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こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、友のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子二の子孫生の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
プロパー融資を受けるためにやるべきことということでお話したいと思います。
はい、今回のお話なんですけれども、こちらのstand.fmを聞いただいている皆様というのは、
不動産の賃貸業をやっている方がほとんどではないかなと思うんですね。
その中で、私がプロパー融資を獲得するためにやらなきゃいけないことがあると思っているんですね。
前回の放送の中で、これから始める賃貸業ということで、実体BS編ということでお話をさせていただいたんですが、
今回はプロパー融資を受けるために何をやるべきかということでお話したいと思います。
はい、まずはですね、前回の放送にもつながりますけれども、やっぱり自身の実体BSをですね、
把握するということが何よりもまず、一番にやらなきゃいけないことかなと思うんですね。
それで、実体BSについては過去の放送会の中でも、実体BSを把握するということで放送した回もございますので、
リンクをちょっと貼らせていただきますが、ちょっとね、ざっくりお話したいと思います。
実体BSですからね、BSバランスシートということで、いわゆる左側の方は資産の部ということになってきますよね。
じゃあその資産の内容というのが、銀行さんはね、管理会計で見ますよというお話を何度もさせていただいてますよね。
その中では、個人法人のですね、まず現容金ですよね。
あとは、妨害とかにもしかしたらある、倒産防止協裁とかね、積み上げているものとか、小規模給与協裁とかね。
もしくは株とかね、もしかしたら金とかね、金融資産とか、投資・信託とかね。
そういうものとか、任意差とか、いろんなものがあると思いますけども、そういったものですよね。
それプラス、ご自身で所有されている個人法人の不動産の、いわゆるね、土地・建物の銀行の自家評価を金額に出してみてください。
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そうするとね、だいたい概ねこれが、個人法人を含めた実体BSにおけるね、資産の部、いわゆる資産ということになってきますね。
かたはですね、負債の部と準資産の部ということになりますよね。
で、右側の上の部分がですね、負債ということになってきますね。
で、右側の下が準資産ということになってきますけども。
で、負債の部ですよね。
例えばこちらはですね、住宅ローンがあれば、ローンの残債ですよね。
それと、例えばそのリフォームとかね。
あとは不動産の取得に関して受けた融資とかね。
もしかしたら短期借入金とか、まあ諸々あるでしょうしね。
まあもしかしたら個人とか法人で持っている車両とかのローンとかね、車のローンとか、まあそういうものもあるかもしれませんね。
まあそういった全ての借入金額を合計したものをね、そこに数字をね記入してみてください。
で、そうした時に左側の資産の部と右側のですね、負債、あとプラス準資産ということで。
この準資産というのは資産からですね、負債を引いた金額ということになってきますので。
まあこれが例えばゼロとかね。
まあもしかしたら準資産マイナスかもしれませんよね。
そうするとこれっていうのは、いわゆる債務超過という状態にね陥ってますよね。
まあ銀行さんから見た時の評価というのはこれ著しく良くないということにもなってきますよね。
これはあくまで帳簿上の数字の話ではなくて、実体BSということでね、お話をさせていただいてます。
じゃあね、そういった状況にもし陥っている場合ということですけど。
これよくね、自宅を新築して買った場合っていうのは、実際に不動産の土地建物の自家評価以上の価格で買っている場合が往々にしてありますよね。
頭金なんか入れてなければ、たぶん借り入れの方が大きいかもしれませんしね。
まあ住宅ローンで融資もついてしまうということもありますので、往々にして借り入れ額が大きくなる傾向にもあると思います。
あとは個人なんかでね、アパートローンで取得している物件なんかが、資産の部でいういわゆるね、土地建物の銀行の自家評価に対して著しく借り入れ額が大きい場合とか、そういうものもありますよね。
そういったものも全て加味して考えなきゃいけないですね。
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ですから意外と借り入れ方に陥っている方っていうのは非常に多いと思うんですよね。
私もね、兼業のサラリーマン公屋をやっているときはそうでしたし、独立してからもしばらくはね、再生物件とかを現金で取得し始めるまではそういった状況に陥っていましたので、
プロパー融資での融資がつかないと、そういう状況にも陥っていたわけですね。
それで、じゃあどうするかということですよね。
これまずね、やっぱり債務超過なので借り入れ額を減らさなきゃなんともならないわけですよね。
実際の現金で不動産を取得していって、資産の分の数字を上げていくという考え方もあるんですよ。
実は私はそういうふうにしていたんですよね。
ところがですね、やっぱり時間が非常にかかるんですよね。
ということは、借り入れ額を減らした方が早いということは、いわゆるね、主益動産をお持ちの方でしたら売却とかを進めるということですね。
で、負債が減れば、当然土地建物を売却してますんでね、資産の分の土地建物の額も小さくなるということになりますね。
そうすると、総資産も小さくなるということで、銀行から見たときにね、その債務超過が解消される場合も出てくるわけですね。
もしくはね、不動産5棟ぐらい持ってたら、その数字が追いつかないのであれば、1棟、2棟で売却するのも一つですよね。
銀行からの評価を上げるために、そういう目線を大事にされた方がいいと思います。
よく私のこちらのスタンドFMでお話している、総資産をコンパクトにして借入額をね、極力無駄な借入をしないというのはそういうところにもつながってきますけどね。
そうやって銀行の格付け、評価を上げていくことで、プロパー融資につながるということにもなってきますね。
私もですね、当初借入額が借入方の状態で、現金で不動産を取得することでね、債務超過の状態、借入方の状態から脱出するようにやってましたけども、
やっぱり売却を交えないとね、なかなか大きく改善というのは進まないかなというのが実感としてあります。
ということで、今回はですね、プロパー融資をですね、獲得するためにやるべきことということでお話しさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
