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はい、フォーニチュアのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
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それとですね、将来事業処刑を予定してます息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれども、
家賃年収1億円の世界ということで、これまでね、
第1回から第3回、3回にわたってね、ちょっとシリーズでお話してきたんですけど、
今回はですね、第4回ということで、またね、ちょっとお話ししたいなと思います。
第1回ではね、返済比率が50%、空出率5%、経緯率20%で見たときに、
だいたい家賃年収1億円だと、これぐらいの手残りになります。
税引き後でこれぐらい残りますというお話をね、させていただきましたね。
第2回では、返済比率によってね、手残りって当然変わってきますので、
そのいろんなパターンでのお話をさせていただきました。
第3回ではですね、特にね、建物の構造別にかかる経費率って大体変わってくるんですよね、
大きく変わってきますので、その違いによる手残りがだいたい、
じゃあ家賃年収1億円と同じ額の手残りを残そうと思ったら、
実際にその家賃ってどれぐらい必要なのかということで、
ちょっと逆算したパターンでね、お話をさせていただきましたね。
それですね、今回の第3回目ですけども、今回の第3回目は、
家賃年収の1億円の中で、第3回でお話したね、構造別に考えた時に、
じゃあ実際にだいたい手残り、税引き後でいくらになるのかということで、
お話をしたいと思うんですね。
まずですね、前回のパターンでいきますと、構造別ということで、
主にRCと重鉄、木造という形で分けてお話したいと思うんですけども、
まずね、家賃年収の1億円の中でRC造だとね、
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だいたい経費率は前回の放送の中で、私の実績から言うとね、
25%から30%ですよというお話をさせていただきましたね。
経費率が30%の場合というのはですね、
空出率5%、経費率が30%、返済が50%と見た時にトータル85%ですね。
ということは、税引き前のキャッシュローで15%と、利益率が15%となりますね。
これに実際にですね、税引き後で考えますと、利益率って多分11.25%とかね、
それぐらいの数字になってくるかと思うんですね。
そうしますと、税引き後のキャッシュローというのは1100万なんですね。
これは経費率30%の場合ですね。
同様にですね、25%の場合どうかというと、
空出率5%、経費率が25%、返済が50%って考えると、
実際の税引き前の手残りですね、キャッシュロー。
これが20%となりますので、実際に税引き後は15%の利益率ということになりますね。
そうしますと、こちらの実際の税引き後のキャッシュローというのは、
経費率25%で1500万ということになりますね。
これはRCだいたいこの1100から1500ぐらいの、
だいたいね、想定されるところではこれぐらいのね、
税引き後のキャッシュローだと思います。
あと充鉄ですね。充鉄の場合にはですね、
これも私のだいたいこれまで取得した物件とかの実績とかで考えますと、
経費率が20%から25%という感じなんですね。
これね、計算ちょっと端折りますけど、
まず経費率が25%の時はね、先ほどRCのところ出てきましたけど、
1500万、税引き後ですね、キャッシュローですね。
で、経費率が20%の時が1875万ということで、
だいたい充鉄でね、経費率が20%から25%で、
1500万から1875万、これがね、
税引き後のキャッシュローだいたい目安になるかなって感じですね。
あと木造ですね。だいたい中古の木造とかだとね、
15%ぐらいかなというところで、
実際の税引き前のね、手残りキャッシュローですね。
これが30%。
で、税引き後でこれが22.5%とかそういう形になりますので、
これがね、税引き後のキャッシュローでいうと、
2250万という感じですね。
ちょっともう一度整理してお話しますと、RCのね、
経費率25から30%が1100万から1500万ですね。
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で、充鉄の経費率が20%から25%で、
1500万から1875万ですね。
で、木造の15%の経費率で2250万。
これがね、実際の税引き後のキャッシュローと。
まあだいたいこれぐらいのね、概算になるかなと思いますね。
これをね、ちょっと聞いてどのように思われますかね。
RCなんかでね、本当に経費率が30%に近い形だとね、
実際の手残りって1100万とかですね、税引き後でね。
それに対して中古の木造なんかだと、
まあ2250万ということで、
まあRCで買い進めていくとね、
例えば木造で買う場合の倍以上買っていかないと、
実際にはね、そこの税引き後のキャッシュローに
届かないということになってきますよね。
RCの場合には損損ばかりどんどんどんどん大きくなる傾向になってくるわけですね。
まあそういう傾向があります。
当然RCの場合には融資が引きやすいとか、
まあそういうことにはなりますけど、
銀行の格付けとかね、銀行の目線で考えますとですね、
木造でも土地の評価とか高いものがね、取得できるのであればね、
担保要果が大きく、著しくね、マイナスにならないのであれば、
まあ私はね、木造の総資産をコンパクトにして、
どちらかといったら、まあその税引き後の2250万、
まあこちらを取り行くと思いますね。
もちろんこちらのほうは原価消却でね、
社外利率しないということでキャッシュローにもね、
消却のスピードが速いということでなりますので、
まあこちらの優位性が私はあるかなと思いますね。
まあね、これちょっと聞いてどのようにね、感じられるかというのがありますけど、
ご参考にね、いただければと思います。
まあですから同じね、家賃年収1億円といっても、
取得されているね、どういう物件を中心に取得されているのかとか、
まあそういうものでも変わってきますし、
まあ当然借入額とかね、返済比率によっても変わってきます。
まあそんな感じでね、キャッシュロー額ってね、
単純に家賃年収からは、あの、
おっしゃられませんし、把握もできないわけですね。
まあですからその、
まあいろんな親さんにお話を伺ったりとかということでね、聞きますけど、
まあ単純に家賃年収の1億円がすごいかというと、
まあそうでもないかもしれませんし、やっぱり中身が大事なわけですね。
まあそういったところはやっぱり理解して、
賃貸系をね、進めていく方がいいのかなと、
私個人としては思いますよね。
はい、ということで、
今回はですね、家賃年収1億円の世界、
まあこれのね、第4弾ということで、
まあお話をね、させていただきました。
いつもですね、トモのレディを聞いていただきまして、
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