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はい、本日はのradio、小山です。
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石川県金沢市の主格説、金沢八度、
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はい、今回のテーマになりますけれども、
今回のテーマはですね、
家賃年収1億円の世界とは?ということで、
これもね、シリーズ化してきましたけど、
今、第1回、第2回という形で、
お話をさせていただきましたけど、
その続々編ということで、
3回目の放送を撮らせていただきたいと思います。
はい、こちらのですね、
マスタンドFMでは、
まず1回目の放送ではね、
家賃年収の1億円って大体手残りでね、
いくら残るんだと、
そういう内容でお話しさせていただきました。
その条件としては、
空出率が5%、経緯率が20%、
返済比率が50%。
で、考えたときにね、
大体税引き前が2500万かなと、
キャッシュローがですね。
で、税引き後までね、
原価消却とか、
もろもろね、税金とか加味していきますと、
1875万。
これが税引き後のキャッシュローということでね、
大体概算でお話しさせていただきましたね。
で、2回目につきましては、
じゃあね、返済比率がこのパターンで何%のときに
これぐらいでということでね、
お話しさせていただきました。
例えば返済比率が45%のときには、
賃料収入としては、
そのね、家賃1億円のときと同じような賃料を受けるためには、
8330万。
40%のときが7142万。
35%のときが6250万。
30%のときが5555万ですね。
25%で賃料収入が5000万ということで、
家賃収入1億円の半分でね、
大体その税引き後のキャッシュローが得られるという話をさせていただきましたね。
ちなみに返済比率が55%のときは、
賃料収入が1億2500万ないと、
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その同額の手残りは受け取ることができないと、
そういうお話をさせていただきました。
それですね、今回はちょっとね、
その同じ流れに沿ってお話したいと思うんですけど、
今回は空出率5%で返済比率は50%だとして、
この経費率ですね、オペックスなんですけど、
これ実はですね、建物の構造とか、
あとその得られる賃料収入から返済比率ってね、
賃料収入が高く取れるところでエリアであればね、
経費率って低くて抑えられると思うんですけど、
例えば地方なんかでね、あんまり高い家賃が取れないところって、
どうしても経費率って上がる傾向にありますよね。
あと建物構造によっても当然変わってきますので、
そこの部分を踏まえて今回ちょっとお話したいんですね。
ちなみにですね、経費率がまず15%で考えた場合、
これね、中古の木造とかそういうものですと、
固定サンデーとかが非常に木造の場合は安いので低いので、
大体このぐらいの筋になるかと思いますけど、
空出率5%、返済比が50%で経費率が15%って見るとね、
前回の放送の中でもお話しましたけど、
これ8,333万の賃料収入が必要ということですね。
逆にですね、重鉄、この場合ってね、
重鉄の場合でもやっぱりその先ほど言ったね、
賃料収入の高い低いかによって経費率当然変わって変動するわけですね。
ちなみに20%で考えるとこれが1億円ということになりますよね。
25%で1億2500万という形となりますよね。
じゃあね、RCですね、これ。
RCってね、固定産税とか非常に重いんですよね。
そういう部分を考えてね、勘案してみると、
だいたい経費率って私のね、これまでの実績で考えると、
25%前後ぐらいからちょっとね、
高いところでは30%弱ぐらいになるわけですね。
ということはですね、RCの場合この25%で考えると、
先ほど言いました家賃年収1億2500万。
で、30%って見るとね、これ1億6666万になるわけですよ。
で、これ、この数字を聞いてどう思われますかね。
普段ね、私のこちらのスタンドFMではよくね、
中古の木造とかがね、原価消却が早く取れて、
まあいいのではないかということでね、
キャッシュロケーにつながってくるということで
お話しさせていただいてるんですね。
実際に経費率なんかを考えても、木造とRCだけで、
もう全然経費率が10%とかね、もしかしたらそれ以上ね、
変わってくるわけですね。
で、どういう物件を中心に買っていくかということで、
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例えば木造であればね、先ほど言いましたように
経費率15%であれば、8,333万という形でね、
賃料収入って、そんなに多くを求めなくても
同じ手残りが得られるんですが、
RCでね、30%って考えると、
1億6666万って倍になっちゃいますからね。
この辺もね、やっぱり大きな差が生まれてくるところだと思いますね。
で、私が木造をなぜ推奨するかというと、
原価消却の話もありますけれども、
取得する物件の規模とかを大きく追わなくても済むというところがありますよね。
普段こちらのスタンドFMでお話しています、
操作をコンパクトにして、より収益性を上げていきましょうというね、
そういう趣旨で考えますと、やっぱり木造の優位性というのは
ちょっと動かないのかなと思いますね。
もちろんね、中古の木造ですと、
プロパー融資を引く場合に、やっぱりね、
融資期間とか、融資の面でなかなかね、
融資が付きづらいとか、そういう部分がありますけど、
RCの物件を買う場合にはね、なかなかね、
物件の操作さんばっかり大きくなってきて、
得られるキャッシュは意外と少ないかなという部分、
これ経費率なんかの部分とね、そういうものってね、ありますよね。
当然RCだとリー回りも低いですよね。
融資は引きやすいけれども、そういうね、
メリット・デメリットもあるということで、
まあこの辺をね、ちょっと勘案しながら、
物件を取得していく際はね、考えていくべきかなと思いますね。
まあ、どっちがいいんだという話で言うとね、
やっぱり少ない操作さんでね、高い収益性を取り入った方が、
銀行さんの格付けなんかも良くなっていきますので、
私はね、経費率が低い木造とかね、そういう部分を選択しますね。
私の考えなのでね、経営者ここにね、
どういう戦略を取るかということもあるかと思いますので、
ご参考にいただければと思います。
今回はね、こちらの方で終了とさせていただきます。
いつもですね、トモのレイディを聞いただきまして、
ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらの方で失礼いたします。
ありがとうございました。