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はい、それでは始めさせていただきたいと思います。前回までですね、
プライベートのことをですね、結構お話をしたんですけど、そろそろ不動産の話を
しようかなと思っておりましょうか。
不動産あかんとにして、ようやく話が出てくるんですよ。これは何を話してたんだっていう感じですけど。
それも対談で。
私もちょっと興味のままに。
いやいや、行き当たりばっかりというか。面白いですね、いろんな話を。
不動産の手法については、小山さんの手法って結構ユニークというか、小山さんのリスナーの方はよくご存知だと思うんですけど。
簡単にちょっとどういう手法、改めて簡単に。
そうですね、以前ちょっと紹介でも話したんですけど、独立する前っていうのは本当にオーナーチェンジで中古の物件、
RCだとかS造とか中古のマンションとかを購入して、あと木造の地クールのアパートを取得して、本当に一般的に出ているポータルサイトとか、
そういう物件を取得して、賃料収入を得てたっていうことになるんですけど、独立してからはですね、
僕、再生物件をやってるんですけど、基本的に前空の地区、そうですね、35年とかから40年ちょっと超えたぐらいとか、
そういうもののですね、ダンチタイプの物件を再生して、全部内装のリフォームもね、すべてリフォームして再生して、
賃貸付けしてということでね、今はやっております。ただですね、僕独立したら中古っていうのは結構迷走してまして、
例えば小立を現金で買うとか、ミンパクとか、エアーB&B、NBでしたっけ、あれとか、天体とかね、そういうのを模索したりもしてたんですね。
でも多分、自分の性格的に勝負に合わないなと思って、独立してから1年とか1年半とか、なんか迷走してましたけどね。
その時に、たまたまあるポータルサイトを見てましたら、国有地とかね、そういうのの購買をやられてる方がいらして、
これなら俺はできるということで、やってみようということで始めたんですね。
で、今現在は再生物件やって、6等と。そんな感じでやってますね。
やっぱり大山さんの専門性っていうか、ラジオでも話されていただきましたけど、ここがやっぱり生きてるんですよね。
まず一番大きな要素としては。
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そうですね。建築の知識は生きているかなというふうには思ってはいますけれども、
ただ全て再生物件がうまくいってるかというと、やっぱり開けてびっくりみたいな、そういうのも多々あるんですよね。
思っても見なかったこととか、やっぱりオーナーチェンジの物件とは違いまして、
やっぱり大体私が取得してます全空物件っていうのは、
前後耐久してから1年半とか2年とか、全空の期間があって人が住んでない状況の物件なんですね。
そうしますと生活して水を流してるとか、いろいろ機械関係が稼働してるとか、そういうものがあればいいんですけど、
その間停止してるとなるとやっぱり機器類の故障とか、排水の詰まりがあるとか、いろんなトラブルが本当に多いですね。
やってる中では。
ある程度どのぐらいかかるかっていうのを見抜いて、買わないといけないってところだから。
そうですね。
素人を真似すると結構厳しい気持ちですか?
小山さんに憧れて。
いや、そうでもないと思うんですよね。
ただ、最初のムロスが小さいというか、物件価格自体が安いからリスクも限定できるっていう感じですか?
そうですね。取得してる価格は多分、一般の指標とかそういうあれですとベラボーに安い価格で取得はしてるんですけど、
それは昔の言葉で言うと、貸し担保の面積とか、今の契約不適合という部分で言うと、
全部現状良しということで、一切文句言わないよってことで取得してるので、
開けてびっくりっていうのがあっても文句も言えないし、そういうものを取得したのは自己責任っていう。
そういうのをやってるので、ここは一つあるのかもしれませんけどね。
一応、建築家なので建築の中で、この物件とか見る中では注意するポイントっていくつか、
自分なりにはここが大事かなっていうのは思ってるので、そういう部分は意識しながら必ず見るようにはしてますよね。
ただ、ムロス始められて、1頭目でこれやると結構いろんなトラブルあってめげちゃって嫌になっちゃうんですけど、
4頭目、5頭目くらいだったら、そういうのも一つはありじゃないかなって思ってます。
できないわけではないとは思いますし。
今、ライバルが増えてたりするんですか?
