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はい、本日はラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
するとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、銀行評価を上げたければ減価消却費ですよ、という話をね、させていただきたいと思います。
はい、銀行融資を獲得するためにということで、銀行さんというのはやっぱり格付けをもとにね、顧客を評価して融資を出す出さない、あと金利とかね、融資条件とかを決められるわけですね。
で、格付けのいい会社に関しては、低金利でね、優遇された条件で融資をしたいわけです、銀行さんは。
かたやね、脆弱な財務体質の法人については、銀行さんはね、ちょっと危ないなっていうところに関しては、リスクを取るわけですから、貸し倒れの引当金とかね、そういうものを積んで、銀行さんもリスクを取るということで金利を高くしたりね。
もしくは、銀行さんプロパーで出せない場合には信用保証協会付きとか、まあそういうことになったり、もしくはもう融資そもそもが出せませんと、まあそういうことになってくるわけですね。
で、銀行の側から見ても、財務内容の悪い会社にはあまり融資できないと、まあそういうことにもなってきますよね。
銀行の収益も悪化するからです。貸し倒れの引当金とかそういうものを積まなきゃいけないからですね。
ですから、いつもお話してますように、財務のいい会社に融資したいということになってくるということですね。
で、まあその格付けのお話でね、いきますと、まあ私やっぱりあの銀行の格付けを意識する中では一番大事なのはやっぱりBSだと思ってるんですね。
まあ特に管理会計に基づいた実体BS、銀行さんの見ている実体BS、ここを意識することが非常に大事だと思ってるんですね。
で、その中で一番私がね、やっぱり意識すべきところっていうのはやっぱり現貨消却費ではないかなと思ってるわけですね。
で、銀行の格付けの指標の中でも財務償還年数とかね、財務償還年数というのは超短期の借入金割る営業利益足す現貨消却費なんですね。
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あともう一つの評価の指標としてね、高いものがキャッシュ漏額と言われますけど、これも営業利益足す現貨消却費なんですね。
まあいずれも現貨消却費という言葉が出てくるということは、それだけ現貨消却費という部分が格付けに影響を及ぼす範囲というかね、部分が大きいわけですね。
まあここを意識しない経営者はどうなのかなって私は思うぐらいです。
ということで、やっぱり銀行の格付けを良くするためにも現貨消却費ってスピードをどんどん上げていった方がいいんですね。
なぜならばお金が出ていくわけではないからですね、手元にお金を残せるということにもなってきますので、
普段こちらの放送の中でもお話しているキャッシュ漏経営というところにもつながってくるわけですね。
よく不動産コンサルとかやられている方でね、あんまり現貨消却の話をしない方っていますけど、私に言わせると経営あんまりわかってないのかなって感じしますよね。
で、現貨消却を取ることで実体ベースなんかで見てもですね、建物って経年でどんどん現貨消却取っていきますので、最後母貨1円になりますよね。
ということは総資産はあまり大きくならないわけですね。
現金とかその他の資産ですよね、土地なんかもそうなんですけど、まあ帳簿価格そのまま残りますけどね。
でも建物とか建物付属設備については経年でどんどん現貨消却取っていきますので、総資産をコンパクトにしていけるということですね。
だから不動産の買い方もやっぱり現貨消却を意識した買い方を考えるべきだと思いますし、
ですから私が普段お話しているのは木造とか軽鉄とか、もしくは重量鉄骨とか、そういうものをね、消却の早いものを買っていくということでお話しているわけですね。
かたやですね、RCの物件ばかり買っているような方って結構見受けますけど、融資がつきやすいという側面はあると思いますけどね。
まあそういう方っていうのは総資産ばかりどんどん大きくなっていきますので、自己承認率とかはね、どんどん悪化していくと思います。
売却を交えない限りはなかなかね、自己承の部分が上がってきませんので、買えば買うほど銀行の評価を落としてしまうというね側面がありますので、
こういうのはやっぱりわかってた方がいいですよね。ということで今回は、銀行の格付けを上げるためにも減価消却費なんですよという話をね、させていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。またね、励みともなります。
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それではね、今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。
