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はい、フォーニッツ アマ レディオ 大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。 はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来独立まで目指されている皆様。 あとはですね、将来事業処刑を予定してます、息子に残す音声の記録ということで、
収録ですね、させていただきたいと思います。
はい、えーと、今回の放送ですけどね。 まあ、仮処分所得で1,000万得るためにはということで、今回ね、またあの久々に
2パターンね、 まあ、どうすれば
まあ年収1,000万、仮処分所得得られるのかということでね、お話ししたいと思うんですけど、 今私が所有してます物件の事例
をですね、取り上げて、まあちょっとお話しようかなと思います。 えっと一つはですね、築20年のRCで9%で取得したね、
東京とかにある物件ですけど、まあ5,000万で取得して、 あの満訴定家賃がね、まあ450万ということで、
これ購入するにあたってね、まあ1割の自己資金プラス処刑費ということで、 まあ私あの900万
その物件にね、突っ込んでいるわけですね。 で、このですね、
えっとRCの物件ですけど、まあ税引き後のキャッシュローを考えると、 だいたい年間のですね、キャッシュローがまあ98万なんですね、税引き後のキャッシュロー。
まあざっくり100万と考えましょうかね。 で、まあ税引き後のキャッシュローが100万ということは、これを10物件同じようにね、
5,000万の物件、まあ同じスペック、同じ条件、 金利なんか1.5%とかね、その当時借りてましたよね。
元利均等です。 まあそんな感じで借りてましたね。
まあこれをね、私の自己資金900万用意して、まあ10等買えば、 税引き後のキャッシュローで1,000万ということになりますので、
まあ約、 トータルで
自己資金を使う額というのは9,000万ということになってきますね。 これがまあ一つ。
で、ちょっと極端な反対側の例として、チクールの子立てということで、 今回ね、またお話ししますけど、
私がですね、北関東に所有してます子立てですね、 約500万で、まあ土地値でね、取得している物件になりますけど、
まあこちらがですね、だいたい年間のですね、 税引き後のキャッシュローが65万ぐらいなんですね。
で、これ65万で、まあ1,000万得るためには、 だいたい15.4等、まあざっくり16等としましょうかね。
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で、まあだいたいこれ500万の物件ということで、 まあ処刑引込みでだいたい540万とかね、キャッシュで買った場合。
これをね、まあ16等ぐらいこう買うと、 まあ自己資金って8,100万ぐらいこう使うわけですね。
で、同じく仮処分所得が1,000万ということになりますね。 で、前者と後者、まあ前者のA、後者をBと考えると、
まあ前者についてはですね、あの借り入れが当然あるわけですね。 まあ4,500万×10等
ということはだいたい、まあ4億5,000ぐらい、 まあ借り入れをね、起こしてということになってきますね。
かたやBの方はキャッシュで購入してますんで、 借り入れはゼロですよね。そうしたらもう小さくなりますね。
でも得られるキャッシュは、仮処分所とか一緒ということなんですね。 で、よく皆さんレバレッジを聞かせてということでおっしゃるんですけど、
これAとBちょっともう1回ね、考えてみていただければわかると思いますけど、 当時た自己資金というのはAの場合には約9,000万なんですよね。
で、Bの場合8,100万。で、得られるキャッシュが、 同じ仮処分所得1,000万。
で、 そんな感じですよね。
で、借り入れがね、まあ大きいわけですよ。 Aの場合には。 で、実際には、まあこれ東京とかの物件なんで、
借り入れの方がですね、借り入れ方という状態になってますんで、 まあおそらく10とも同じようには買えないわけですね。
であればキャッシュでね、地球売りのこだてをコツコツやっていくというのも一つだと思いますね。 まあもちろんあの5,000万のRCの物件というのは2DKかける6個の
物件にはなりますけど、 数の大きさが全てではないというのが今回の事例をね、聞いていただければわかるかと思いますよね。
逆に土地の評価とか出ている物件であれば、逆に銀行から見た時に大きく資産超過というのはキャッシュで買っているBの側になりますよね。
借り入れなく16等ね。 キャッシュで買ったとしたら、
金融官さんとしては、ほぼね地球売りのこだてでしたら土地の評価、これが大事ですよね。
ここの部分を意識しながら取得すると、Bの場合には大きく資産超過になっている可能性が高いですね。
かたやAの場合には借り入れ方の状態で繰り返しね、それを取得しているわけですから、どんどん銀行評価を落としていっているということにもなりますよね。
いつも言ってますように、総資産をコンパクトにというのはここの部分なんですよね。
不動産って一発逆転みたいなのってなかなかないと思いますので、やっぱりコツコツコツコツ積み上げていくしかないと思うんですよ。
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ですからこういうところもわかった上ね、個数や売上高、
売上高って総合計算所の一番上の環状科目にしか過ぎませんので、そこの部分はやっぱりちょっと理解した方がいいですよね。
税収がいくらとかそういうところに踊らされるのではなくて、やっぱり中身を理解した方がいいと思いますね。
今回の事例というのはですね、AとBと極端な事例をあえてお話しさせていただきました。
私が大事なのは、やっぱりバランス感覚というのが非常に大事だと思うんですよね。
いつも言ってますように、総合計算所の利益化とかそういうところだけではなくて、
やっぱり銀行から見た時の実体BSなんかを意識してね、借り入れと現金で買うものとか、
そういうバランスを考えながらやっていくのはね、一番重要なところではないかなと思いますよね。
自身を銀行目線で見た時に客観的に把握して破綻しない経営をやっていくということが一番重要かなというふうに思います。
はい、ということで今回はですね、箇所分所得1000万円を得るためにはということでですね、
2パターンご紹介させていただきました。 いつもですね、TOMOのレディを聴いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントにも頂戴しましてありがとうございます。 また今回の内容がですね、いいなと思われましたら是非ね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、励みともなります。それではね、今回こちらので失礼致します。 ありがとうございました。
