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こんにちは、レディオ。
大山です。
いつもですね、東風のレディオを聞いていただきまして、ありがとうございます。
今回の内容なんですけど、ちょっと話したいテーマがありまして、今回のテーマはですね、
アパートローンとプロパーローン、これちょっと違いについて、今回ね、少しお話ししようかなと思ってますね。
あ、そうです。吉野もさん。
あと、ばだとさん。
そうです。
はい、えーと、じゃあ早速ね、いきたいと思います。
あのね、話す時間15分と聞いても決めてますんでね、手短に行きますね。
えーと、アパートローンとプロパーローンということで、今回ちょっとお話したいというのは、結構YouTubeでね、銀行融資とかそういうものの内容を配信されているものってありますよね。
で、よくよく中身見てみると、これって全部アパートローンとかね、そういうところの話なのかなと、見たりしてそう思ったりするんですけど、
そもそもの話で言うと、アパートローンと、今言うアパートローンと言うとパッケージローンになりますよね。
それとプロパーローンと言うと、プロパーローンというのは事業制の融資ということで、いわゆるオーダーメイドの融資ということになってきますよね。
事業制の融資ということで、個別そういうことになるんでしょうね。
で、やっぱりね、そもそもアパートローンとプロパーローンって全く別物だというのは、やっぱり、ああいうYouTubeなんか見てても、そこはやっぱり認識しといた方がいいですよね。
で、何でも一緒だと思っていると、ちょっとそこはね、やっぱり全然違うっていうのは、やっぱり理解した方がいいかなと思いますね。
で、私のですね、周りには現役の銀行員の方、バンカーの方いらっしゃるんですよね。
で、その方の表現をちょっと借りるとね、いわゆるアパートローンってアマチュア。
で、プロパーローンと言うと、事業ですからね、いわゆるプロと、そういう認識というかね、銀行さんの目線から言うとそういう認識なのかなと。
これなんか表現としてはすごいわかりやすいかなと思いますよね。
それで、アパートローンって言うとね、前々回かな、ライブの中でよく1頭目をね、取得する際には使えるけど、その後はみたいな。
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そういうアパートローンの某大銀行さんとか、S銀行さんとか、なんかいろいろあるじゃないですか。
私もだいぶアパートローンにはお世話になりましたけど、そういうところってありますよね。
ところがチギンさんとかシンキンさんでのプロパーローンっていうと、そもそもやっぱり個別案件というかね、そういうものになりますので、
物件の評価であったり、有刺を申し込む法人さんであるか、個人の方であるか、個人事業主であるかということで、顧客によって全然有刺条件も違ったりするわけですよね。
当然財務の内容がいいとかね、現有金とか資金力があるとか、会社の実績がかなりあるとか、業歴が長いとかね、だいぶ儲かっている法人さんだとか、いろいろやっぱり判断する基準ってあると思いますけど、
そもそもやっぱりアパートローンっていうのはパッケージなんで、年収とかね、あと物件の条件が銀行さんのアパートローンの条件にはまるかどうか、そういうところありますよね。
昔ですよね、今ちょっと私はアパートローンも全然使っていないので、細かいことはちょっとわかりませんけど、年収がいくらとかね。
築古の木造とか軽量鉄骨とかでも、土地値がある程度出るところだったら有刺しますとか、そういう金融関係なんかもあったりしますよね。
それに対して、プロパローンというのは個別ということで、Aさんだったら金利は、制作金利が1%ぐらいになっていましたけど、それに対してスプレッド0.5とか1.5で借りれますとか、非常に財務ないよね、顧客の方はそういう条件で借りれるかもしれませんし、
あまり財務の良くない会社なんだったら金利も3%台とか、そういうことにもなりますし、同じ不動産を買うにしても、顧客によって金利も違いますし、融資期間とかそういう条件も変わってくると思いますよね。
または、そもそもプロパローンで融資できませんと、保証協会付どうでしょうか、みたいなね、そういうお話って結構あるんじゃないですかね。もしくは融資出せませんと、お断りの話なんかもあるかもしれませんね。
ですから、そこはやっぱり理解したほうがいいですね。前々回かな、土曜日のライブで話したように、アパートロンって結構属性によっては融資ついちゃいますんでね、あんまり評価出ないものが買えちゃったりなんかするんで、逆に銀行さんの目線でいくと借り入れ方みたいなね、評価ないのに負債だけ大きくなってるみたいな。
