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はい、こんにちは、ラジオ大山です。
いつもですね、東方のラジオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継を行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録をさせていただいております。
はい、今回のテーマですね。
ある金融機関さんに、最近の不動産融資についてヒアリングをしたんですが、その時のお話をしたいと思います。
昨日なんですけどね、銀行の通帳に行く際に、毎月毎月ね、私の所有している個人法人の物件の家賃明細とか、そういうのを報告しているわけですけども、
担当者さんと少しお時間をいただいてお話をしていたんですよね。
最近この金融機関さんはね、どういう姿勢でやっているのかなというので、ちょっとヒアリングをしましたけれども、
この金融機関さんはですね、今はですね、私は借り入れがないんですよね。
以前リフォームとかそういうので借り入れありましたけれども、返済も終わってまして、
ただ、家賃の入金口座ということで、日本人口座ありまして、家賃が入ってくるのは毎月確認いただいていたりとか、
先ほど言いましたように月次の報告をやっている金融機関さんなんですけど、
最近の指標をちょっと聞いたんですけども、やっぱり不動産に関する融資が本当に数が減ってきているということはおっしゃってましたね。
聞くとですね、低額の物件、あとは高額の物件、その中間がですね、本当に融資するものが少なくてみたいな感じのことをおっしゃってましたね。
この金融機関さんというのはですね、もともとあの兼業のサラリーマーケット屋さんに結構厳しいというか見方があって、
やっぱり兼業屋さんには出しませんみたいなね、昔はちょっとそういう姿勢だったんですけど、
そもそも最近はですね、それすらやっぱりなかなかちょっと厳しくなってきているかなという感じですね。
件数がやっぱり減ってきているという話をされていました。
その理由としてやっぱり物件の価格が非常に高くて、ある程度自己資金を必要とする、そういう生まれている環境というのもあるかもしれませんね。
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この金融機関さんというのは以前はですね、私その融資のスタンスで考えると、
中古の物件で特に対応年数の長いRCの物件とかに積極的に融資を出すみたいな感じで、
地区売りの木造とか軽鉄のアパートとか、私が好みそうな物件についてはなかなか融資ができないというお話も伺ったりしていたんですね。
基本的には融資期間が対応年数-蓄年数で見るということで、やっぱり中古のRCなんかが融資しやすいというお話だったんですけど。
昨日来ましたら、以前は新築の物件というのは結局全空からスタートするので、
想定している家賃の通りに取れるかどうかわからないというので、新築の物件には結構二の足を踏むような、そういう感じの姿勢だったんですけど、
今、昨日聞いた時点では、結構新築の方は比較的積極的に、そういう形でおっしゃっていました。
やっぱり融資する物件がそもそも中古の物件が高すぎて、そういうところにシフトしてきているのかなという印象は受けましたよね。
ただ結構この金融機関さんというのは、担保業界を中心に見る金融機関さんでもありますので、
そもそも新築の木造とかそういうのでも、なかなか評価が乗ってこないものというのが多々ありますね。
私、住んでますの神奈川ですから、神奈川なんかも土地が高くて、実際に固定産税の評価額であったり、銀行の時価評価を出した時に、
実際の価格というのは1.5倍とか、下手すら2倍以上みたいな感じがありますので、
なかなか融資の同票に乗ってくる物件自体も少ないのかなということをおっしゃっていましたね。
ですからやっぱりどうしても自己資金を要求されたり、他に持っている物件とかの共同担保とかね、
そういうものを要求されることも多いのかもしれませんけどね。
そんな感じで、金融官さんも何とか融資したいと。
以前は新築を融資していなかったのが、最近はそういう姿勢に変わってきているというのもありますよね。
金融官さんというのは、いわゆる貸し出した金利、それで食っていっている企業ということにもなってきますので、
何かしら融資できる算段を金融官さんなりに考えられているのかなというのは感じますね。
ただし、この金融官さんは偏差比率60%までは見るということなんですね。
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逆に偏差比率が低いということをおっしゃっていたりするぐらいなので、
60%というとね、普通私らの考え方で言うとちょっと危なっかしいなと思うんですけど、
それでも融資するみたいなことはおっしゃっていましたけど。
金融官さんのスタンスであって、経営者のスタンスとしては、
やっぱり経営者自身が判断しなきゃいけないという部分もあるので、
これは経営者によって変わってくるのかもしれませんね。
そんな感じで、ある金融官さんに、
最近の不当さんの融資に関する情勢というか考え方とか、
そういうものをヒアリングしてみましたので、
こちらの放送で共有させていただきました。
今回お話した内容をちょっと踏まえると、
金融官さんとお付き合いするとして、
プロパー有償を受けようと考えた場合には、
やっぱり今のこのような情勢を考えると、
最初は、こだてとか、そういうものを一つ現金とかで買って、
まずは2期の決算を終えて、
事業として見ていただくということが大事ですよね。
やっぱり事業として認めてもらうということが大事なんですよね。
ですから、普段お話しているように、
不動産投資ではなくて、賃貸業として、
業としてやるということが大事じゃないかなと思ったりしますね。
いつも友のレビューを聞いていただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
