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フォーニッツ大山レイディオ、大山です。いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、私の2021年に入ってからの取り組みということで、放送をさせていただこうかと思っております。
今も7月に入りまして、今年入って6ヶ月半年経ってという状況になりますけれども、私の不動産の取り組みということで、今回お話したいと思います。
今日、私の方は、以前stand.fmでもお話したんですけど、こだてのバルクの現地調査に来てます?って少し前にスタイフで放送したんですけど、
こだてのバルクの物件の方に金額を入れてということで出してみました。これ、結果はまだちょっと出ないんですけど、もうちょっと先になりますけど、どうなるかって感じですね。
今回、こだてのバルクを取り組もうかなと思った件については、前回、現地調査に行った時にお話したんですけど、
これまで、私は築フルの築35年前後くらいのRCの、いわゆる昭和感たっぷりの団地タイプの一頭ものの再生に取り組んできてたんですけど、
その物件を取得していく中で感じる部分っていうのが、その物件を数年持ってどこまでそれを持ち切るかっていう考え方。
あと、出口をどういう風に考えるっていう部分で考えた時に、RCの大きい建物ですと、どうしても最後は売却目線にならざるを得ないということでね。
それで今回はバルクの木造のこだて、これなら出口の部分で取れる選択肢も複数あるということで、ちょっとこっちをやってみようかなということで、お話を前回させていただきました。
今回は物件に対して金額を入れてみたというところですね。
実は直近で不動産を取得したのが、去年の9月に再生物件を取得しまして、かれこれ7月ですから10ヶ月くらいその後は不動産を取得していないんですよね。
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ただね、その間何もやってなかったかというと、そうではなくて、今年に入ってからは東海地方のガツッと担保が出るRCでしたけど、マンションね。
ちょっとそれも空きが半分以上空いてる物件でして、有志の打診をしてみたりもしたんですけど、再生コストが結構かかるということで、周囲が収益の方が落ちるということで、
そう考えた場合に私が今ずっとやってきている再生物件と比較してしまうと、ちょっとあまりこれやるメリットがないなというので、有志は打診途中してたんですけど、降りたのもありますし、
軽倍物件にも入札の方を今年はしてます。今年はいつもしてるんですけど、今年は1件入札しましたね。
ところがこちらの軽倍物件も、こだてと単芯棒のアパートが併設しているチクールの軽鉄でしたけど、軽倍の最低基準価格がありまして、
私が週前、それも空きの部屋が結構ありましたんで、リフォームとか含めて再生してという目線でした時に、いくらで入札するかということで軽倍の方に取り組んだんですけど、全然及びじゃなかったですね。
確か1.5倍以上、2倍近くの私の入札価格で落札されてましたよね。
ちょっとこの目線だとね、まずちょっと厳しいなと。私は多分この価格では絶対買わないなという金額で落札されてましたよね。
今ですね、軽倍はここ2,3年ずっと私も入札参加してるんですけど、
特に首都圏ですよね。首都圏といって少し田舎の方ですね。北関東に近いところとか、そんなに立地の良いところじゃなくて、建物はそこそこ綺麗でね。
大きくリフォームとか中然かかんない物件とかは、割と手間のかかんない安めの低価格の子建てとかでも、リフォームとか含めて大体再生して17〜18%ぐらいで回してるのかなという感じですよね。
落札された方はおそらくそういう目線でね、多分入札に参加されてるかなという印象を私は受けますよね。
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当然私は再生して20%以上目指しているので落札できるわけもなくという感じなんですけど。
ただね、バットを振らなきゃ当たらないという部分もあって、軽倍の入札にも参加してますけど。
まあ軽倍はね、今はちょっとまぐれじゃないですけど、たまたま上手くいったみたいなのはちょっとないかなという印象をちょっと受けますよね。
私が仲良くさせてもらってます、生造屋さんで軽倍を主体にやられてる方なんかに聞いても、
大山さんは正常な目線ですよみたいな感じで言ってて、軽倍は相当高いですねっていう話をいただいたりしますので、
まあまあそういう感じかなという感じですよね。
そんな感じでね、私も不動産の方はそういうふうに取り組んではいるんですけど、
よくね、私の周りの方からは、大山さんは国有地とかそういう購買をね、やられてるんですよねみたいな感じでね、
そういうイメージがどうしても再生とかそういうのがあるみたいでね、皆さんそればっかりやってるのかっていう印象をちょっと受けてるみたいなんですけど、
実は一般市場でも軽倍なんかも見てますし、環状オークションとかそういうのも見てますし、幅広く見てはいるんですけどね、
なかなかね、やっぱり参入者も多いなというのはね、やっぱり実感するところでありますよね。
たまたまね、私が取得している物件が最近はそういうね、購買の物件が多いというぐらいなので、
特にね、軽倍だからとか一般市場だからとか、なんかそういうのがあるわけではないんですよね、私の中ではね。
そんな感じでね、やってますよね。
ただね、最近私よく言ってますけど、年一等ね、取得していければいいんじゃないかなというふうにはね、思ってます。
私は業者さんではないので、売って買ってっていうのを繰り返して、それで利益を上げてるわけじゃなくて、インカムでね、
インカムを得てっていうことで主体に当然やってるわけですから、慌てずにね、変なものを買うよりは、
しっかり自分の目線に合った形で取得できるっていうのをね、最重要にしてます。
あと、担保とキャッシュフローですね。
その両方を理想に近い形でね、何とかやっていけるようになるということでね、意識してするようにはしております。
そんな感じでね、今年半年過ぎた時点で、ちょっとね、私の最近の取り組みとか考えてますところをね、お話しさせていただきました。
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いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