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そういうことがあると、次の融資とか厳しくなりますよね。よく言うのが新築の木造とかのね、一時期非常にね、流行りましたよね。
で、金融機関さんの事業性融資ということで評価で考えると、税務上というかね、決算書とかそういうところでは木造、原価消極、建物ってね、定額法で見たりしますけど、ある金融機関さんが使ってるシステムとかそういうので言うと定率法で見たりして、定率法ですから最初の1、2、3年ぐらい。
ガガンと減るわけですね。評価が。評価を落とすわけですね。ですから新築ばっかり買ってると評価が悪くなってくると。そういうことだって金融機関さんによってはあるわけですよね。
これ金融機関さんに、金融機関さん個別にやっぱりその管理会計で評価基準ともやっぱり違うと思いますんで、例えば建築の最長達の単価とかね。ある銀行さんだとRCは20万とか、例えば24万とか30万とか、今だったらどうですかね、35万とかなんかあるかもしれないですね。
本当全然変わってくるんで、ここはね、やっぱり自分がお取引したい金融機関さんに確認したほうがいいですよね。
その中でも例えばRCだったら47年までの対応年数ですけど、30年までは建物評価を見ますけど、いわゆる31年以降は建物はゼロで見ますとか、これも金融機関さんによって違いますんで、必ずこれは確認して、
やっぱり自分が持っている、所有している物件、それと先で今回買おうと有志脱信しようと思うんであれば、そこで有志脱信する物件もいくら評価が出るのかとかね。
そういうのはやっぱりヒアリングした中で、自分が金融機関さんからどう見えるかっていう部分はやっぱり意識したほうがいいんじゃないかなと思いますね。
ドクチャンさん、こんにちは。ザラスさん、こんにちは。ザラスさんね、私総鉄さんからトウモロコシちょっと頂きましてありがとうございます。これから頂くところです。ありがとうございます。
DDさん、こんばんは。そんな感じで、やっぱりそもそも話戻すとですね、アパート論とプロパー論ってやっぱりもう全然違いますよっていうのは認識したほうがいいですよね。
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ですから、不動産始めたばかりとかだって、これがプロパー論なのかとかアパート論なのかっていうのはやっぱり意識したほうがいいですよね。
もちろん最初からプロパーで融資して頂ければ、それに越したことはありませんけど、事業実績とか法人でどんだけ何年やってるとかそういうのがなければなかなかちょっと難しいのかなと思いますし、
いつもお話してますように、金融館さんを開拓するにあたっては、私はね、やっぱり銀行の支店長さんを経営者仲間であったり、親仲間から紹介してもらうということが何よりも大事だと思いますよね。
支店長さんっていうのはね、やっぱりね、単純に銀行を紹介してもらうだけじゃなくて、支店長さんっていうのは、単純に銀行飛び込みで言っても、下の若い行員の方と色々やり取りして、またその上の方に課長さんとか支店長代理さんとか副支店長さんとか支店長さんとか、いわゆる伝言ゲームということになってくるかと思いますので、
やっぱりできればこれは支店長さんを紹介してもらうというのがいいですよね。有志が出ると出ないとかそういう話ではなくて、やっぱり支店長さんを紹介してもらうと、まずは窓口支店長さんということで審査の土俵に上がれるというかね、出るか出ないかは別ですよ。審査の土俵に上がれるという部分では、やっぱり紹介って非常に大きいんですよね。
前ちょっと話したと思うんですけど、最近は法人の銀行講座、これ非常に解説が厳しくなってるんですね、知人さんなんかはね。ある金融官さんだと、飛び込みで法人の講座を解説しようと思うと半年くらいかかりますとか、そういう金融官さんもあれば、今新規で飛び込みの法人の講座解説は受け付けませんという、
私の取引している金融官さんなんかは、そういうことを言っている銀行もありますんで、やっぱり紹介がいいんですよね。
だから、例えばお住まいのエリアで親牛をやられている方ですとか、別に親牛じゃなくてもいいですよね。建築でも別に他の事業でもいいと思うんですけど、経営者の方からやっぱり紹介していただくっていうのが一番いいですよね。
