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はい、大西津山レディオ、大山です。
いつもですね、東雲のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、私がですね、不動産の賃貸業をスタートした頃から知りたかった内容とかですね、
不動産の賃貸業を始めて、独立まで目指される方、
それとですね、将来事業処刑を予定しています息子2人の子孫生の記録ということで収録ですね、させていただきたいと思います。
はい、今回のテーマになりますけれども、
アパートローンですね。パッケージローンがなぜ初期の頃しか使えないのかということで、
私の試験になりますけどね、今回お話したいと思います。
はい、こういう話ってよく聞きますよね。アパートローンとかでパッケージローンですけどね、
例えば個人とかで最初の1等目、2等目、または額が5000万とか、
なんかそんな感じで初期の頃しか使えませんっていうね、そういう条件の金融機関さんってよく聞きますよね。
私が不動産の賃貸業を始めた18年前から、もっと以前からね、そういうものってあったと思うんですけど、
やっぱりパッケージローンっていうのは初期の賃貸業をスタートした方にしかなかなか使えないというのは現実としてありますよね。
これをですね、今私がちょっと考えると金融機関さん目線で考えると、
おそらくですね、金融機関さんはパッケージローンでその顧客の属性に対して融資をしているということが一つ言えますよね。
アパートだけの収入で回るかどうかっていうと、返済の方っていうのはその方の他の年収も含めてあるかどうかということで審査されるのかなと思いますね。
このパッケージローンってちょっと気をつけるべきところが私はあるかなと思っていて、
基本的にですね、パッケージローンって元利均等返済なんですね。
いつも私はお話してますけども、自立さんとか相続絡みのそういう方でしたら元利均等は薄く長く引くということでありかと思いますけど、
基本的に兼業親さんとか、私もそうでしたけども、の方からするとね、
基本的にはやっぱり元金均等で借りていった方がいいと思いますね。
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その理由とは過去にも話しましたけど、建物ってどんどん古くなってきますんでね。
家賃が下落したりとか、あとは修繕が必要になったりとかそういうのがあって、だんだん元利均等だと苦しくなってきますんでね。
そういうところがあると思います。
今回は趣旨としてはそこではないのでここで止めますけど、
なぜ金融官さんとしては初期の頃の顧客にしか融資できないのかということでパッケージ論で話すと、
そもそも属性を評価して融資しているというところがありますよね。
おそらく担保評価なんか銀行さんの評価って自家評価って非常に厳しいですよね。
土地なんかで言うと路線化かける面積。
建物についてはね、例えばある銀行さんですとRCだとね、
対応年数って47年ですけども、地区30年を超えると建物ゼロですよと、それで減価率見ますよと。
そういうことになると建物の評価なんてあんまり出なかったりするんですね。
ということはやっぱり銀行の自家評価ってめちゃくちゃ渋いんですよね。
ですから銀行の自家評価が渋いということは、銀行さんがフルで出せるね、
担保評価額というのはかけるそれに0.7とかね、銀行さんによっては0.65とかありますので、もっと厳しくなるわけですね。
ということはですね、実際には銀行さんがプロパーで事業生の融資として出せる金額、物件価格のね、かなり渋いですね。
ですからやっぱりそのサラリーマンとかね、兼業屋さんのその属性をプラスに見て、物件の担保評価とかそういう部分が、自家評価が足りない部分も補っているということになりますよね。
要はサラリーマンの給与を型に取られているというかね、言い方はちょっとよくないかもしれませんけど、そういうところがあると思います。
ですからですね、最初個人でね、アパートローン、パッケージローンで1,2等買う物件というのは、銀行の自家評価が伸びない物件でも属性で買えちゃう可能性というのは高いですね。
で、その先ではどうなるかというと、例えばそのプロパーでね、他行で次の融資、3等目、4等目とか、そういったところになると、先に購入したね、1等目、2等目の担保不足、銀行の評価が伸びないということで、
その足りない部分の現容金を持っているとかね、共同担保とか、自己資金とかね、そういうものが必要となってくるということですね。
ですから、よくパッケージローンで買い進める方が、3等、4等とかね、多くの単位の借入をしたときに、次がですね、発保不下がりになって、日中も札中もいかないような状態になるわけですね。
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おそらくそういう状況に陥るとですね、一旦売却して借入を減らしてね、そういう銀行から見たときの自家評価とかそういうものを含めて実体BSでね、債務超過を解消しないと、次の融資に進めないと、そういうからくりというかね、そういう事情じゃないかなと思いますね。
今回のお話というのは、私が金融機関さんなんかとね、いろいろお話している中で、非常に感じる部分について、私の解釈でね、お話をさせていただきました。
いつもですね、友のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントや意見もですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、励みとなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。