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はい。こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、東方のラディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい。ということで、今回の放送もですね、前回に引き続き、ゲストをお迎えしております。
ということで、じゃあ早速、ゲストの方に入ってきていただきましょうか。
じゃあ、star89さんです。どうぞ。
ああ、ありがとうございます。
どういうリアクション?
もうこれね、さっきもちょっと思ってたんですけど、純五郎さん、京平さん、横浜翔太さん。
はい。
で、次、私が出ていいのかという。
いや、いいじゃないですか。
いいじゃないですか。
もう、想像たるメンバーの中で。
いや、あの、聞きたいと思いますよ。
いやー。
結構顔ひるっすもんね。
いや、ひるくはないですね。
あ、そうですか。
まあ、ちょっとあんまり最近は発信ちょっと控えてたっていう感じなんですけど。
何ですか?
まあ、いろいろ。
身バレ。
身バレ問題ですか?
身バレするんでね、やっぱり。
じゃあこれ、あ、いいか。
私のレディオなんか聞いてる人そんなにいないですから。
いやいやいや、そういう人はないですけど。
まあ、五郎さんとのコラボなんで。
ああ、そうですか。
じゃあ。
全て話します。
全て話してくれるんですか。
いやいや、でもね、さっき僕、前回の放送、途中、あまりテーマ決めなくて、
話し始めたじゃないですか。
ザックバラに。
で、やっぱりスターさんがやられてることとかをよくよく考えてるのは、
こだて賃貸だなと思って。
自分もこだては持ってますけど、
あんまりこう、どういう見方でやってるのかなっていうのがあって、
そのこだての魅力であったり、デメリットとかっていう話あったじゃないですか。
結構いい放送撮れたなと思って。
ああ、そう言っていただきました。
もしかしたらバズるかもしれないですね。
いやいやいや。
私のこと面白くないんでバズんないで。
そうですね、参考にしていただければ嬉しいです。
でね、今回は後付けのタイトルでもいいんですけど、
スターさんがふどさんの賃貸業をやる中で、
どういうところを意識してるのかなっていうのがすごい興味があって、
それについてお伺いしたいんですけど。
ちょっと固いっすかね。
まあまあ。
普段どういうことを意識しながら賃貸業、今5年でしたっけ。
やってるのかなと思ってお伺いしたいなと思ったんですよ。
それでスターさんと私ってJLTで一緒に勉強させてもらってるんですよね。
で、たぶんスターさん、ふどさん始めて割と早い段階でJLT入ってるじゃないですか。
まずJLTにどうして入ったのかっていうのをお聞きしたくて。
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そうですね。
ふどさん賃貸業をするにあたって、
アパートを購入っていうのは絶対ありきだと思ってましたので、
そのアパート購入の仕方、もしくはそこへの持って行き方っていうのがわからなかったんですね。
はいはいはい。
なので、アパートを買うためにはどうしたらいいのか、
どういう計算で自分の中に基準を置いたらいいのかっていうのがわからなかったので、
それを探していた段階で、相談会とか。
はいはいはい。昔ね、やってたんですよね。
Zoomの誰でも入ってこれる、そういう座談会みたいな。
ちょっと雑談みたいな。ちょっとコロナの時だったんでね。5年前だからね。
あれやってましたね。
あの時に入らせていただいて、いろいろな意見を聞いて、
大山さんのレディオも聞いて、っていうところからJLTを知ったというところですね。
持って行き方に近いんじゃないかということで、勉強させていただいてます。
あんまり人によって違うと思うんですけど、
こだてとアパートって買う目線って違うって認識があるってことですか。
例えば、こだてだったら先ほどおっしゃってた200万とかで買えたりとかして、
家賃収入が5万とか、1棟でだいたい前後じゃないですか。
