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はい、こんにちは、radio。大山です。
いつもですね、東方のradioを聞いただきましてありがとうございます。
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カスタムゴールクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回の放送になりますけれども、
これから不動産賃貸経営を始められる皆様へということで、
お話ししたいのがですね、銀行融資に関しまして、
財務諸表ですよね、その中で意識すべき部分ということで、
今回ですね、自己処分比率を大きく見せる方法ということでね、
お話ししたいと思います。
はい、銀行融資を考えた場合に、
これまでね、格付けのお話とかをね、
何度もさせていただいてますけれども、
その中でね、営業利益が大事ですよとか、
そういうお話をさせていただいてます。
あと、原価消却費とかね、そういう部分って大きいですよ、
というお話をさせていただいてますけれども、
その中でね、もう一つ抑えておきたいのがですね、
自己処分比率というのがあります。
過去の放送の中で、銀行の格付けの評価項目とか、
配点についてお話してるんですけど、
その中でもですね、安全性の項目というのがありまして、
こちらはですね、自己処分という言葉がね、
何回も出てくるんですね。
自己処分比率とか、ギアリング比率、
固定長期適合比率の3つの中でですね、
合計が27点あるんですけど、
定量評価の全体の21%を占めるということで、
これ全て自己処分という言葉が出てきます。
自己処分比率を上げていくためには、
対借対消費用の全体の額、いわゆる総処分ですね、
総処分の額に占める自己処分額の比率ということで、
自己処分比率を大きく見せるポイントというのがあるわけですね。
こちらについてお話しますと、
まず1つがですね、負債を減らして総資産をコンパクトにすると、
小さくするということが1つですね。
もう1つがですね、負債の中にある資本性の乖離金をね、
明確にするということですね。
この2点があるわけですね。
負債を減らして総資産を小さくするということは、
対借対消費用の流動負債、短期乖離金とかがありますけど、
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それを返済したりとか、無駄な借入れがあれば、
それを返済するだけで、総資産が縮まるわけですね。
自己処分の大きさは変わらなくても、
自己処分比率は向上すると大きくなるということになるわけですね。
これが1つありますね。
わかりやすく言うとですね、
乖離金の返済をするだけで、
自己処分比率を大きくできるということですね。
これが1つですね。
あと、負債の中のですね、2番目のですね、
資本性の乖離金に注目しましょうということでね、
お話ししているわけですけども、
資本性の乖離金という言葉はね、
財務商標とか見ている中では、
大借対象標の固定負債にある役員乖離金、
これが会社が発行した死亡債とかですね、
経営者が引き受ける少人数死亡債など、
そういうものがあると思うんですけど、
これは資本性の乖離金ということになるわけですね。
これというのは、経営型に落ちるようなことがあったときにですね、
資本性の乖離金に該当する負債はですね、
弁債義務がない、順位が低いものと銀行は判断するということなんですね。
いわゆる劣後債と同じ扱いということで、
負債だけども資本性が高いというふうに見るということですね。
これは各銀行さん、地銀さん、信金さん、信組さんと、
多くの金融機関さんに聞いても、
資本性の乖離金というのは、
自己資本とみなしていただけるということなんですね。
ですから、本来の自己資本と資本性の乖離金を合わせて、
トータル、これが自己資本というふうに銀行さんが見てくれるということなんですね。
ですから、自己資本比率をそういう形で計算、銀行さんのはされるということですね。
財務省票の中で、例えば役員の乖離金とかというのは、
固定負債の中でもですね、固定負債の中でも、
役員乖離金ということで、
資本性の乖離金ということで、別項目で計上するとより分かりやすく、
銀行さんもここの部分が役員乖離金だねということを認識していただけると思いますので、
そういう書き方、記し方をするべきではないかなと思いますよね。
このようにやっていくと、銀行さんからも自己資本比率が良くなってきたりということで、
格付けも向上してくるかと思いますので、ぜひご参考にいただければと思います。
ということで、今回は自己資本比率を良くする方法ということで、
お話のほうをさせていただきました。
いつも東方のレイリを聞いただきまして、ありがとうございます。
また、コメントやいいねも頂戴しまして、ありがとうございます。
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