00:08
はい、フォーニッツ ヤマレディオ、小山です。
いつもですね、友のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
今日もね、1本ライブで収録していきたいと思います。
TTさん、こんばんは。小枝さん、こんばんは。
今日ね、ちょっと何をお話ししようかなと思ったんですけど、
ライブでもね、ちょっとあんまり長く話すと聞く方が聞きづらいかなと思うんで、
15分程度ね、今回ちょっとお話ししますけど、
昨今ね、インフレとかっていうので、建築資材とか人件費なんかも非常に高くなってきてますよね。
それで、リフォームとか新築の工事なんかって非常にね、着工件数とかってやっぱり減ってる気がしますよね。
私の自宅の周りとか、新築の建て売りの住宅とか、そういうものって、
だいぶ着工してる件数ってほんと少ないなって最近思いますよね。
毎月、私がですね、月に1回昼にランチしてる建設業の社長がいらっしゃるんですね、仲良くしてる社長がね、同年代のね。
その方も不動産をやってる方なんですけど、建設業でね、やられてますんで、
建て売り業者さんとか、そういうね、から仕事を受けてやるんですけど、
最近は抱えてる仕事がね、ほんと少ないということをおっしゃってますね。
そういうことがあって、非常に建設業界も資材の行動とか人件費の行動とか、
そういうのを煽りをかなり受けてるっていうのはもう事実ですよね。
よくね、携帯なんかでニュースで上がってくるので、帝国データバンクでしたっけ?
ああいうのの倒産件数とか、ああいうのも特に建設業ってものすごい多いですよね。
タックさん、こんばんは。ミスターXさん、こんばんは。
ワルツさん、こんばんは。ご存知の方なんですかね。
タックさん、埼玉県南部ですかね、縦売りで残ってます。
これそうですよね、ほんとそうだと思いますね。
03:01
黒服さん、こんばんは。
これやっぱりね、特に今私大規模修繕今年やってるんですよ。
今2軒既に着工してて、工事が2軒大規模修繕になってきてます。
もう1軒は8月から着工する予定なんですよね。
この現在やってる大規模修繕の見積もりなんかって去年ね、今年やるつもりで、
今年のもうちょっと早い段階でやろうかと思ってたんですけど、
いろいろあってね、一応額もまとまった件数になるんで、
大きいんでね、銀行融資つけてやろうと思って銀行に審査出してたりとかね、してたんですよ。
ただね、やっぱりね、当初銀行さんに融資脱進する時点、
だから去年のね、10月とか11月ぐらいに見積もり取った時点と、
審査がOKになってね、いざ工事着工するとかそういう時になって、
再度もう1回見積もり取り直してくださいって話になってね、取り直したら、
ざっくり言うと2割ぐらいその当時見てもね、やっぱり上がってるわけですね、2割近くね。
で、今着工している2件がトータルで2割ぐらい上がってますよね。
で、もう1件ね、8月に着工するやつも大体2割前後ぐらい上がってる感じなんですよね。
以前見積もり取った時から比べると。
だからまあ、これどう判断するかっていうところってありますよね。
これ私の考えなんですけどね。
で、私なんか蓄フルのアパートマンションをね、ほとんど古いやつ買ってますんで、
当然いずれどっかのタイミングで大規模集団ね、屋上とか外壁とか直すタイミングって出てくるんですね。
ただ室内は、もし空室があったらね、そりゃ早々に購入したらね、直して任期を付けしてということをやってるわけですけど、
やっぱり大規模集団ね、やる時って、今ほらこの2割、私調べて言うと2割ですよ、私の調べでね。
他はちょっとわかんないですよ。もっと上がってるかもしれませんし、
私のお付き合いしてる美容師さんが良心的にやってくれてるのかもしれませんけど、
まあそれぐらい上がってますんで、やるやらないの判断って結構ありますよね。
で、昨今の中東からのね、なふさがどうだこうだとかっていうのもあって、
実際今2件着工してるものについても、本当に工事着工する直前まで、
例えばウレタンボウスイの材料がないとか、シーリングの材料が入ってこないとかね。
全部が全部入ってこないわけじゃなくて一部ないっていうね。
2件あれば1件はシーリングがない、1件はウレタンボウスイの資材が入ってこないとか、
06:01
まあそういうのがあって、ちょっと見切り発車というかね。
これなんとか後で入るでしょうみたいな感じで着工した部分もあって、
その業者さんなんかね、最後資材ちゃんと揃えて今やってくれてて。
で、8月着工する部件については、やっぱりその塗装屋さんの方はですね、
商社とお付き合いしてるらしいんですよ。
商社からやっぱり材料を下ろしてもらうということで、
やっぱり2,3週間ぐらいね、発注してからやっぱりかかるって言ってましたね。
それで今回何をちょっとお伝えしたいかというと、
結構その個人事業主的な塗装屋さんとかそういう方たちが、
今材料入ってこないらしいんですよ。
商社から下ろしてる人らは、その法人の方にはね、会社の方には資材を付き合えて入れてくれるんですけど、
個人事業主的一人社長みたいなね、そういう方たちのところに、
なかなか下ろしてくれないらしいですよね。
で、今塗装屋さんが結構その仕事がなくて、もう辞めちゃったり、
もしかもちょっと仕事を継続できなくて潰れたりとか、
まあそういうのが非常に多いそうなんですよ。
だからまあ、そういうのもね、ちょっとありますよね。
