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はい、フォーニッツアマレディオ、おやまです。
いつもですね、東のレディを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
するとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録させていただきたいと思います。
はい、今回のテーマですね。今回のテーマは、銀行目線でね、自身を客観視しましょうと、そういうお話をしたいと思います。
はい、今回のテーマなんですけどね。
よく私のこちらのスタンドFMでは、実体BSがどうだとかね、そういうお話をさせていただくんですよね。
その実体BSというのは、金融機関さんが各公ね、独自に管理会計に基づいたね、評価をするというお話を以前からね、よくさせていただいてますよね。
それに基づいて、顧客を格付けするというお話をさせていただいてるんですけども。
なかなかこれってね、非常に分かりづらいというか、どういう目線で考えればいいのかということでね、少し思うところがありますので、今回お話したいと思いますね。
まずね、賃貸業なんかの霊債法人でしたら、まず顧客をですね、銀行さんというのは、個人法人を一つに見るわけですよね。
ですから、よく法人の決算書があってね、決算書の内容があってよく言われますけども、これ法人だけでもダメなんですよね。
個人の確定申告とか、そういうものを含めて、個人法人を含めて、銀行がね、どういうふうに評価するかというのを、
一回ね、個人法人を含めた形で一覧にね、いわゆるBSを作っていけばいいわけですよね。
その中でよくあるのがですね、これ私もハマってたところなんですけど、自宅をですね、新築されてる方、
当然自宅を新築してるわけですから、住宅ローンとかっていうのがあると思うんですけどね。
これ得てして、だいたい新築のね、小建てとかを住宅としてですね、取得するとですね、
その多くがですね、実際の銀行の自家評価で見たとき、建物、土地の価値よりもローンが大きくなったりね、
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頭金は若干入れたりとかあるかもしれませんが、だいたいこれ住宅ローン、負債を抱えている者以上の価値ってあんまりないんですよね。
ここはまずマイナスの要素となりますよね。
あとですね、これ年収が高い方あるあるだと思うんですけど、結構ね、お医者さんとか、なんか弁護士さんとかね、
私業の方とかね、まあそういう方って結構ワンルーム投資みたいなね、節税になりますとか、
まあそういうもののお話って結構あると思うんですけど、これ区分マンションですね、ワンルーム投資とかそういうものって、
これにまず借り入れがあるとね、その借り入れの分だけ銀行さんとしてはね、マイナスに見られる可能性が非常に高いですよね。
なぜかというと、銀行さんって土地を評価しますよね。
区分マンションって土地がね、ほとんど価値がありませんので、建物も原価証却取ったりとかいうことを考えても、
まあおそらくね、銀行評価よりは割高に取得してますので、そう考えるとね、区分マンションにローンを付けて購入してたりなんかすると、
まあマイナスの方に作用してしまうというのがありますね。
まあそういうのがあってですね、まずはやっぱりですね、自身の個人と法人の実際の不動産の価値ですね、
自貨ですね、銀行での自貨、これをね、把握するのが非常に大事ですね。
まあそれに対して借り入れが多いのか少ないのか、ここを数値化していかないと、自身がどういうふうに見えるかという部分がまず見えないですね、不動産の部分ではね。
あと資産の部分で、例えば現預金とかね、株とか、まあその他、例えばまあ当産防止協会がね、防害にあるとか、
なんか他にですね、金融資産と言われるようなものがあれば資産に計上できるかもしれませんが、
資産と負債のバランスをやっぱり、個人、法人を含めて一つに見て、やっぱり出してみることが大事ですね。
まずはそこからやっぱりスタートしていかない限りはですね、なかなか自分が銀行からどういうふうに見えているかというのがやっぱり分かりづらいですよね。
不動産の時価評価についてはね、これまでも何度もお話していますけれども、土地なんかはね、路線価×面積×1.25倍。
これがね、土地の評価と銀行の時価評価と一般的に言われますね。
この1.25倍なんかしない金融換算なんかもありますからね。
お付き合いする金融換算の評価方法を確認された方がいいと思います。
あと建物についても、RCだとね、平米35万だとか、23万だとか、木造だと20万だとか、18万だとか、金融換算によってこの辺も変わってきますのでね。
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この辺も金融換算にヒアリングをして、じゃあ今私が持っている自宅であったり、もしかしたけどちょっと例に挙げた所得の高いワンルーム投資とかやられているような方が所有されている不動産。
こういうのもやっぱり銀行目線で評価し直すと洗い替えするということが大事ですよね。
ですから法人の決算書だけ見て、いい悪いとかという判断にはなりませんので、銀行さんってね、決算書そのままを鵜呑みにしませんからね。
少し話がずれますけど、曽根計算書なんかは必ず引き直して、例えば消却を止めて利益が出ているように見せたりする方って中にはいるんですけど、
これほとんど意味ないですからね。金融換算は各方独自の評価方法で洗い替えしますので、ちゃんと実態に即した形で自身を客観的に見るということが大事なんですね。
まずは自身が金融官からどういうふうに見えて、プロパで融資を引きたいのであれば、そこの部分をまずは把握して、そこからがスタートではないかなと思いますね。
ということで、まずは銀行から見て、どのように自身を客観視するか、こちらについてお話しさせていただきました。
いつも東のレディを聞いていただきましてありがとうございます。またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
