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はい、こんにちは、radio。お山です。
いつもですね、東方のradioを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業所経を予定しています息子に残す記録として収録しております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMPGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
PLよりBSと、その本質ということでお話したいと思います。
はい、今回のテーマですね、PLよりBSが大事ですよと言われる本質的な部分についてお話したいと思います。
よく人体経営とか法人経営していく中では、
今期はね、黒字がとか赤字がどうだとか、そういうことでね、
SNSとか、あとね、実際にお会いした方なんかね、会話の中でそういった内容って出てきますよね。
私から見るとね、PLも大事ではあるんでしょうけども、やっぱり大事なのってBSなんですよね。
本質的な部分をですね、やっぱりちょっと理解した方がいいのかなと思う場合がね、
お話を聞く中では、はしばしでちょっと感じたりするわけですね。
PLっていうとね、いわゆる1年間の企業の経済活動の中での成績ということになってきますよね。
かたやBSはですね、決算時期、その時点での何月何日での企業の財務体質とか、企業の体力とか、何を持っているとか、
そういうものを示したものということになってきますよね。
よく銀行の格付けについてね、私のこちらのスタンドFMではお話をさせていただくわけですけども、
格付けの中でね、よくその何期連続の黒字がとかっていうね、いわゆる収益性の項目ということになってくるわけですけども、
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その収益性に関するね、銀行の格付けの指標はですね、全体定量評価の129点のうちの5点しか配点がないわけですね。
もちろんこれはね、ないよりはあった方がいいとは言えるんですけども、
ただね、銀行さん格付けの中で重視される部分というのはそこではないというのが一つね、明確に言えるかと思うんですね。
やっぱり銀行さんの格付けの中で特にね、配点が大きくて銀行さんが重視しているという部分につきましては、
債務償還年数とかね、キャッシュ漏額とか、あと自己支援額とかね、自己支援比率とか、
そういったところが非常にね、配点が高いということはね、これまでも何度もお話しさせていただいてますよね。
それでですね、債務償還年数ということね、まずお話しすると、債務償還年数ってね、有利子負債ですよね。
これを原価償却とね、営業利益の和で割ったものということになってきますね。
有利子負債ですから、超短期の借入金とね、謝債ということになってくるわけですね。
主に借入金ということになってきますので。
不動産なんかでよく言われる、創始産が大きくなれば大きくなるほど、債務償還年数の数字が大きくなってくるわけですね。
そうなるとですね、金融閑散の評価というのは下がってくるわけです。
例えばね、不動産の賃貸業なんかでは、債務償還年数って15年ぐらいをね、明度にしてやっていけばいいのかなと言われますね。
一般の金融なんかでは10年ぐらいと言われますけれども、年数が小さければ小さいほど返済能力が高いということにもなってくるわけですね。
そこの部分が非常に重要ということですね。
こちらはですね、ちなみに定量評価129分の20点、この項目だけであるわけですね。
で、キャッシュ漏額ですね。
キャッシュ漏額というのは営業利益足す原価消却費の和ということになってきますね。
キャッシュ漏額はですね、営業利益と原価消却費の和ということなので、これはPLの内容ということになってきますが、
これね、キャッシュ漏額が同額であれば営業利益はね、そこそこで原価消却費を大きく取った方が法人税とかを抑えられるわけですね。
私がこちらのスタンドFMでよくお話してます、社外流出しないとか、キャッシュ漏経営に努めるという内容でね、お話しさせていただいてますけども、
同じキャッシュ漏額を得るのであれば営業利益を大きくするのではなくて、営業利益はね、トントンぐらいで原価消却を大きく取った方が、
同じキャッシュ漏額を得るにしても、社外流出せずに実際手元にお金が残ると、そういうことにもなってくるわけですね。