そういうので、価格は200万から300万とか、そういう基準がご自身にあるってことですか、こだてだと。
そうですね。
ちょっとお伺いできるのであれば。
1棟買うには融資をもらって1棟買う。
融資をもらっているので、間違った物件を買ってしまうと一発で死んでしまいます。
そのためには勉強して購入しないといけないというところがあるので、
そこで勉強し方をJLTで教えていただいているという方ですか。
そうですね。
こだて、スターさんの場合は基本融資は使っていなくて、
リフォームに関する広告の融資とかそういうものの返済はちょっとありますという。
前回の放送の中であったじゃないですか。
ざっくりそんな大きな借入を返済比率5割とかでやっているわけじゃないから、
手残りが6割から6割5分くらい残るようなイメージかなと思ったんですけど、そういうことですよね。
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逆にアパートを買うとなると、そもそもロットの金額が大きくなってくるので融資を使わなければいけない。
融資を使うとなると、やっぱり実際の手残りって減るじゃないですか、どうしても。
返済比率が5割、経費比率が2割、空出率5%ということを考えると、
税引き後じゃなくて税引き前でも25%しか家賃が残らないと考えると、
ちょっと買い方が間違うと退場とまで言わずともちょっと苦労するかなと。
そうですね。苦労するので、その苦労をするのであれば勉強をしてから購入したいなというところですね。
それ正解じゃないですか。
だって僕はいつもこちらのスタンドで話してますけど、1等目に買ったやつずっこけてますからね。
だから例えばその当時、地区20年くらいの木造で神奈川でね、
私単身もののワンルーム1Kとか、それで10.8とかで買ってんですよ。
でもね、5個市で退居すると駅から遠くて入んないんですよ、なかなか。
いや入んないわけじゃないんだけど、無理矢理入居してもらえるようにいろいろやるんですけど、
結局また退居が早くて、もう回転とにかく早すぎて、意外と残んないと。
そんなのがあって、もう3年持ちきんなくて、もう断念して諦めて、メンタルやられて手放したんですよ。
今だから笑いますけどね。
その当時はおいおいおいって感じで、結構きつかったんですよ。
もうこれサラリーマンの給与から出さなきゃいけないのかなとかってそういうのがあって、
最初の2,3年はね、だって最初管理会社入れて管理費払ってたんだけど、
あんまりにもそうやって、午後のうちに2個空くともうサラリーマンの給与から出さなきゃいけなくなっちゃうんですよ。
でも管理費もそのうちもダメだなと思って、近隣の不動産屋さんもあったときに、
だったら小山さん、あなたの口座に家賃直接入れてもらえばいいじゃんって。
別に田中さんは中海の店舗が客付けしてくれるからって。
もし修繕とかあるときは、自分のお付き合いのある内装工事業者さんとか紹介するよって、
手配してあげるよって言ってくれてたんですよ。
すごいそういう、昔町の不動産屋さん、おっちゃんがいて、すごい良いおじさんがいたんですよ。
おじいちゃんがいて、すごいよくしてもらって、いわゆる自主管理なんですけど、
緊急、田中さんの客付け、あとリフォームの手配はそのおじいちゃんがやってくれてて。
何とかやってたんですよ。
少しは残ってたんだけども、緊急でも、トータルズって全然残ってなくてね。
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もう手立ちになっちゃうと、買ってる意味が分からなくなる。
だからさ、そのとき僕よくスタンドFMで言ってるんですけど、
不動産投資っていう書籍がその当時たくさん、私2008年から始めたんですよ。
例えば、有名なところのお名前出すと、沢隆さんのお宝不動産とか、吉川一さんとか、
加藤博之さんとか、藤山雄二さんとか、元祖サラリーマンおやさんみたいな、
先人の方たちの書籍を見ると、なんか不動産ってチャリンチャリンみたいな。
思いませんでした?
イメージはありますね。
いや、すごい思ってましたよ。
なんで俺だけこんなの?
