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はい、フォーニツヤマレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子二の子孫生の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
銀行さんが債務超過と考える部分についてね、お話ししたいと思います。
今回のテーマですね、よく債務超過という言葉って聞きますよね、債務超過になっていると銀行さんから許していただけないとか、
危ない状況だとか、まあそういうことで言われたりしますけどね。
で、まあ、金融機関さんからパッケージローンでなくてね、
事業制の融資、プロパーで融資をね、していただくということで考えると、
あの、これ債務超過であってもね、3年とか5年で回収できるとかっていうことをよく言われたりするわけですね。
現状が債務超過であっても、3年内し5年で、それが債務超過を回収できる、それがね、基準というふうに言われたりしますけども、
そもそもその債務超過ってなんだっていう話なんですね。
で、こちらについては、あの、やっぱり銀行さんというのはですね、
帳簿だけではなくて管理会計でね、評価をし直すわけですね。
ですから、決算書とか確定申告、まあここの帳簿だけでは評価しないということがありますよね。
で、皆さん、私も含めて皆様が決算書を提出したりとかして、まあ帳簿だけでの評価ではせずに、
銀行さん独自にね、その帳簿をですね、管理会計に基づいて洗い直すわけですね。
まあ以前にお話ししましたように、実体BSという形で、まあ実際に、今ね、資産の部で言えば現預金であったり、金融資産かと思っているね、
不動産の実際の評価額ですね、銀行自家評価、これをね、あの、洗い直すわけですね。
それで左側のね、資産の部ということになりますね。
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で、右側の部分がそれに対して負債と準資産ということになるわけですけども、
まあここのですね、実体BSを出した時に、資産の部のですね、資産よりも負債の方がね、大きければ、
まあ当然ね、準資産マイナスということになりますので、債務超過ということになってきますよね。
まあ当然ね、資産の部というのは、仮入れの返済がね、どんどん進んでくれば小さくなってきますし、
減価消却とっている部分がどんどん数字が小さくなってきますので、資産も小さくなりますね。
で、返済が進めばね、その負債も小さくなってきますので、
財務のね、改善が進むということになってくるわけですね。
で、やっぱりあの、いつもお話してますように実体BSって非常に大事で、そこのね、観点が抜け落ちていると、
今自分がどういう状況にあるかということが把握できなかったりとかってしますので、
やっぱり実体BSを抑えるということが大事なんですよね。
これ極論を言うとですね、決算書とか確定申告書というのは、
まあPLなんかはね、まあ正直いじろうと思えば、いくらでもいじることはできるわけですよね。
ただし結局そこの部分をね、PLを、例えば減価消却を止めたりして利益が出ているように見せることはできるんですが、
結局のところですね、それをやったところで、銀行さんはね、洗い直すわけですね、評価をし直すわけです。
銀行さん独自で、自社でね、自己でそうやって評価し直すので、あんまり意味をなさないということですよね。
でしたら、やっぱりね、BSを意識した経営をね、やっていくということが非常に大事ですし、
やっぱり本質的なところをやっぱり理解していかないと、やっぱりね、スコア自体、銀行さんから見たときの評価も上がってこないということになってきますよね。
ましてやね、銀行の不動産のね、年立て物の自家評価があんまり出ないものを、借り入れ額が多くね、買ってしまってたりすると、
実際に銀行さんが洗い直した実体BSでは、実質ね、債務超過とみなされる場合だってあるわけですね。
よくアパートロンとかで不動産を買われている方なんかは、こういった状態にね、陥るわけですね。
自己支援が厚くなかったりとか、税弱だとね、そういうことに陥るわけです。
やっぱりね、実体BSを把握するっていうのはね、少し前の放送の中でもお話したんですが、ここの部分って非常に重要なんですよね。
ここの部分を把握してないと、自分がね、銀行さんからプロパーで言うしていただける、まあそういうね、資産背景、バックボーンなのか、
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まあそういうところが見えてきませんので、やっぱりそこの部分はね、強く意識すべきところだと思いますよね。
その鍵となってくるのがですね、いわゆるね、収益につながらない、無駄なものを持たないということですね。
よく私がね、お話している、ソースさんをコンパクトにして、無駄な借入れをね、極力減らして、当然ね、収益を生み出す不動産に関しては、借入れは必要なものだと、私もね、認識しておりますけれども、
あまり何でも短期借入金とかね、そういうのに依存しているようなことをやっていると、どんどんソースさんが膨らみますので、そうすると借入れ額も大きくなりますね。
そうすると、自己支援に対するソースさんが大きければ、当然自己支援比率も下がりますし、借入れ額が大きくなれば、
その分、債務償還年数とか返済能力のね、格付けの指標にも悪さをね、影響してくるわけですね。スコアが悪くなります。
ですから、そういった観点でね、BS農でね、やっぱり経営をね、考えていくということは非常に重要だと思うんですよね。
ということで、今回はですね、金融機関さんが考える債務償還について、私の思うところをね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東日本ラジオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。またですね、コメントや意見もですね、頂戴しましてありがとうございます。
またコメントをね、いただけますとね、大変嬉しいです。またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。