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はい、本日のラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来従業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットピーラー、総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマですけれども、今回のテーマはですね、
なぜね、お金がね、思ったより残らないなぁと感じるのかということでね、お話したいと思います。
はい、今回のテーマなんですけれども、
私もね、不動産の賃貸業ってもう始めて17年ぐらいになりますけれども、
始めた当初というのはね、いろんな書籍とかちょっと読んでまして、
書籍に書かれてるね、被資者の方とかはかなりなんか儲かってそうな、
そんなね、印象をちょっと持っていましてね。
それで、なぜ自分はね、こんなに手元にお金が残らないと感じるのかなというのが、
すごい疑問に思ってたりしてたんですね。
今になってね、よくよく考えてみますと、その当時というのはですね、
いわゆる税引き前のキャッシュローぐらいしか、キャッシュローのシミュレーションって出してなかったんですよね。
今私がね、よくお話ししてるのがですね、
税引き後のキャッシュローですね。いわゆるATCF。
こちらはね、必ず数字を出して、数字を把握しましょうということでね、
お話しさせていただいてます。
なぜ税引き後のキャッシュローを出すことが非常に大事なのかと言いますと、
この税引き後のキャッシュローを出すということはですね、
各物件ごとのですね、購入しようとしている物件の損益計算書をまとめることと同じなんですよね。
それプラス税引き後のキャッシュローですから、
税引き後の利益、それにですね、原価消却はプラスになりますんでね、
原価消却を足して元本の返済を引いたものが、
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税引き後のキャッシュローということになってきますので、
ここまでをね、やっぱりしっかり数字を把握しないと、
税引き前のキャッシュローとは数字が変わってくるわけですね。
ですから、その当時ね、私が税引き前のキャッシュローまでしか計算してなかったということで、
実際にね、数字を比較してみると明らかに違うわけですね。
ですから、手元に意外とお金が残らないなということを実感してたわけですね。
ちょっとね、具体的に例というか、分かりやすくお話ししようかと思いますけど、
まず税引き前の利益で考えた場合に、具体的な例で言うと、
例えば返済比率が50%ですと、運営経費が20%、
口出率が5%ということで考えると、
そこまででですね、全体100%のうちの75%になって、
税引き前の大体25%ぐらいということになってきますよね。
実際ですね、ここから原価消却を引いて足してとかね、
あとは利息を引いてとかね、そういうのを計算していくとですね、
加味していくと、実際にはですね、税引き前のキャッシュローから、
だいたい税率がね、23%とかいろいろありますけど、
ざっくり25%前後だと考えると、
税引き前のキャッシュローからね、実際75%が手残りという形になってきますよね。
ということは、仮にですね、1000万の家賃収入があったとしたら、
税引き後のキャッシュローというのはですね、
だいたい18%から19%ということになりますので、
だいたい180万とか190万とか、それがね、
キャッシュローと税引き後のキャッシュローということになってきますので、
そこまで把握しないとね、やっぱりしっかりとした数字を抑えられないということになりますよね。
実感として、税引き前のキャッシュローがね、手元に残ると思っていると、
やっぱりそれだけの差が生まれてきますので、
そこの部分はやっぱりしっかり把握して抑えておきたいところにもなりますよね。
そういったところがあるかなと思いますね。
ですから、どんぶり課場でね、やられる方も結構いらっしゃったりとかするかもしれませんし、
私のようにね、税引き前のキャッシュローでそこまでしか計算してなかったら、
当然ね、得られる実際に手元に残るお金というのは全然変わってきますよね。
家賃収入のところは全然ね、税引き前と税引き後で変わってくるわけですから、
実際にですね、実感として手元にお金が残ってないなと感じるのは、
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ごく当然の話ということにもなってきますよね。
ですから、税引き後のキャッシュローまではしっかり数字で抑えて、
結局そこまでやればね、物件ごとの損益計算書をですね、各物件ごとの作っているのと変わりませんので、
ぜひね、そこまではやっぱりやっていただきたいですね。
そうしないとですね、原価消費額とか税金加味してないと、
実際の数字はね、把握できないということになりますので、
ぜひね、こちらの方は税引き後のキャッシュローをしっかり把握していただくということをね、
お勧めしたいかなと思いますよね。
ということで、今回の放送はですね、
なぜ実際にですね、不動産の賃貸業を行う中では、
手元にね、意外とお金が残らないなと感じるのかということで、
そちらについてですね、私の考えるところをね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。