借り入れしてまで全然金増えてないし、むしろ金出ていってんじゃんみたいな。
だから、そこでね、やっぱり僕はあれなんですよ。
氷回りじゃないと手元に残んないと思ったんですよ。
安易ですよね。
普通さ、一投目失敗したらさ、ちょっと躊躇してやめるかさ、
もう一回仕切り直してっていうのはあるかもしれないけど、
そこでもう一投いこうというのが、やっぱりなんか切羽詰まってたんですね。
僕ね、35歳の時に会社で500人くらいのリストラがあったんですよ。
で、このままじゃまずいと思って、絶対これがね、
35歳の時にリストラがあって、上の50歳くらいの方々が肩叩かれてたんですね。
で、これ15年後、絶対逆の立場になっちゃうなと思って。
だからすごい緊張感というか、すごかったんですよ。
だからね、今でいうファイヤーとかそういうのじゃなくて、
その当時はね、さわさんなんかの書籍なんか見てても、
セミリタイヤーっていうの書かれてて、
あの書籍見たらさ、やれば全然儲かんじゃんっていうイメージ持つじゃないですか、
あの書籍見てると。
なんで現実はこれなんだと思って、最初の3年もがきまくってたんですよ。
でも持ち切んなくてさ、損切りして。
買った値段も当然低いし、
逆にそれまでにちょこっとずつ得てた印鑑も全部吐き出して、
結局もう大損を超えてるんですよ。
恥ずかしながら。
だからこんな偉そうなラジオなんかやってる場合じゃないですよ。
そこからの復活芸術が。
やっぱりそういう怖さがあるんで、
え、いや、もうありですけど、
勉強しないと怖いなって、僕は結構保守なんで、
守りながら固めていきながらじゃないといけない。
だってさ、スターさんさ、JLTの杉田さんから、杉田塾長からさ、
スターさんはバントだよなって言われるんで。
いや、親父さんもバントで言いますよ。
俺もバントなんだけど、俺もほら、
リスクは取るんですよ。
取るんだけど、自分の得意とする部分を全面にやってるんで、
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なんとかなるというか、そんな感じじゃないですか。
ということで、なんか音が鳴ってきたんで、
この辺で一旦止めますかね。ちょっとお待ちください。
はい、ということで、追い張りが終わったようなんで、
ちょっと引き続きやらせていただきますけど、
あれ、そうするとね、スター野球さんが今、
5年不動産やってきて、
始めた当初に意識してたことと、今意識してること、
なんか変化ってありますか?
変化って言うんですね。
自分の中で。
意識していることって難しいですね。
一番絶対死なないこと、退場しないこと。
バントですね。
お互いにね。
そう言われるアレですけどね。
退場しないこととして、
あとは手残りですかね、やっぱり。
その表面だけで見るのではなしに、
最後、経費、全て税金とかも引いた最後の
税引き後のキャッシュフローがどれだけ残るのかっていうところを
やっぱり見てるんで、
そこが購入する市内の判断基準にはなってくるのかなと。
なるほど。
アフタータックスですね。
アフタータックスキャッシュフローですね。
いわゆる過所分所得ですよね。
これよく私のレイリューでもお話しするんですけど、
企業、税引き前のキャッシュフローだと、
正直、原価消費額とか税金とか、
そういうのも加味されてないから、
実際の手残りわかんないですよねって話をよくするんですよ。
やっぱり、スターさん意識してるのは、
いわゆるATC、過所分所得をいかに増やしていくことかっていう感じですか。
なるほど。
今のスターさんの頭の中では、
小立てはもう10等買ってきて。
10等って結構ですよね。
自分、結構、よう買ってきたなと思いません?
いや、こう振り返るとそうは思いますね。
うん、でしょ?
手がバンとかも知らんけど、
バンとかも知らんけど、10等って。
いやでも、10等ってすごいですよ。
小立て10等ってすごくないですか?
すごいと思いますよ。
そうですね。
そうそうそう。
僕、スターさんよく決算書、銀行から融資引きたいからって言って、
私に決算書投げてくるじゃないですか。
今作り込んでるところですね。
昨日、JLTの杉田さんとかに見てもらって、
だってもう言うことないって僕思ってるんですよ。
以前の決算前に見せていただいて、
めちゃくちゃ良くないですかって言って、
これでなんで融資使わないのかもったいないっていう話をしてるじゃないですか。
杉田さんもいいよね、でもバントだよねって言ってましたよね。
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いや、めちゃくちゃ良いと思いますよ正直。
私の決算書の内容より財務省より良いと思いますから。
だって自己仕込み比率7割とかそれぐらいあるでしょ。
そうですね。
だって借り入れがそもそも広告とかリフォームの費用だから少ないですよね。
少ないのは少ないですね。
私のこちらのレイディオでよく言う財務省関連数とか、
そういう経営指標で見るとめちゃくちゃ良いんですよ。
その辺やっぱり理解されてますよね。