ライバルが増えてきてたりしますか?
物件ですか?
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例えば、田中さんの手法、同じような手法をやる人が増えてきたりしますか?
投資家としての。
どうですかね。
最近そういう購買の中では、そういう一頭物とかで、
例えば私が取得している購買って、国とか地方公共団体の購買と言われるものになるんですけど、
そういうものが、そもそも物件広告、コロナで2年くらいは、
やっぱり賜数がそもそも出てくる物件が非常に少ないというのがありますね。
もともと、例えば、そういう購買とかの物件っていうのは、
現地説明会というのは必ず1回あったりするんですけど、競売と違いましてあるんですけど、
その中では、私必ず現地説明会というのは参加するようにしてるんですね。
なぜかというと、現地説明会に参加するっていうことは、
物件を購入しようかどうかって検討されてる方だと思うので、
どれくらいいるのかなっていうので、
入札に参加するかしないかっていうことは決めてたりするんですけど、
ほとんど、例えば、現地説明会に10社参加してたとしたら、
たぶん私のような個人の不動産やってる方って、
2人とか多くても3人ぐらい。ほとんどが宅建業者さん、不動産業者さんなんですね。
現地説明会には必ず不動産業者さんどうするかっていうと、
リフォーム業者さんとか設備屋さんとかを連れてきてるんですよ。
ほとんどの方がそういうふうにされてると思うんですね。
私は一人でほとんど行って、現地で建物のコンディションとか、
気になる部分とか屋上、外壁の様子を見て、
これに参加するかしないかって決めてますけど、
だいたい不動産業者さんがやっぱり多いですよね。
業者さんに勝てる、業者さんと競合したときに、
私の安直な考えだと、結構業者さんに負けちゃいそうな気もするんですけど、
その強みみたいなのってあったりするんですか?
僕の言うと、競売もそうなんですけど、
入札本数が増えるとそれだけ落札価格が自然的に高くなるので、
僕の場合は、私の場合は、
現地説明会で例えば参加者が10人いました、15人いましたっていう場合は、
もう入札しないですね。
入札件数が少ないところで、
私は入札するっていうことですね。
そうじゃないと安くで取得できないんですよね。
なるほど。勝てない勝負には挑まないというか、
勝てないというか、そもそも激安で取得できないわけだから、
旨味が少ないってことですね。
ですから、例えば現地説明会行くじゃないですか。
いろんな業者さんが部屋の中を見てるんですけど、
いや、これ汚いなーとかって言うと、
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いや、シメシメとかって思ってます。
どんどん降りてくるっていう。
自分はそういうふうに思ってますけどね。
そこすごいですよね。
逆に人がいないってことは、
結構難しい物件が多いのかなっていうことですね。
結構割と一見難しい物件がコンディションだったり、
立地だったりが難しい物件が多いと思うんですけど。
私が取得している物件っていうのは、
一方値とかそういうものって全然なくて、
例えば、いろんな地方のいろんな県の物件があるとしたら、
例えばその県庁所在地とかそういうものの物件って、
いくつか取得してはいますけれども、
その政令指定都市とかそういう中でも、
あまりど真ん中のいい立地の部分じゃなくて、
ちょっと外れてたりとか、もしくはその県の中でも、
第2、第3、第4の都市の中の物件を取得してますので、
本当にすごい良くてっていう中ではやってないですね。
ただやっぱり人体の需要とか供給の部分っていうのは、
やっぱり自分でも調査しますし、
ヒアリングとかもかなりしますよね。
ちょっとめちゃくちゃ聞きたいことがいっぱいあるんですけど、
そろそろ10分経ったので、
聞きましょうか。
これでもかなり言うような回に、
大谷さんのレディを聞かれている方、
そうではない方も多かったかもしれないですけど、
凝縮された感じになったと思うので、
すごく私としての復習になって、
いい回になったんじゃないかなと思います。
それでは、今回はこの辺りでまた次回。
よろしくお願いします。
よろしくお願いします。ありがとうございました。またお願いします。
