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はい、こんにちは、レディオ。大山です。
いつもですね、東方のレディを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、ハリボテな経営ということでお話したいと思います。
はい、今回のテーマなんですけどね、実はですね、私が不動産の賃貸業を始めて、独立する直後とかね、それくらいまで10年間くらいって、
今考えるとね、本当にハリボテな経営というか、そういう状態になったんじゃないかなという感じですね。
ハリボテな経営ってね、一言でわかりやすく言うと、見た目は大きいんだけども、中身、キャッシュフローとかね、そういうものが弱い経営ではなかったかなと思いますね。
これ何を言ってるかというと、仮入れ額とかね、総資産ばかり大きくなって、通貸は大きいんだけども、中身が脆弱だということですね。
ある意味ね、吹けば飛んでしまうような、そういうちょっと非常に脆弱な財務状態だったかなと思いますね。
その理由を考えると、やっぱりいつもお話してますように、売上市場主義みたいな感じでね、物件をたくさん買えば、その分ね、キャッシュフローも増えるだろうとか、そういう感じですよね。
仮入れ額の大きさこそね、全てみたいなね、キャッシュフローを得るためには、総資産を大きくして、個数を増やして、という、いつもお話してる部分ですよね。
そういうところに意識がかなり向いてましたよね。
でも実際はですね、手残りはさほど大きくもなく、修繕費とか空出とかね、そういうのが増えてくれば、結構脆いと、そういう財務体質ということですね。
その要因というのは、やっぱりですね、仮入れの依存がね、強すぎたということですね。
借りることばかり考えてたということですね。
今だったらわかるんですけども、仮入れをね、仮入れで膨らませたBSというのはね、やっぱり銀行の評価も低いんですよね。
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当然自己支援も薄いので、自己支援比率なんか低いですからね。
当然金融関さんからの評価も低いということになりますね。
実際、キャッシュローの手残りが少ないということで、銀行の返済をしてね、経費とか払って、突発的に発生する修繕とかそういうものが加算でくるとね、
なかなかキャッシュローが手元に残らないと、こんだけ借りてるのにこんだけしか残らないとか、そういう世界になってくるわけですね。
これ、銀行側から見たらね、どういうふうに見えるかということですと、
例えば債務召喚年数とかスコアがね、例えば一般の事業で言うと10年、賃貸業ですと15年ぐらいまで目安にと言われますけども、
だいたいそれ以上になると延命してるだけみたいなね、そういう捉え方にもなるのかなと、今考えるとそう思いますね。
まあやっぱりハリボテラ経営というと、やっぱり総資産ばかり大きくて、それなのにキャッシュローは薄いと、借入額ばっかり増えてくるということですね。
そういった感じで債務召喚年数なんかもね、20年以上とか、こういう財務大使だとね、金融化算というのは危険度というのは高いですよね。
まあそういうところをね、やっぱりなってたというのがあるのかなと思いますね。
まあこの要因というのはですね、結局数字で管理ができてなかったというところにね、原因はあるのかなと、今考えると思いますね。
まあ借入額の大きさとか総産の大きさ、売上高、売上市場主義みたいな考え方というのは、
単純にですね、銀行の評価だけではなくてね、やっぱり経営としてみてもですね、事業を継続していくということを考えたときに、やっぱりね、脆弱な財務大使というのはですね、非常に危険ですよね。
まあ危険というか、やっぱり次の追加融資もそもそも受けれませんしね、発泡ふさがりになりますので、やっぱり数字を見てね、経営を管理していくということが何よりも大事ですね。
そうすればね、バランスを考えながら、自分に適したね、次の方策というのが見えてくるかと思いますので、やっぱり銀行の管理会計に基づいた評価を意識しながら、やっぱりバランスを考えてやっていくということが大事なのかなと思ったりしますね。
ということで、今回はですね、ハリボテナ経営、こちらね、要注意ですよという話をさせていただきました。
いつもですね、東音のレディを聞いただきましてありがとうございます。またですね、コメント、いいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですよね。またね、励みともなります。
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それではね、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
