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はい、こんにちはradio お山です。
いつもですね、党のradioをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回のテーマですけれども、これから始める賃貸業ということで、兼業から独立へということで、第2回目の放送をね、させていただきたいと思います。
はい、前回の放送の中では、税引き後のキャッシュローでね、大体独立していくためにはどれぐらい必要なのかということで、
感覚的なちょっとお話というかですね、私が感じてた部分についてお話ししたんですよね。
で、今回はじゃあね、独立していくために、食べていくためにということで考えたときに、仮にですね、税引き後のキャッシュロー1000万得るためにはということでお話ししたいと思います。
はい、今回のお話もですね、私の所有物件をベースにちょっと考えて、これぐらいの規模感あれば、税引き後のキャッシュローが1000万に到達するかなという部分をお話したいと思います。
まずですね、私なんかは子建てをね、今3棟を持っているんですが、500万ちょっとの子建てということで、地区売りの子建て木造になりますけど、大体これのね、取れている家賃というのが今6万5000の1棟物件なんですけど、
これでいくとですね、6万5000で年間の税引き後、アフタータックスですね、ATCFが65万円ということになるわけですね。
で、これで税引き後で1000万到達するためにはどれぐらい買わなきゃいけないのかというと、15棟から16棟ですね、買う必要があるということになりますよね。
それでですね、こちらの現金で買ってますので、単純にですね、現金で約500万の物件を15棟購入するとすると、トータルね、総投資額というのは7500万ということで、これでATCFが1000万ということになりますよね。
もう一つね、ちょっとご紹介したいと思うんですけども、今度は共同住宅ですね。私が地区20年ある子造、2DK×6個、5000万、利回り9%でね、取得した物件ですけど、こちらについては物件の価格が5000万で当時取得したんですよね。
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で、これのですね、ATCFが借り入れを使ってということなんですが、81万なんですね。
で、こちらもですね、ATCF1000万を到達するためには12.3棟とかということになるわけですね。
12棟から13棟必要ということになりますね。
仮に5000万の物件でこの分の等数を買わなきゃいけないというと、借り入れをメインにした場合には6億2000万の物件を買っていかなきゃいけないということですね。
結構この6億2000万の物件を購入していくって結構大変ですよね。
これだけ果たして融資が、銀行融資がプロパーで付くのかどうかというところがあるので、
そういった意味でもやっぱりBSって非常に大事なんですよね。
で、こちらについてはRCの物件でね、概要ちょっと話しましたようにリマーリ9%の物件なんですよね。
で、調達金利は1.5%なんで、結構かなり良い条件で取得しているにもかかわらずこれだけの物件を買っていかないと、
ATCFでは6億1000万というのは6億2000万買わないと到達できないということにもなってくるので、
やっぱりRCの物件って数、規模を追っていかないとやっぱりATCF大きくならないんですよね。
それであれば木造の物件とかを取得していった方がね、
私は早くATCFで1000万というところには到達できるのかなと思いますよね。
最初に話しましたように現金側になりますけどね、小建てだと7500万分の物件を取得すれば、
15等から16等を購入していけばそれぐらいの数字にはなってくるわけですよね。
現実的なところで言うとまだこっちの方がね、現金というのはありますけど、という感じがしますよね。
ですから規模の大きさばかり追っていてもね、結局はやっぱりなかなかその数字に到達しないということがありますので、
より収益性の高い物件をさらに木造とか軽鉄とか原価消費額がスピードの速いものを取得していった方が、
ATCF1000万には早く到達できるのかなと。
あと、総資産も大きくならずに済むのかなと思いますよね。
私は借り入れを否定しているわけではなくて、やっぱりバランスシートを見ながらですね、
負債と資産のバランスを見ながらやっていくのが一番効率良くて、無駄がないかなと思いますよね。
よく不動産の賃貸業をやっている方でいうと、どんどん借りてみたいなね、そんな意識の方が非常に多いわけですけど、
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いずれそういう風にやっていけばね、発泡ふさがりになったりとか、借り入れ方になってということがあって、
一旦リセットしてね、再度ちょっと3歩進んで2歩戻ってみたいなね、そういった感じにもなるかと思いますけど、
やっぱりバランス良く常にプロパーで融資が引ける、そういう財務条件を持っていった方が効率良くね、
急がばあれじゃありませんが、そういう形になるのかなという風に感じたりしますね。
ということで今回はですね、兼業からですね、独立へということで第2回目の放送をさせていただきました。
いつもですね、友のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、グッドボタンね、いただきますと大変嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
