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はい、フォーニータイムラディオ、おやまです。
いつもですね、友のレディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸券をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子にのこ孫生の記録ということで、収録させていただいております。
はい、今回のね、放送ですけれども、今回の放送はですね、借入アリの物件と、借入のない物件の、税引き前のキャッシュローで比較ということでお話ししたいと思います。
はい、よくね、税引き後でキャッシュロー1000万円得るためにはとか、そういうタイトルで過去にも放送してますけど、今回はね、借入のある物件と、借入のない物件の、分かりやすく税引き前のキャッシュローについてお話したいと思います。
はい、条件と比較する条件としてね、考えますと、一般的によく言われるのがね、銀行融資を使った場合が返済比率が5割とか、そういうことでね、言われたりすることが多いので、条件としては借入で5割と。
あと経費率が2割ですね、20%。
で、空出率が5%と考えた場合に、借入を使ってない物件のですね、手残り、いわゆる税引き前のキャッシュローというのは、借入を使ってないわけですから、経費率の20%と空出率の5%、合わせて25%ですね。
全体の75%が手残りということになりますよね。
かたやですね、融資を使った場合は、まず銀行の返済、こちらの方が5割あるわけですから50%ですね。
それに対して前者の借りれない場合と一緒で、2割が経費率で5%が空出率と考えると、75%が経費と外に出ていこうかねということになりますね。
ですから、実際には手残りはね、融資を返済率50%で借りた場合は、手残りが25%と税引き前でね、なるということですね。
これを考えるとですね、単純に融資を使った物件のキャッシュローというのは、同じ物件を買うとしたら、借入を使ってない物件の3倍の物件を買わなければ、
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同じね、税引き前のキャッシュローを得られないということになってきますよね。
裏を返すと、これというのは融資を使った物件の借金がない物件につきましては、3分の1の物件の家賃収入でね、税引き前のキャッシュローを達成できるということになってきますよね。
これね、一つちょっと大きな目線で、税引き前のキャッシュローだけで考えてもですね、借入がある、なしで全然こう変わってくるわけですよね。
で、当然ね、融資を積極的に使おうと考える方は、多くの物件、家賃収入を得なければいけないということになってきますので、
必然的にね、物件のですね、購入金額ですとか借り入れがね、借り入れのない物件を取得している方よりも3倍大きく相差がね、なるということになってきますよね。
で、いつもお話してますようにですね、金融換算の評価を考えると、大事なのはですね、偏在能力と言いますけど、
それに関わるね、指標としては債務償還年数とかね、キャッシュロー額とか、自己承認比率でありますけど、
債務償還年数とかっていうのは、長短期の借り入れ金をね、営業利益と現貨消費額で割ったものですね。
で、あと自己承認比率についても、総資産分の自己承認ですからね。
ということは、この辺の指標に大きく絡んでくるわけですね。
で、借り入れを使った買い方をね、メインでやっている方というのは、融資を使わない場合のね、
約3倍ぐらいの物件を買っていかなければ、同じね、税引き前のキャッシュは得られないということになってきますので、
自然的にそうなりますよね。
で、総資産が大きくなれば大きくなるほど、経営指標というのはね、数スコアが悪くなりますので、
その辺のバランスを取りながらですね、融資を使うのがダメだということではなくて、
そういう部分も分かった上、バランスを取りながらやっていくことがね、非常に重要だと思うんですよね。
ということで、今回はですね、融資を使った場合と融資を使わない場合の税引き前のキャッシュローンについてお話しさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらなので失礼いたします。ありがとうございました。