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ちなみにですね、こちらのキャッシュ漏額につきましても、定量評価129点分のこれだけで20点ね、売店があるということになります。
あとね、自己資本の部分についてですけど、自己資本額とかね、自己資本比率とかってあるわけですけども、
そもそもやっぱり自己資本の比率とかね、そういうものっていうのは、
実際の純資産割創資産ということになってきますので、こちらもね、創資産ということで全体のね、BSの部分ですね、こちらの部分が非常に重要になってくるわけですね。
こちらのですね、自己資本に関するね、指標の配点もですね、複数ね、ちょっと合わせますと、
129点分の25点あるということで、こちらも当然ね、比重が非常に高いと重視されるということにもなってくるわけですね。
でまぁ、こういったところでね、言った中で、やっぱりBSのね、項目で、特にね、言いますと創資産がやっぱり大きく絡んでくるわけですね。
創資産が小さければ、よりね、自己資本比率とかね、タイム召喚年数、そういったものもね、スコアが良くなってきます、必ずね。
この辺はね、本質的な部分をやっぱりちょっと意識した方がいいですよね。
今季黒字があって、今季黒字であればいいんですけども、いろんな理由でね、営業利益がカツカツだとか、もしかしたら逆にね、消費額前の営業利益がプラスなんだけども、原価消費額取ったらマイナスと。
それでも全然私はいいと思ってるんですね。実際先日銀行の支店長にもね、お話をね、しましたけれども、
その中でもそういうお話出ててましたよね。消費額前の営業利益がマイナスであると、これは本業の稼ぎが本当にないと、キャッシュフローが出てないということになってきますので、これはまずいんですが、
原価消費額によるね、営業利益のマイナスというのは、銀行さんはね、原価消費額はプラスに見ていただけますので、何ら問題がないということがね、確認させていただいております。
やっぱりね、その木その木のね、もちろんね、PLの部分、これがね、結局PLの部分がBSに絡んではくるんですが、大事なのはね、やっぱりBSなんですよね。
特にBSをね、良くしようと思ったら、どんどん借入金を大きくしてね、規模を追うことばかり考えるとですね、なかなか自己消費率とかね、債務償還年数のスコアって良くなりづらいんですよね。
ちょっと時間がかかるかなと思いますね。
で、劇的にね、BSを良くしようと思ったら、圧倒的にね、総資産をコンパクトにして、そこの部分を意識した方が、絶対にスコアの方が良くなるわけですね。
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で、銀行からプロパー融資を獲得したいと思うなら、私ならね、私もそうしてますけども、まず総資産をコンパクトにして収益を上げることを意識しますね。
そうした方がプロパー融資に近づけるんじゃないかなと、私はね、そういうふうに思って賃貸経営をやってますね。
こういう部分を意識するかしないかでですね、方向性によって全然向かうところも変わってきます。
で、借りることばかり考えていれば、総資産ばかり大きくなってね、自己消費率が下がったりとか、債務消化年数のスコアなんかもね、下手すら20年とかね、そういった形で非常に脆弱な財務体質ともなりかねませんので、
やっぱり本質的な部分を理解して、経営に取り組むという姿勢が大事じゃないかなと思いますね。
不動産界隈の方ってね、なんぼ借りて大きい方が良しと、そういうような見方の方が結構いらっしゃって、
これから始める方が聞くと、ああそうなんだって思われることも多いかと思うんですけど、
私から見るとね、ちょっと本質からずれてるよねっていう感じがしますよね。
不動産の賃貸業をやってる方の中ではそういった認識というか、そういう方が非常に多いような気がいたしますけど、
一般の企業の中では必ずしもそういうことはないと思うんですよね。
ちょっと不動産特有の部分かなと思いますよね。
もちろん不動産の賃貸業って装置産業とか設備産業みたいなもんで、
そういった不動産、建物を買わなければ収益を生まないとか、そういうことによってそういった意識になるのかもしれませんが、
賃貸経営であろうと、他の業種であろうと、法人経営とか経営に関して考えれば同じですから、
ベースは変わらないわけですね、基本的な考え方は。
であれば、やっぱり少ない装置産でより大きな収益を上げるということを考えるべきではないかなというふうに私は思いますよね。
ということで、今回はPLよりBSという本質ということでお話しさせていただきました。
いつも東音のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
