ちょっと撮ってまして、30分くらい話すことが多いんですけど、結構30分って長いですよね。
自分聞こうと思うと、30分の尺のね、放送って、全部聞くのって結構大変かなと思うんで、まあどうなんですかね。
まあ私、もう事前に収録してるやつって5分くらいで話そうと思ってるんですけど、5分の尺で収まんないんで、まあ試着になっちゃうことが多々あるんですけど、
まあ20分くらいこの辺をね、目途にちょっとね、やめた方が、多分聞く方が聞きやすいのかなと思いますんで、今17分30分とかなんで、
まあそろそろね、今回の収録は、まあ今日の分の収録は、こちらでね、収録は終わろうかなと思います。
なんかね、吉本さんに、金岡さんの目線のコメント結構いろいろいただいてますんで、結構この放送ってね、ある意味為になるんじゃないかなと、金岡さん目線をね、考えると、
あ、じゅんごろ先輩、こんにちは、ご無沙汰しております。
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はい、ちょっとね、あの、私の勝手な考えを話してるので、まあいろんも、いろんなお聞きいただいてる皆様の中ではあるかもしれませんけど、
まあそんな感じで、あのー、まあ私が思っていることと、ね、コメントいただいた、あの、吉本さん多分金融官のお勤めの方だと思いますんで、
ちょっと金融官さん側のね、お勤めされてる方の目線もちょっとコメント入れていただきましたんで、ちょっとご参考にね、いただければと思います。
まあアパートロンを否定しているわけではありません。ただ、アパートロンを使って買う物件はやっぱり注意した方がいいと思いますし、
最初の1棟目だけですよとかっていうアパートロンのね、出されてる金融官ありますけど、だいたいそこで融資つけて買っちゃうと、
まあ、あまり良くないですけど、借り入れ方というか、そういうね、見られがちになっちゃう可能性があるので、借り方とかね、買い方とか、やっぱりそういうのは気をつけながら、
まあ、やった方がいいかなということで、お話しさせていただきました。
最初から有利な条件で借りられると思う方もどうかと思います。そりゃそうですよね。
そもそもね、不動産って、やっぱり高額な商品というか、物を買うということになりますんで、ある意味、授業で大きく稼がれている経営者の方であったり、
まあ、いわゆる事主さんとかね、まあ、極端に言うとお金持っている方ですよね。お金持っている方が、まあそういうものをね、投資したりとか、まあそういうことになると思うんで、
まあ、サラリーマンでもね、不動産買えるって、ある意味、夢もありますよね。やっぱりやり方ですよね。
そういうのもやっぱり、いろいろ考えながらね、やっていくと、まあいいのかなということで、ちょっとね、20分超えましたんで、まあ今回はね、この辺で終了とさせていただきます。
ということですね、今回も私の言いたい放題レイドにお付き合いいただきまして、ありがとうございます。
それではね、今回はこちらので終了とさせていただきます。
お聞きいただきまして、ありがとうございました。
それではまた、お聞きいただきましたら幸いです。よろしくお願いします。
