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はい、お日頃のradio、大山です。
いつもですね、東方のradioをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を行う皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスバリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店、株式会社KRC、
生命保険代理店、株式会社ベストエージェンシー、
小査堂堂産を応援するNPO法人ホットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回のテーマはですね、
銀行さんから融資していただける人間になると、
そういったお話をしたいと思いますね。
はい、昨日の話になるんですけれども、
周期物件をね、購入をちょっと検討してまして、
お付き合いのある金融官さんに融資のご相談に行ったんですよね。
いつもね、私金融官さんに行くときには、
自身の個人法人の各物件のキャッシュローツリーですね、
税備局のキャッシュローの一覧にしたものと、
銀行評価ですよね、あと担保評価、そういったものと
借り入れの一覧とか、そういうものを出して、
個人法人でどう見えるかということ部分についてね、
数字でお話をさせていただいているんですよね。
今回はですね、私が取得を検討しています物件についてもね、
同様に銀行さんの目線での担保評価とですね、
税備局のキャッシュローまでの各物件のですね、
素早い計算書をまとめて数字でお出ししたんですね。
本当に話が早いもので、額もね、今回は2,000万とか、
2,500万、3,000万とか、どこかそのあたりのところで
融資の達成をしましたので、額も額なので、
これプロパーでね、すぐ上に話を持っていきますね、
ということでね、担当者さんから即そういったお話でしたね。
そもそもね、私自身も銀行さんの目線に合わないような物件を持ち込みませんし、
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銀行さんがどういう目線で見ているかという部分は理解しているつもりなので、
そういったところで銀行さんが欲しい数字を整理してお出ししているわけですね。
ですからそういった目線に合わない物件以外は当然持ち込むこともしませんし、
という感じですよね。かなり角度の高いそういった形でやっています。
実際にはね、今この3月末決算期ということでね、銀行さんもかなり忙しいので、
銀行さんもね、物件をノールックで評価するということは数字だけで評価するということはせずに、
物件の調査も現地に行ったりもしますので、ちょっと期間要するんですけども、
少しお時間くださいと。物件を実際に現地調査して問題なければ、
銀行さんの担当者さんが倫理を書いて上に上げますということでいうお話でしたね。
ものの15分から20分ぐらいですぐ話は終わりましたね。
あとはこちらの今の現状、個人法人の現状を再度詳細にお話してというところでさせていただきました。
銀行さんの目線を考えますとですね、本当にシンプルに言うと、
例えば1,000万の物件を買おうと思ったら現金1,000万を持っている人には貸しますよね。
1億5,000万の物件であれば5,000万の現金を持っている方には貸すでしょう。
1億の物件であれば1億の現金、現有金を持っている方には当然ね、融資はしたいですよね。
いわゆる貸し倒れのリスクが少ないという、そういう方には融資していただけるわけですよね。
仮に5,000万の物件を買おうと思いました。
ただ現有金が2,000万ぐらいしかありませんとか、そういうことでしたら、
やっぱりね、いつも私がお話してますようにキャッシュローのシミュレーションとかを、
じゃあ毎年いくら税引き用でキャッシュローが積み上がりますと、5年でいくらと。
ですから返済滞りなくできますよね。
そういった目線もね、もし現有金が買う物件に対してそこまでない場合には、
そういった部分を数字的根拠でお話すべきですよね。
またね、銀行さんの目線で考えますと、銀行さんというのは収益という部分よりはですね、
いかに貸したお金が返ってくるという部分を見てますので、
例えばですね、5,000万の物件があって、実際に銀行の時価評価を出した時に6,000万7,000万の価値がありますと、
銀行の単価でも5,000万近い形の価値がある物件だとしたら、評価が出る物件だとしたら、
最悪キャッシュローがあまり良くなくてね、返済が滞った場合でも、
例えば軽倍とかにかけて債務を回収できるという、そこを見てますので、
やっぱり担保価値というのはね、やっぱり無視できないわけですね。
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これ、銀行融資を受けると考えた場合の話ですね。
そういうの関係なく現金で買われている方はね、
別に銀行さんの目線で気にする必要もないかと思いますけど、
銀行さんから融資を前提で考えるのであれば、
そういう担保価値の部分も非常に重要になってきますので、
銀行さんの目線を理解するというのは必要ですよね。
ですから、そうして言いますと、やっぱり銀行さんからすると、
共通の目線というのがあると思うんですね。
例えば、地区売りの木造にあまり融資したがらないとかね、
RCに融資したがるとか、もしくは新築のアパートの方が出しやすいとか、
各金融機関さんによって収益還元とか、
積載評価とか、いろいろあるかとは思いますけども、
ただし、やっぱりベースとなる銀行さんの目線というのが当然あるわけですよね。
その中で数字できちっと説明できるということが非常に重要ですよね。
この経営者の方に本当に貸して大丈夫なのかというのは、
数字でそういった説明ができるということですね。
自身の経営を説明できるということが何よりも大事ですよね。
逆に言うと、そういう人間になれば銀行のプロパーでの融資というのは全然格闘でできるかと思いますよね。
そういった目線を持たれながら賃貸経営をやられるのがよろしいのかなと思ったりしますよね。
銀行さんとも単純に天気の話で仲良くなってもしょうがないので、
やっぱり経営者としてこういうことを考えているということは、
常日頃からコミュニケーションを取って、経営者としてという部分を理解していただくように、
そういったコミュニケーションを取る必要があるかと思うんですよね。
あくまで事業ですからね。都市には融資しませんので、
そういった意識を持たれてやっていこうが、私は銀行さんから評価されるかなと思いますよね。
ということで、今回は銀行さんから融資の獲得できる人ということでお話しさせていただきました。
いつも東雲のレイディを聞いただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
