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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。いつもですね、東京のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、私がですね、不動産の賃貸業をスタートした時に知りたかった知識や情報ですね。
こちらの方をですね、これから不動産賃貸業を始める方、または独立まで目指される方、
あとですね、将来事業処刑を行う息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね、前回の放送で大規模修繕についての私の考え方をね、お話ししたんですけど、
長くなりそうだったんでね、ちょっと2本で収録したいなと思ってまして、今回ね、その続編ということでお話したいんですけど、
昨今のインフレの状況を考えても結構悩ましいところではあるんですけど、大規模修繕するにあたって業としてね、やってますんで、
お客様が誰であるかと、そういう部分も考えて、積極的に私は修繕費とか原価奨学取るためにも大規模修繕を検討するという話をさせていただきましたけど、
これはちょっと勘違いされるとちょっと困るので、あえてちょっとお話したいと思うんですけど、その大規模修繕にかけるコストですよね、
これがやっぱり何でもやればいいよという話ではなくて、やっぱり収支をやっぱり見なければいけませんよね。
その大規模修繕にかけたコストに対して、投下資金に対してどれだけ回収できるかという部分もやっぱり意識するべきところですよね。
家賃がいくらあげられるとかね、そういうものを見ながら、あくまでやっぱり事業ですんで、そこはやっぱり考える必要がありますね。
古くなって、新しく外域とか刷新することで客付けもしやすくなるでしょうし、というのが一つ大きなメリットでもありますよね。
それでですね、大規模修繕のスパンというか考え方ですよね。
これは屋上とか外域を直すとなると、通常屋上の防水とか外域のシーリングなんかも専門業者さんに依頼すると屋上防水とか充填補償とかってなるわけですね。
この充填補償というのが、補償機関内は不害があれば施工店の方が補償してくれますので、
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何かあった時、漏水事故とかあった時にここの分は対応していただけるということになってきますね。
ただし、建築屋的な目線でちょっとお話するとね、今のやっぱり防水剤とかって非常に性能も高いんですよね。
ですから、私目線でいうと10年から15年ぐらいが劣化の具合によりますけどね。
直射日光浴びるとか日陰だとか外域のシーリングなんかにしてもそうですよね。
劣化の具合って進捗って変わってきますので、だいたい目安というのはそういうところかなと思いますね。
ですから、通常屋上防水とか外域の修繕、これをやるピッチで10年と言われるのはやっぱりその充填補償という部分が大きいんですね。
ただし、性能については今お話した通りだと思います。
10年から15年のピッチで大規模修繕とか外域の補修をやるということになれば、
実際ですね、塗装なんかも品質の良いものってね、本当に高いものってグレードの高いものってあるんですよ。
15年、20年持つような高級性があって耐光性も非常に高い、品質の高いものってあるんですけど、
シーリングっていうのがだいたい10年から10年超えたぐらいで劣化が進むということを考えると、
どうしてもそのタイミングで塗装はいいんだけどシーリングだけ打ち直すっていうのは現実的にはちょっとなかなかね、
費用対効果がちょっと薄くて、シーリングだけ打つのにまた足場組んでとかっていうとね、
非常にちょっと無駄が多いというか、そういうところがあるので、
ですから外壁の修繕とかやるときに、その大規模修繕業者さんなんかは、
足場を組むときに一緒にシーリングと塗装と屋上防水を一緒にやりませんかという、
そういう提案にもなるわけですよね。
私が現役のゼネコンを勤めてるときもやっぱりそういう提案にね、どうしてもなるわけですよね。
それはお客様のことを考えると、そうした方がコストパフォーマンスが高いと、
費用対効果が高いということになりますんでね。
そんな感じでね、思います。
ですから防水剤とか外壁の塗装とかもね、
大体10年から15年でやり直すというのを考えれば、
それに見合ったグレードというか品質のものを選択して、
大規模修繕をやっていけばいいと思いますよね。
防水の性能とかは、もしかしたら15年、20年、
そういうね、保てる、今は品質の高いものが、材質のものとかあると思いますけども、
品質と性能ですね、それ以外にもやっぱり見栄えというのもありますよね。
ですから10年とか15年くらいではそういった感じでね、
大規模修繕を都度行っていくというのがいいのかなと思いますね。
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はい、ということで、ちょっと長くなりそうなのでね、
今回は大規模修繕に関する私の考えということで、
第2回目の放送をね、撮らせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。