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はい、フォーニッツのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワとお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭織りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の所格施設金沢足旅、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回はですね、
これから不動産賃貸経営を始められる皆様へということで、
今回はですね、銀行格付の秘密ということで、
お話ししたいと思います。
はい、銀行さんはですね、
企業の決算書、財務書表ですね、
これをもとにですね、データ化して、
銀行さん独自のですね、
配点基準で各法人とかを格付けするわけですね。
その中で重要となってくるのが、
銀行の格付けの評価項目とその配点ですよね。
今回はそちらについてですね、お話ししたいと思います。
はい、まずですね、銀行の格付けの中でですね、
大きく言いますと4つね、項目があります。
安全性の項目と収益性の項目、成長性の項目、
あと4ですね、返済能力ということで、
大きくね、4つですね、定量評価と、
定量評価で評価するわけですね。
その中でですね、まず安全性の項目の中では、
自己支援比率とかギアリング比率、
固定長期適合比率、流動比率と、
これ4つね、安全性の項目の中であります。
2番目のですね、収益性の項目の中では、
売上高計上利益率、総資産計上利益率、
収益フローと、この3つがね、収益性の項目となります。
3番目のですね、成長性の項目につきましては、
計上利益増加率、自己資本額、売上高、
この3つが成長性の項目ということになるわけですね。
4番目のですね、返済能力につきましては、
債務償還年数、インターレストガバレジレシオ、
キャッシュ漏額、この3つが返済能力ということで、
それぞれにね、配点が銀行さんで決めてなっているわけですね。
定量評価のね、合計としては129点あるんですけども、
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その中でね、比重の大きい、配点の高いものをね、
ご紹介することにいたします。
まずはですね、その1つの項目の中で15点以上のね、
配点のある項目につきまして言いますと、
まずはですね、自己資本額ですね、これが15点ございます。
あとは債務償還年数、これが20点ですね。
インターレストガバレジレシオ、これが15点。
キャッシュ漏額が20点ということで、
このね、今ご紹介した4項目だけで70点を占めるということで、
半分以上を占めるわけですね。
特にね、その中でも特徴的なことがありまして、
銀行の格付けを上げていくためには、
どこに注力、どこに注視してやっていけばいいのかという部分が見えてきますので、
そこについてお話ししますと、
まずはですね、債務償還年数というのは、
公式でね、計算式で言いますと有利支付債をですね、
それを営業利益と現貨消却の和で割るわけですね。
あとインターレストガバレジレシオというのも、
これはですね、営業利益足す受取利息配当金の和ですね。
これを支払利息割引量で割ったものということになります。
あとキャッシュ漏額ですね、
これはですね、営業利益足す現貨消却費となってまして、
これ今ね、3つ公式でちょっとご紹介したんですけども、
これ全部ね、債務償還年数、インターレストガバレジレシオ、
キャッシュ漏額、全部返済能力という部分の項目になるわけですね。
いずれもですね、その計算式の中には、
営業利益と現貨消却費というのがね、言葉が出てきます。
これ何の意味するかというと、
結局はですね、ここの部分を注力すると、
自然的にね、格付けが良くなってくるということなんですよね。
ですから、銀行さんはいつもね、
私はね、返済能力が大事ですよということでお話してますけども、
先ほど言いましたように、
債務償還年数とか、インターレストガバレジレシオとか、
キャッシュ漏額はすべて営業利益、現貨消却費が絡んでくるわけですね。
とすると、ここの部分が良くなれば、
当然ね、格付けの方も上がってきます。
で、銀行さんの評価も上がるということになってくるわけですね。
ちなみにですね、
よく3期連続の黒字という部分につきましては、
これはね、収益性項目の中でも収益フローという部分のね、
項目になります。
ですが、こちらについてはですね、
129点あるうちのですね、
評価点、配点としては5点しかないわけですね。
もちろんね、この収益フローで3期連続の黒字、
これがあるに越したことはないんですけども、
差ほど配点比重としては大きくないわけですね。
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ですから、そこを重視するよりも、
もっと重視すべき部分があるということをお伝えしたいわけですね。
そこが、私がよく言っています返済能力の部分で、
債務償関連数とか、
キャッシュ漏額ということになるわけですね。
ですから、よくね、3期連続の黒字じゃなきゃ、
銀行の若い担当者さんとかいますけど、
彼らからすると、そちらの方が説明しやすいというか、
そういう部分があるので、そういうお話をしていて、
実際に格付けのシステムを考えますと、
実は内情は違いますよということなんですよね。
やっぱり銀行さんは貸したお金が返ってくる、
もうここに尽きるという感じなんですよね。
そこをね、理解する必要がありますよね。
逆に言うとですね、銀行の若い担当者さん、
この辺、銀行の格付けのシステムの評価点の話とか、
そういう部分って逆に銀行の担当者さんでも、
なかなか機械にシステムに入力するだけなので、
理解していない方も結構いらっしゃるんですよ、実は。
こういう部分は知っておくとよろしいかと思いますよね。
当然、銀行の格付けを上げるということは、
銀行さんから有利な条件で有志のね、
していただける可能性も高いということになりますし、
逆にですね、格付けが悪ければ有志していただけないとか、
もしくは金流も高かったりとか、条件面も悪くなったりとか、
いうことになりますので、ぜひ今回のお話はご参考にいただいて、
自分がどういうところに注力して、
財務諸表とかね、妨害資産も含めて経営していくかという部分の、
ぜひ参考にいただければというふうに思います。
はい、今回ですね、格付けの秘密ということでお話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
またですね、今回の内容がいいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンをいただけますと大変嬉しいですし、
またアゲミントもなります。
ということでね、今回はこちらのほうで失礼します。
ありがとうございました。