建設業続けていくのも本当に今ね、大変だと思いますね。
私もゼネコン20年間勤めてましたんで、
やっぱり建設業って景気の良い時とか悪い時とかね、
私が勤めてる時はずっとデフレの時代でしたけど、
結構やっぱり景気の煽りって諸に食らう業界でもあるわけですよね。
資材が高くなればね、そうやってなかなか利益が、
そんな建設業で利益率高い業種でもないと思うので、
当然、原価がね、原価率が高いということになるでしょうから。
よく、私サラリーマン辞めたのが11年前なんであれですけど、
その現役のサラリーマンの時ちょっとね、工事の見積もりとか私やっぱりやってましたんで、
そうするとね、原価があって、
あと会社の人件費とか会社の経費ですよね。
利益が大体どれくらい取ってっていうことを考えると、
大体ね、利益とか何とかってやっぱり10%から15%ぐらいじゃないですかね、建設業ってね。
だから非常にちょっと原価率が高くて、利益率がそんな高くないですよね、多分ね。
ちょっと他の業種はわからないですよ、私は。
わからないですけど、そういうところがなんかあるような気がしますね。
まあ、こういう状況なので、
じゃあ皆さんお持ちのね、不動産の大規模修繕とか大掛かりの修繕、結構費をかかるね、
やつをやるのかやらないのって非常にちょっと判断が困るところだと思うんですよね。
09:03
ただ、これちょっと見方を変えると、今のインフレ、物価の上昇のことを考えると、
もしかしたら今が一番安いかもしれないという見方もあるんじゃないかなって私は思ってるんですよね。
ですから、例えば私の持っているアパートとかそういうものって古いのが多いので、
先延ばしに大規模修繕とかすると、
今後の棚子付けとかに結構苦労するんじゃないかなと思ってて、
できる限りもうやれるところで、その時点で随時やっていくというスタンスは崩さないように基本的にしてるんですよね。
そうした方が入隊費も少なくなるでしょうし、物件としてもパリッとしてお客様にも喜ばれるでしょうし、
結局見栄えとかそういうものもありますし、大規模修繕って10年から15年くらい、
私個人としては15年くらい持つのかなと思ってますけど、
機能性能を考えればシーリングとか防水剤とかって、
今は物がいいと思いますので15年くらいは持つと思います。
ただし保証とか何とかがあるので10年ってよく言われますよね。
ですからよくね、私も自宅こだてですけど、
大規模修繕をやる外域塗装の会社がいろいろ近くを回って営業したりとかあるじゃないですか。
見てくれがちょっと下手ってきたような、
そういったご自宅お持ちのオーナーさんのところには大規模修繕やりませんか?みたいな話が多いと思うんですけど、
そんな感じで私は考えてますね。
一つは機能の面ですよね、性能の面。
それとあと見栄え。
もしかしたら価格はね、今が一番安いのかもしれないなと。
この先のことは私、予知能力があるものでもないので分かりませんので、
お客様に喜ばれることをやった方がいいのかなと思っています。
この大規模修繕とかそういうのって修繕費とか、
あとは修繕費で一括で経費できなくても、
資産計上してね、原価消費額取れるわけですよね。
簡単に言うと経費になるわけですよ。
ですからこれはね、やった方が私はいいと思いますね。
それが経営かなと私自身はちょっと思ってますね。
大規模修繕とかそういうものをやるとね、
今回今やっているのが2等で1300万か1400万ぐらいですけどね。
もう1本が600万ぐらいの8月にありますけど、
これもちょっと銀行から借りて、
銀行から融資を受けてやった方が私はいいと思ってるんですよね。
12:00
もちろん原預金があればキャッシュでという話も一つはありだと思いますし、
例えばその倒産防止協会とかそういうものを積み上げているのであれば、
大規模修繕のこのタイミングでね、
いかしつけとか使ってやるというのも一つだと思います。
ただこういうインフレでね、開閉価値が下がっているのを考えると、
私は借りてやった方がいいんじゃないかなと思って今やっているところですね。
今回お話している内容というのは、
私のあくまで個人的な考えなので、
これが正しいとかいうものでもありませんけど、
一つこんな感じで考えてやっているやつもいるよということで、
大元に根幹にある考え方としては、
不動産賃貸業も自由空間を提供するサービス業だと思って私はやってますので、
そのお客さんに喜ばれることをまずは考えることと、
いずれ来るであろう大規模修繕であったらどこのタイミングでやるというのは、
あらかじめ想定した中でやっていった方がいいかなと思ったりしますね。
そうてつのひすいさん、こんばんは。ありがとうございます。
先ほどありがとうございました。
えんだいさん、こんばんはということで、
大体いい時間になってきましたので、今回は15分ということで、
今日の収録はこちらで終了しようかと思います。
最後までちょっと堅い内容だったんですけど、聞いただきましてありがとうございます。
今回の放送は私が言っていることが全て正しいということを言っているわけではなくて、
私はこういうことを考えてやっていますということで、
参考になる部分があればということでお話しさせていただきました。
いつもあまり面白くない放送ですけど、お付き合いいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで終了とさせていただきます。ありがとうございました。