アパートローンの融資条件と初期段階での制約
はい、こんにちは、マレーリオ。
大山です。
いつもですね、東吾のradioを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、またはですね、独立まで目指される方、
それとですね、将来事業承継を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回のね、テーマですけど、前回の放送に続いてね、
アパートローン、初期の段階でしか融資してもらえない理由ということで、
2回目の放送ということでお話したいと思います。
前回の放送の中でね、
アパートローンって、そもそもやっぱり属性とかね、
会社員とかの方の年収をあてにして、ちょっと表現が良くないかもしれないですけど、
その年収をね、型に取っているような形で、銀行さんとしては、
銀行の時価評価があまり伸びない物件にも融資を付けてね、融資していると、
そういう状況ではなかろうかということでお話ししましたよね。
銀行さんから見た時に、実体BSで考えた時に、
いわゆる銀行の時価評価、または担保評価が伸びない物件にも、
そうやって融資が付くわけですから、
1等目、2等目ぐらいは年収が高ければ、
そこをね、足りない部分も年収とかそういうもので補填するような形でね、
評価はできるのかもしれませんけど、
その先ではなかなかね、実体BSで見た時に良くないのでね、
続いて融資していただけないと、そういうお話もしましたよね。
今回その辺のお話でちょっと補足ですけどね、
仮にその年収の高い方がね、1等、2等購入して、
その先で3等、4等目といく場合というのは、
そういう買い方をしているとですね、
という見方で考えるとね、実体BSということで考えると、
総資産ばかり大きくなりますよね。
まあそれに対して自己支援がね、薄いわけですから、
当然銀行の格付けとかそういうものもね、
個人法人を合わせてなかなか難しいということになりますね。
あとアパート論というのは基本的にはですね、
資産管理法人に融資するね、
アパート論、パッケージ論というのも実際にはありますけれども、
大体が個人で融資しているというのはそういうところがありますよね。
複数物件購入時の財務状況と銀行の評価
それでですね、今回何をお伝えしたいかと言いますと、
これは私がちょっと思ったのがね、
これ銀行さんってその先ではね、
アパート論で買い続ければ融資がつかなくなるのを分かっていてですね、
パッケージ論って融資しているのではなかろうかなと、
これは私の推測ですけどね、思いますよね。
最初しか使えませんという金融官さんって、
その融資してもらった顧客がね、
どういう状況になるかというのが分かっててね、
これ融資していると思うんですよね。
そうでなければそういう言い方にはならないですからね。
ですから銀行さんも評価が出ない物件に融資しているという自覚はもちろんあって、
給与ですとか、賛廃金をね、
バックボーンに足りない部分を補填して融資しているというところになりますよね。
ですからね、アパートローンという商品自体が悪いとは別に思わないんですよ。
継続的な融資を受けるための物件選びの重要性
初期の段階では一番最初はね、
1棟目とかは使わざる得ないとか、
そういう状況もあるかと思うんですけど、
アパートローンで取得する物件の中身ですよね。
例えば実体BSとかで見たときに、
銀行の自家評価から大きく乖離していない物件を取得すべきだと思うんですね。
圧倒的に資金力があるとか、そういうものでなければね。
そうしないとですね、やっぱり継続的な融資というのは受けることがなかなか難しいかなと思いますね。
で、アパートローンなんかで最初1棟目購入してね、
その先で金融官さんからプロパーまたは保証協会付きの融資でもいいですけど、
継続的な融資を考えればですね、やっぱり銀行の自家評価という部分はやっぱり無視できないと思うんですね。
収益還元の評価の金融官さんなんかも中にはありますけど、
そのほとんどがですね、一銀さん、新金さん、新組さんというのは、
やっぱり金融官さんというのはですね、収益不動産ってまともにあんまり評価できないんですよね。
で、じゃあね、銀行さんが貸し倒れとかそういうもののね、
リスクを保全していかなければならないと考えたときには、
やっぱり返済が滞った場合にはですね、
その物件自体、担保にとっている物件自体を売却してね、
貸したお金をいくら回収できるかという目線になってきますよね。
ですから、その、例えば二売却とか、軽売とかにかけたときに、
じゃあ何本で売れるの?という部分を見ているということですね。
ですから、収益還元とかで見るそういった評価ではなくて、
やっぱり銀行の自家評価であり、担保評価を重視するというのはそういうところではなかろうかなと思いますね。
銀行の貸し倒れリスク管理と担保評価の重視
この辺の話というのはちょっと私の解釈の部分になるので、
これが全て正しいというつもりはありませんけど、
おそらくこういう考え方で金融官さんはね、見ているのではないかなと思いますね。
ですから、ちょっと言い方は尖ってるかもしれませんが、
アパートローンで融資する金融官さんは、その先でね、初期でしか融資できないというのは、
その先では、その顧客がですね、融資が多分止まるであろうというのは分かってますよね。
そうでなければね、最初の一輪当面しか融資しませんとか、そういうことにはなりませんからね。
ですから、不動産の賃貸業を始める方もね、やっぱり銀行の自家評価、
ここを意識しながらね、購入していくべきではないかなというのが私の考えなんですね。
アパートローン利用時の注意点とまとめ
ということで今回ですね、アパートローン、
こちらのですね、初期でしか融資していただけない理由について、
私の考えをね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東野レディをお聞きいただきましてありがとうございます。
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それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。