00:10
こんにちは、お山です。いつも東方のradioをお聴きいただきましてありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様。
それと将来事業承継を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
今回のテーマは、銀行員は不動産のプロではないと、そういう話をさせていただきたいと思います。
今回のテーマは、よく私のこちらのstand.fmでは銀行さんの評価とかそういう話をさせていただいているんですね。
その中ではですね、やっぱり金融機関さんの銀行員の方というのは不動産には正直なところあまり詳しくない方が非常に多いのかなと思いますよね。
銀行員の方は金融のプロであって不動産のプロではないということですよね。
これディスってるとかそういうわけじゃなくて、銀行員の方は金融のプロとそういうところですよね。
持ち屋持ち屋というかね、そういうところですね。
じゃあね、金融機関さんの評価というと、実際にはですね、キャッシュローのシミュレーションとかって言っても、
よく私は税引き後のキャッシュローをしっかり把握して、金融機関さんにもお出ししてね。
税引き後のキャッシュローというのは、いわゆる各物件の創意計算書と一緒なわけですね。
それに元本の返済とか原価証却を加味してということで税引き後のキャッシュローを出すわけですから、
創意計算書と各物件の創意計算書と一緒なわけですね。
そういう部分とかですね、あまり銀行員の方ってね、ここっておそらく計算自分ではできないんですよね。
詳しくないので、プロではないので。
逆にですね、銀行の時価評価とかっていうと、ほとんどシステムでその辺は出てくると思うんですよね。
要はそこで用いられる数字というのがですね、銀行の時価評価の中では、路線価であったり固定産税の評価額ですね。
路線価のないところでは固定産税の評価額。
これをもとにね、銀行の担保評価、時価評価を出して評価するということですよね。
ですから、正直実績価格のことってね、金融機関さんは分かってないと思った方が正しいと思いますね。
ですから公的な数字を使って銀行さんが評価するということにもなってくるわけですよね。
03:03
ですから、金融機関さんの目線を知った上で、実態に合わせて購入すべきかどうかっていうのも、不動産の賃貸業をやっている方は購入目線としては考えなければいけませんよね。
銀行の融資を獲得したいと思えば、当然銀行さんが評価する物件ということになりますので、
銀行の時価評価とか考えるとね、路線価とかそういったね、建物で言えば残価率とかそういうものを加味して、
じゃあそれが売買の価格に対してどれだけ評価が出るのかとか、そういう部分を意識するということになってきますよね。
ですから、不動産の評価というのは自身でやっぱり理解した方がいいですし、
必ずしも金融機関さんは不動産のプロではありませんので、金融のプロなので、そこの部分をまずは一つ第一段階としては理解しておく必要がありますよね。
銀行さんが言うからこれがいいというわけではなくて、あくまで判断は自身が下さなければいけないということを理解して賃貸業を進めたいところですよね。
今回のお話というのは、取得する場合に物件をどう評価するかという部分についてお話をさせていただきました。
いつも友のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またコメントやイイネも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
また励みともなります。
それでは今回はこちらで失礼いたします。
ありがとうございました。
