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はい、フォーニッツのラディオ大山です。 いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
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以上各社の提供でお送りします。 はい、今回のテーマになりますけど、今回はですね
収益不動産、建物の構造についてですね、お話ししたいと思います。
構造と言いましたけれども、構造別にいろんな特徴があって、収益不動産を購入すると考えた時に、どの構造の建物、物件がいいのかなということでお話ししようかと思っております。
はい、今回のテーマですね、これ皆さんね、どのように思われますかね。
分かりやすく言いますと、軽鉄とか木造、重鉄、RCとこれぐらいですかね。
細かく言えばもっといろいろあるんですけど、ざっくり代表的なところをお話ししました。
例えばですね、RCの物件とかっていうと、特徴としては、まずはですね、対応年数が長いことで、中古の物件に関しては蓄年数も引いても、残の融資期間とかそういうことで、融資期間が取りやすいという部分がありますよね。
融資期間を長期で引ける可能性が高いということですね。
それはメリットになるかと思うんですね。
あと、RCだと縦に長くなります。
特に首都圏とか都市部では土地の面積も小さいので、上に伸びる形でね、上階の方に、例えば5階、6階、7階とかっていう形でね、縦に伸ばして場所に売りますけど、そういうことが可能だということですね。
逆にメリットはそういう形、ざっくりと感じですけど、デメリットはね、やっぱり固定資産税とかそういうところが非常に重いですよね。
資産価値が高いという判断なんでしょうけどね。
逆に言うと木造とか軽鉄は固定資産税なんかは非常に安いですよね。驚くほど安いですよね。
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逆に融資を考えた場合、特に中古の物件につきましては、方程帯4年数マイナス地区年数って考えたときに、例えば地区15年の木造があったとします。
方程帯4年数が22年ということで、7年しか残りがないと。
それで融資を引こうとすると、なかなか回る物件というのはほとんど見られなくて、結構ガッツリ自己試験を入れるか、
融資機関を金融機関さんに相談して延ばしてもらうとか、そういった措置が必要ですよね。
金融機関さんにとっても、いろんな金融機関さんがありますので、そういった対応してくれる金融機関さんもあれば、
例えば大規模修繕していても、方程帯4年数マイナス地区年数ですよとバサッと切る金融機関さんもあります。
ということは、方程帯4年数マイナス地区年数がマストということになりますので、
自然的に回る条件というのは中古のRCとか、そういうことにもなるわけですね。
今、簡単に木造とRCの特徴というのはいくつかお話しいただきましたけれども、
これだけでは当然ないわけですけれども、収益不動産を購入するということを考えたときに、
今、私が意識している部分をお話ししますと、基本的に対応年数を超えているような建物、物件につきましては、
あえて私は融資を引こうとしていないということなんですよね。
ですから、融資を引かないということは、割と小ぶりな物件になりますよね。
4個位置とか6個位置くらいの物件を取得することにしております。
対応年数が大きく超えているような物件についてはそういう形ですね。
もちろん、先ほど言ったように対応年数マイナス地区年数という形で融資基準を持たれている金融機関さんに脱信する場合には、
RCの物件というふうにもどうしてもなってきますよね。
そういうところをバランスを考えながら取得したほうがいいのかなというふうには思いますよね。
ただ、そういったところもありますし、対応年数に絡んで、原価消却も絡んできます。
例えば、RCの物件ですと、地区30何年、35年とかくらいの物件でも結局原価消却が取れる期間が20年とか超えてきたりとかいうことがあるので、
消却はあまり期待できませんよね。
逆に軽量鉄骨とか木造につきましては、対応年数超えていると、軽鉄3年、木造4年とかということで消却は早く取れていくわけですね。
その消却を活かしながら副利で回していくということを、私なんかは意識してやっているところですね。
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ということがありますよね。
ですから、木造がいいのか重鉄がいいのか、RCがいいのかとか色々ありますけど、
単純に融資期間が長いからとかそういう部分じゃなくて、
相対的に見てバランスを考えながら取得していくことが重要かなと思いますよね。
そういう私も、例えば木造ばかり買っているわけではなくて、再生物件とかRCの物件になりますし、
長期で融資引いているものについてはやっぱりRCになりますよね。
逆に対応年数超えの木造とか軽鉄に関しましては、先ほど言いましたように現金で取得したりしています。
そういったことを考えながらやっているということですね。
今回のテーマですけど、答えになっていないようなところがありますけど、
基本的には私の場合には消却を早く取っていきたいと、副利で回していきたいということを意識していますので、
小ぶりな最近は木造とか軽鉄、これを主体に取得を考えているということですね。
もちろん条件が合えばRCの物件でも買いますけど、ということはお伝えさせていただきます。
ということで、今回は取得する不動産の構造に関してお話しさせていただきました。
いつも東方のレイディオをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひグッドボタンをいただければと思います。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
