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はい、こんにちは、ラディオ。
小山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、私が賃貸業をですね、
投資と言わない理由、こちらについてですね、お話しさせていただきたいと思います。
はい、今回のテーマなんですけどね、これあの、本当に始めたばかりの私、手取り、仮処分所得をね、大きくするためには、規模を追わないとダメだと。
そのためには、借り入れ額をいかに膨らませるか、いわゆる総資産をいくら何億とか、そういう規模ばかり追ってたんですよね。
私のこちらのスタンドFMでよく言ってますけど、売上市場主義じゃダメですよという話をしてるんですけど、まさにこの売上市場主義みたいなね、そういうところに私は向かってたわけですよね。
で、今考えますとね、これってやっぱり、経営を分かってなかったのかなと思うんですね。
あまりにもね、考えが安易というかね、感じですね。個数を増やせば、借り入れ額を大きくすれば、売上が大きくなれば、手元に残るお金が大きいだろうと、非常に安易ですよね。
本当にね、今思うとちょっと小恥ずかしいんですけど、そんなイメージでやってました。
やっていく中でね、すごい感じたのが、なんでこんなにお金が手元に残らないんだろうっていうのをね、やれどもやれども、買えども買えども、なかなか増えないみたいなね、そんな感じって思ってましたね。
今考えるとっていうところでね、今分析すると、やっぱりそれはね、当時やってた頃というのは税引き前しか計算してなかったりとかね、シミュレーションしてなかったりとか、そういうこともあったと思いますね。
税引き後のキャッシュローまでしっかり出して、その中ではね、原価消却とか法人税とかね、そういうものも含めて。
あと、税引き後のキャッシュローにはね、原価消却とガーポンの返済、これを加味して出すわけですけど、そういうところもやっぱり理解してなかったですしね。
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そういうのが一つありますね。
あと、やっぱりその原価消却の効果ですよね。
よく福利の効果とかって言われますけど、ここの意味が言葉知っていても、本質的なところはやっぱり分かってなかったかなというのは思いますね。
やっぱり法人経営のノウハウとか、いろんなものがね、見えてなくて、やっぱり手元にお金が残んないなと。
当時ね、たくさん書籍なんか読みましたけどね。
その当時、元祖サラリーマンおやさんとかっていう形で成功されてる形が書籍を出されて、それを見る限りね、やれば皆さん成功するような、うまくいくような、そういうイメージを持ってましたけど、
なんで私だけこんなにお金が手元に残らないんだろうとかね、そういうことを思ってたわけですね。
今思うとね、その書籍もね、書籍を売るために、響きのいいこととかね、耳障りのいいこととか、悪いことは書籍なんで書きづらいっていうのもあったかもしれませんしね。
そこのところはちょっとね、真実はなかなか書かれてない部分も書籍にはあるのかなと思いますけどね。
やっぱりずっとやってくるとね、いろいろ分かってくる部分があって、必ずしもいつもお話してるようにね、売上市場主義みたいな形でいくと、結局ですね、借りれば何でもみたいなね、無駄な借り入れも増えますしね。
もしかしたら資金繰り表みたいなものを作って管理しないと、やっぱり実際にどれだけのお金が手元に残るかっていう部分は把握できないですよね。
部門別会計じゃないですけどね、各物件からの収益がどんだけ上がってるとはね。
私なんかは後陣、後陣でやってますんでね、後陣と後陣、第一後陣、第二後陣、この収益がどうなってるかっていうのはね、個々にやっぱりちゃんと数字を把握するっていうのも大事ですよね。
よく破綻する会社の実態というか、そういうもので言うと、お金が回らないから破綻するわけですよね。
よく黒字倒産なんて言われますけどね。
ですからやっぱり会社を存続するためには、やっぱりキャッシュが何よりも大事なんですね。
そこの部分をやっぱり把握する必要がありますよね。
そのためには手元にいかにお金を残すかということで、やっぱり稼働率も上げなきゃいけませんし、
数字だけ把握すればいいかというと、当然ね、選ぶ物件も考えなきゃいけないですよね。
私なんかは始めた当初は単純物ばかりでしたけど、回転が早かったり、
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リフォーム費用が回転が早いために結構かかったりとかさんだりとかね、
ADだとかそういうものも当初はそこまでかかんないと思って買ってたような物件もそういうものはかさんで、
意外と手元に残んないなということは感じてたわけですね。
ですから今は声援面積の広い窓りの大きい物件を主体に買っていってるわけですね。
あとは木造、軽鉄、重鉄、こういったものを中心に、当初はRCの物件とか買ってたりしましたけど、
今はRCの物件は再生物件ですね。そういうものしか持っていませんし、
焼却のことを意識しているというところが一つありますね。
そんな感じで、やっぱり機場の空論、規模ばかりよってもですね、
なかなか不動産の賃貸業もうまくいかないのかなと思ったりするところですね。
これまでの経験の中で私が感じるところを今回お話しさせていただきました。
いつもですね、トモのレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですし、またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