そこを作り込んできたんで、そこは分かってるんですけど、
それをうまいこと融資引くためには原稿さんに話をしないといけない。
やっぱりそれには和術も要りますし。
じゃあレイディオをやって和術を鍛えた方が良くないですか。
話す訓練どうですよ。
でもそこも含めてJLTでも教えていただいてるっていうところはあると思うんですよ。
確かにね。
人間として、対人としてっていうところもやっぱりすごいやってる人が多いので。
でもね、スターさんの決算書を見てると全然プロパワーで融資つく内容だと思うんですよ。
自己承諾熱いし。
かといって利益従業員とかがっつり積んで、
例えばスターさんもお子さんいて事業職権とか考えながらやってるじゃないですか。
そういう意味でいくとJLTとか私が発信してる内容を実直にやられてるって感じなんですよね。
で、めちゃくちゃいいなと思ってて。
だからその、なんで銀行から融資引けないんだって僕なんか思っちゃうんですよね。
別に、だからJLTと同じくやられてる中森さんとかにはすごいじゃないですか。
すごいっすよね。
あれね、銀行の開拓っていきなり飛び込みで言っても窓口行ったって若い行員の方がいらっしゃるじゃないですか。
それ融資を通そうと思ったら上の課長さんとかいる、支店長代理とかいて、またその上に支店長がいて。
今度は支店長がCサーブの方に出すわけじゃないですか。
リンゲをね。
よく杉田さんもそうですし、私の発信の中でも銀行の支店長さんを経営者仲間から紹介いただく方が絶対いいですよっていう話をしてるじゃないですか。
融資が出るか出ないかは、やっぱり我々の財務内容とか経営とかそういう内容が非常に重要で、
支店長を紹介してもらったから融資が出るかというとそうではないと私は思うんですけど、
やっぱりそこでの説明ですよね。
でもね、スターさんの財務書評を見てみさせてもらうと、BSなんかめちゃくちゃいいんで、どんどん僕は持っていくべきだと思いますね。
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悪球でも打っていけっていうか。
いや、悪球は打たないですよ。野球だけに悪球。
悪球はダメですよ。
ちょっと離れているのでも。
バントじゃなくてパッと振れってことですよね。
悪球は打っちゃダメですよ。悪球振り行ったら空振りするじゃないですか。
ストライクを打てる自分の届く、バットの届くところをしっかり振りに行く。
バントダメですよってことですよね。ダメですってことはないですよ。
いいんだけど時間かかっちゃうってことなんですよね。
年内ちょっといろいろ動いていきたいですね。
スターさんの場合はこれから融資ですね。
私が思うのは経営者仲間。お近くの不動産やってる方でもいいんですけど、
私なんかも建設業の社長から金融機関をご紹介いただいて、そこからプロパーで何度も融資いただいたりとか、
そういうことにつながったりしてるものですから、やっぱり周りの経営者の方と仲良くして。
スターさんもこのレディを聞いていただいてる方々は分かると思うんですけど、
めちゃくちゃ人柄が人間的に素晴らしい方なんで、ご紹介いただけますし、
紹介する立場で考えると、やっぱり紹介する人を選ぶんですよ。
言ってる意味分かります?
例えば私が、スターさんの同じエリアだとするじゃないですか。
スターさんは私は紹介できるけど、この人は紹介できないっていう人いるんですよ。
分かります?
具体的にどういうことかっていうと、私は投資目線の人は紹介できないんですよ。
ちゃんと経営をやってる人は紹介できるんですよ。
というのはなぜかというと、私もそういうふうにやって、金融機関さんから融資を実行してもらってるじゃないですか。
私がそうやって紹介する人が、もし投資目線で買えば何とかとか、そういうスタンスの人だと、
私は紹介できないですね、ということなんですよ。
だからやっぱり経営者の方から紹介してもらうというのは大事だと思うんですよね。
そうですね。その繋がり、パイプを使って何とかこっちを開けていきたいですね。
最後、なんか固くなりましたね。
まあいいか。
いいね。
今の1回目の放送、前回放送、2回目の放送も考えると、
そうだな、確かにスターさんの場合は財務商品が今めちゃくちゃいいんで、銀行融資ですね。
突破口は。
融資しかないですね。
でもほら、自分で銀行さんに、行為の方に話せるでしょ。
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話してます。
でしょ?
だから必死こいて私とか杉田さんとかいろんな人から、
どういうふうに銀行さんに説明するとか、自分の言葉で話すとか、
そういうことを意識されてるのかなって僕はちょっと思ったんですよね。
そんな感じですか?
間違いないですか?
では、今回の放送はこちらの方で終了とさせていただきます。
ありがとうございました。
大丈夫ですか?
NGがあったらカットしませんので、よろしくお願いします。
ということで、ありがとうございました。
それでは失礼します。
失礼いたします。