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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、東のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、今回のテーマですけれども、
私がね、なぜ築古の木造のアパートを購入するのかということで、お話ししたいと思います。
はい、今回の放送なんですけど、
私がですね、7月4日にですね、ポストした内容をね、ちょっとお話ししたいと思うんですね。
2つね、物件の例をちょっと挙げてですね、
その比較というか、どういう目線でということでポストしたんですね。
1つがですね、築30年の5700万で、表面利回り7%のRCというものですね。
で、もう1つがですね、築30年の3000万の、表面利回り13%の木造のアパートということで、
まあ、単純にね、これ自己資金1割っていう風にね、考えた時に、
ポストの内容としてはですね、ちょっと読ませていただきますけど、
私ならね、銀行の担保評価がある程度出るものが悪くなければ迷わず、
校舎の築30年3000万の13%の木造のアパートを選びますということで投稿したんですね。
これ実はこの2つの物件ってね、年間の家賃収入というのは、大体ほぼ変わらないんですね。
であればね、私はその3000万の木造13%のアパートの方がですね、
物件価格も5700万と3000万ですから、約半分近くということで、
木造のアパートの方がですね、創始産も小さくて、
購入価格が小さいということは借り入れ価格も小さいですよね。
そうすると購入自体も創始産が小さいということになってきます。
あと、いつもお話してますようにね、木造ですと対応年数を超えているとかね、
対応年数ぐらいですと、原価焼却のスピードが速いですよね。
単純に建物価格に対して4年で焼却できるということになってきますので、
焼却のスピードも速いということで、私たらこちらを選びますということでポストしました。
これについてはね、なぜそういう選択になるのかというと、木造の蓄30年の13%のアパートですね。
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こちらの方が結局銀行の格付けの指標を考えた場合にですね、
圧倒的に銀行の評価が良くなるわけですね。
例えばその自己資本比率とかね、あとは債務償還年数とかね、銀行の格付けの指標も良くなりますね。
自己資本比率に関しては、自己資本比率を上げていくためにはですね、
やっぱり総資産をコンパクトにしないと、
純資産を増やしていくというのはスピード感がやっぱりないんですよね。遅いんですよ。
ということは自己資本比率を上げるにはですね、圧倒的に総資産をギュッと絞った方がいいわけですね。
ということは総資産が小さい方が良いということになりますね。
それと債務償還年数についても同様で、借入額の大きさがそもそもね、
RCの物件と木造の物件、今回挙げているような例ですと、
1割だとしても木造の方で2700万、RCの方で5100万、5200万とかなりますね。
借入額も当然木造の方が小さいですから、債務償還年数で有利主債を営業利益と原価消却の和で割るわけですね。
ということはこちらの方も必然的に木造の方が債務償還年数の指標も
数字が小さくなって評価が高まるということになってくるんですね。
こう考えると銀行評価の格付けの評価の中で考えると、
これは物件個々に当然RCでも利回りの高いものってあると思うんですけども、
ただ利回り高くてもRCの場合は消却期間が長いということになってきますので、
やっぱり構造によってこの辺の差というのは大きく生まれてくるわけですね。
よく融資が付きやすいからということでRC物件を縦付けに購入される方もいらっしゃいますけども、
もちろん時価評価を上回るだけ、時価評価以下で倍化がなっていれば、
銀行としては資産超過という見方にもなるかと思いますけど、
ただ積み上がってくる純資産ですね、利益常用金というのはスピードがね、
RCと木造に比べるとスピードが遅いんでね、
スピード感という意味で考えるとやっぱり木造の方が優位性がありますし、
銀行の格付けについてもこれまでご説明した通りだと思うんですね。
こういう部分があるんじゃないかなと思います。
ちなみにですね、チクールの木造住宅ですとかアパートだと、
銀行融資の方がということで懸念される方もいらっしゃると思うんですけど、
私の目線としてはですね、プロパー融資に限ってお話しますけどね、
プロパー融資ですからオーダーメイドということになりますね。
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自身の財務状況、財務体質を磨いていけば、
事業生の融資って木造で対応年数を超えたとしても、
基本的には15年の融資期間で私は引けると思っているんですね。
要は15年でキャッシュローが回るかどうか、
そういう部分を意識していけばいいんじゃないかなと思いますね。
ですから、担保用から出るRC、融資期間も取れると、
そういう部分はある意味パッと見有意性はあるように見えるんですけれども、
そういう部分も分かって物件の選択ってされるといいんじゃないかなと思いますね。
そういう私も昔は融資がつきやすいということで、
RC物件を立て続けに購入したこともありましたけど、
今は基本的にはチクフルの木造、もしくは軽鉄とかね、
そういうのを主体に購入していっています。
融資期間も15年とかでプロパーで融資してもらえれば、
あるような物件を買っていけば、
逆に冒頭で話したように銀行の評価も上がっていきますんでね、
そういう目線で私はやっております。
ということで、今回は私が木造のアパートを購入していく理由ということで、
お話しさせていただきました。
いつも東野レビューを聞いただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
