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こんにちは、radio お山です。
いつも東方のradioを聴いていただきまして、ありがとうございます。
今回の放送の内容は、銀行評価、銀行の目線の乖離を突いてみようということで、お話したいと思います。
今回の放送の内容は、不動産賃貸経営を始める皆様へというシリーズとは違った目線で、お話ししようと思っています。
先日、とある金融機関の方に、有志の相談に行ったんですよね。その時のお話を、今回させていただきたいと思います。
有志の相談に行ったということで、お話したわけですけども。
つい最近、私が久々に再生案件を取り組んでみたいという案件がありまして、
そちらの案件についての有志について、ある金融機関さん、これまでお付き合いのある金融機関さんの方に有志の相談ということで行ったんですけど、
その時の中のお話をさせていただきます。
ある案件というのは、私がここ5,6年ずっとやってます全国の再生案件をやろうと思ってまして、入札物件になるわけですね。
そちらについてお話を伺いに行ったんですね。
金融機関さんの課長代理さん、いわゆる企業とかで言うと福祉店長さんとかになる、肩書きの方になるわけですけども。
お話をいろいろ伺わせていただきましたけど、その中のお話で、
不動産の銀行評価というのは、例えばその相続税の路線化、土地の面積、それを割り戻して土地の銀行評価というふうになるわけですね。
建物については、構造ですよね、再調達価格、建物の延期面積、それに蓄電数を勘案した減価率をかけて、これが建築、建物の銀行評価額ということになるわけですね。
土地建物の銀行評価額に0.7とか0.65とか、これ金融機関さんによってそれぞれ違うわけですけど、ストレスをかけたものが、これが銀行の単価と言われる評価ということになるわけですね。
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私も中古の不動産をこれまでたくさん取得してきて、各自分の所有している物件の銀行評価額ですとか、銀行の単価というのを出して一覧にして、今こちらの物件は仮に対して評価がどれくらいあるんだろうとか、銀行の単価はどれくらいなんだろうという目線でずらーっと整理して見ているわけですね。
その中で資産調価なのかとか、借り入れ方なのかとか、そういうバランスシート的な見方をしているわけですけども、今回ちょっと相談したのが初めて前空の再生物件について相談をさせていただいたんですね。
これまで現金で全部取得していましたので、今回はちょっと立地が良くて、競合が多数入札参加されるかなというような物件だったので、融資がつくのかどうかという目線でまず相談させていただきました。
ダメなら現金を投入してということになるわけですけど、そういう目線で前提でちょっとお話をさせていただいたんですけど、その課長代理さんがおっしゃるには軽倍とか高倍の物件というのは、軽倍なんかも入札基準価格というのがありますよね。
高倍なんかも最低入札の基準価格、最低入札価格というのがあるわけですけど、そこまでしか銀行さんとしては評価額って出ないそうなんですよね。銀行さんの目線としては。
これ各銀行でちょっと違うのかなと思ってその方にお伺いしたら、大体これっていうのは金融庁の指導の中で出てるそうなんですね。
ですから大体どこの銀行さんに相談しても大体似たかよったかだというようなお話だったんですね。
そうなんだということを改めてちょっと私感じたんですけど、そうすると何が私が今回この放送の中でお伝えしたい内容かといいますと、
例えば高倍の物件とかっていうのはほとんどがですね、建物が無価値だというような物件が多いわけですね。
蓄風でということですね。そういうことで土地の価値から建物の解体費を控除した形で最低入札価格が設定されることが非常に多いわけですね。
あとですね、軽倍についても基礎となる価格があるわけですね。
それに対して市場性の減価というかけ率はストレスをかけるわけですね。
それともう一つですね、軽倍の市場修正の価格というかけ目が入るわけですね。
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これが例えば市場性の減価が0.8だとか軽倍市場の修正が0.6とか、基礎となる価格に対してこの0.8とか0.6とかをかけて最低の基準価格というのが決まってくるということなんですよね。
これというのは軽倍も高倍もですね、単純に数字をね、価格を適当にやっているかというわけじゃなくて、鑑定士さんが評価をしてこういう数字をきちっと出しているということですよね。
そういうことがね一つあるかと思いますよね。
ですから例えば3DKの8個とか3DKの12個とかそういうのがね、最低入札価格が数百万から始まったりとかそういうことがあるわけですね。
でも実際には先ほど冒頭で話しましたような銀行評価とか銀行の単価とかで出すと、建物の延伸面積とか減価率を加味して、あと土地の路線化をかける面積とかそういうもので割り戻してということで、計算すると数千万になったりすることというのが多々あるわけですね。
逆に言うとですね、軽倍とか勾配の物件、稼働状況の悪いもの、もしくは全空の物件も再生してですね、きちんと満室に経営すると、冒頭で話したような銀行評価にもなり得るということに言えますよね。
そこにね、結構大きな乖離が生まれるんじゃないかなということをね、その課長さん、課長代理さんとお話ししている中で私は感じたわけですね。
逆に言うとね、あえて融資が伸びない、評価が低いということで、融資がなかなか伸びないということを考えると、現金で取得してリフォームとかかけまして、再生したらね、再生して満室稼働、高稼働させると、逆にね、一番最初で話しましたような評価額、銀行評価になるということを考えると、
そこに大きな乖離があって、大きなチャンスもあるんじゃないかなというふうに感じたわけですね。
今回お話ししている内容がね、私の話、私の見解が正しいかどうかというとね、ちょっと個人的な意見になりますので、それが正しいかどうかというのはちょっと分かりませんけど、
実際にね、ただ私そういうものをたくさん再生物件やってまして、担保評価とかを出る物件をたくさん取得しているわけですね。
そういう目線で借り入れと担保のバランス、それを見てみると、そこに大きなチャンスがあるんじゃないかなというふうに感じた次第なんですね。
ということで、今回はですね、銀行評価、銀行目線の買い入れ、こちらをついてみるというお話をさせていただきました。
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今回の放送の内容を聞かれていかがですかね。こういうことが結構あるということなので、考え方によってはチャンスもあるんじゃないかなということで放送させていただきました。
いつも東方のレイリーを聞いただきましてありがとうございます。またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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