あとどうしても周りにそういう方がいないという場合であれば、私の周りで結構やられているのが、商工会とかに入って、いわゆる合資交換会とかね、銀行の支店長さんと名刺交換して、そこからね、時間かかりますけど、取引を始められるように、まずは修繕費とかそういうものを有していただいたりとか、そこから始めている方もいらっしゃいます。
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あとは不動産会社さんに紹介してもらうっていうのも一つだと思いますよね。切り口としては。全然飛び込みでいくよりはいいんじゃないかなと思います。不動産屋さんから紹介いただいてね、そこから突破口というか取引を開始できるようにコネクションを作るというのも一ついいかなと思います。
しかし、これもですね、結局のところ言うと、支店長さん紹介してもらったとしても、やっぱり自身がですね、自身の個人法人について、やっぱりちゃんと数字的な根拠とか話せないとやっぱり、そもそも話にならないということがあるんですよね。
ですから、私こちらのスタンドFMでいつも言ってるのは、小手先のテクニックとかそういうことよりも、本質的なお話とかそういう部分をやっぱり理解してやっていった方がいいですよね。これって別に不動産だけの話じゃないですもんね。そういうことを感じますね。
今日、アパートローンとプロパワーローンの違いというところで、私の思うところをお話させていただいたんですけど、少し脱線しちゃいましたけど、大体15分くらいになりそうなので、今回はこの辺で終了とさせていただきたいと思います。
すいません。ちょっと運転しながらだったんでね。思いつくまま話してしまいましたけど、最後までお聞きいただきましてありがとうございます。またですね、コメントとかね、いいねとかそういうのもたくさんいただきまして本当にありがとうございます。
小江戸バラットさん。私はフォーニッツさんのおかげでプロパワー優秀を引きました。すごいじゃないですか。
TTさん。日本政策金融高校、ウクライナ融資の活用はいかがでしょうか。
はい、TTさん。ご自身で確認してください。私、高校も最近使ってないですよね。高校もあれなんですよ。高校って全国に支店があるんで、どこでも行けるのかなと思ったら結構ね、私は横浜の支店と付き合いがあるんですけど。
とは言いながら、私、神奈川に物件って一つ、東京に物件一つしかないんで、例えば北関東だとか東海地方のね、結構大掛かりに修繕するときなんかも、以前は高校で有していただいたりしてたんですけど、結構ね、やっぱり債務者管理ができないとかつって視点が違うと、結構最近、
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その、政策金融高校の、私のね、恩付けある立山の支店なんかは、結構ね、他県のやつ嫌がりますね。今回だけですよとかね、1、2年前にそうやって言われたりしたことがあるので、ちょっとね、やっぱり銀行さんって、債務者管理できるかできないかって、やっぱり非常に注意して見てますよね。
ですから、例えば私が神奈川県在住であれば、神奈川の物件とか、まあそういうものに融資したがってて、他県の物件には融資したくないと。まあそういうのって姿勢ってやっぱ、どうしてもありますよね。債務者管理をするっていう、そういうとこはあると思いますね。はい。
すみません、TTさん、ウクライナのなんちゃらわからないんで、自分で調べてみてください。AIに聞いてみてください。よかったですかね。すごい乱暴な回答になっちゃって申し訳ないですけど。はい。あのー、TTさん、あのー、私コンサルーをいただきますんで、あのー、100万ぐらい払っていただければ、調べておきますよ。まあ冗談ですけど。はい。
まあそんな感じで、えー、ちょっとね、15分待っちゃいましたんで、えー、この辺でね、終了とさせていただきます。
TTさん、安いですね。あ、そうなんですか。ちょっと私コンサルーわかんないですけどね。はい。あのー、まあ私が言ってることが全てということもありませんし、まあこれ全部私の放送って、まあ私の経験したことだとか、人からの受け売りだったりね。
あのー、話の受け売りだったり、まあ、あのー、私調べですんで、まあ、あのー、別にこれ放送してることで皆さんからなんか、ね、あのー、有料放送で、あのー、代金をいただいたりとかしてるわけじゃありませんので、あのー、その情報が正しい、あのー、生後とかっていうのはご自身でね、確認していただければと思います。はい。ということでね、この辺で終了とさせていただきます。えー、お聞きいただきましてありがとうございました。
それではね、またお聞きいただきましたら幸いです。それではね、失礼いたします。ありがとうございました。
