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本日のradio、大山です。
いつも東方のradioを聴いてくださってありがとうございます。
今回のテーマは、
新築APを建て続けに取得し続けると融資がつきにくくなるという話をしたいと思います。
よくこういった話を聞きませんかね。
なぜ私がそうなってしまうのか、
要因を考えてみると、
新築物件は、もともと担保評価が出づらいのも一つ、
現金や自己支援が相当厚くないと、
2棟も3棟も建て続けに新築ばかりを取得し続けると、
銀行の評価が伸びないというのが一つあるのです。
よく、新築の物件、不動産ですと、
建物の方は財務書表、計算書の中では、
定額法で原価証却を毎年毎年取っていくということになってくるわけです。
ところが、銀行のシステムの中で言いますと、
ある企業のデータシステムを使われているようですが、
実はここのシステムが旧定率を使われていることが多いわけです。
定率法ですから、1年1年の原価する率が非常に高いわけですね、額が。
ということは、新築を建てれば建てるほど、
原価していく率が、特に最初の方というのは大きくなってきますね。
ということは、銀行評価が所有物件なんかでも、
次の融資を相談する際に、銀行評価が所有物件だけだと、
なかなか数字的に厳しい数字になってくるわけですね。
ですから、自己支援が厚い、めちゃくちゃ自己支援が厚い、
そういう法人さんだったら話は別ですけれども、
これを建て続けに新築のアパートとかを建てていっていると、
銀行の管理会計で見た実体BSが債務超過というか、
マイナスに評価されてしまうということがありますね。
ですから、あるタイミングで所有物件を1つ売却したりして、
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手元資金を厚くして、自己支援を厚くして、借り入れも減らして、
また新しく不動産を買っていくとか、そういうパターンになりがちなんですね。
これは定率法と定額法というのは、全然数字が変わってきますので、
やはり銀行さんの評価というのは、システムで定率法を採用されているというのは、
非常に厳しいですよね。
ですから、そういったところも分かっていながら進めていきたいですよね。
理想はと言いますと、私はやはり新築と地区売ると両方のメリットを享受するということで、
組み合わせてハイブリッドでいくのが一番理想かなと思いますね。
私自身も、どちらかというと地区売るの物件ばかり取得していますので、
これがうまくやっていければと思っているところでもあるんですが、
なかなか難しいですね。
首都圏とかですと、地区売るでも結構高かったりしますね。
ですから、皆さん、地区売りで利回りが低いんだったら、
新築とかを立てられたりとか、そういうことで考えられる方も多いかと思うんですけども、
できればバランスよく地区売ると新築を組み合わせて進めていきたいところですね。
ということで、今回は新築物件を立て続けに取得していくと、
そのうち、金融機関からのプロパー融資の話ですけどね。
だいたいこれが止まってくる理由というのは、こういうところにあるんじゃないかなと分析しますと、
私の思うところなんですが、お話しさせていただきました。
いつも友野レディを聞いていただきまして、ありがとうございます。
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それでは、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
