00:08
はい、本日のラジオ、小山です。
いつもですね、東方のレビューをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業所経をね、予定してます息子に残す音声の記録ということで収録しております。
はい、こちらの番組ですけども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の主格施設金沢アチタビ、
以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマなんですけども、
インカム目線とですね、
キャピタル目線、こちらについてお話したいと思います。
今回のお話というのは、
私たちのようにね、賃貸業でインカムを得るための購入目線と、
業種さんとかでね、
例えばその物件を取得して再販したりとか、
そういった形でのキャピタルですね、
そちらの方の目線での取得価格というのは、
そもそもが違いますよという話をしたいと思います。
はい、私がよくやっている再生物件の中で、
購買で取得している物件というのがあるんですよね。
最近はですね、ここ2年ぐらいは、
購買での取得というのは、
いくつかチャレンジはしてますけど、
なかなか取得が購買ではできていないんですね。
と言いますのもですね、
購買での取得となると入札になるわけですね。
例えば現地説明会とかに10社ぐらい来たとしたら、
そのうちの2社から3社が、
私のような不動産専業でやっているような、
そういう賃貸業目線での方なんですね。
ほとんどの方が残りの7割とか、
もしかしたら8割ぐらいは業者さんなんですよね。
何をお伝えしたいかと言いますと、
全空の再生物件なんかで、
私なんかがやる場合にはですね、
体の各部屋の室内のリフォームがかかります。
揚出化したりとかですね、
03:00
例えばバランスが交換したりとか、
結構な1部屋、3DKとか3Kとかでも、
部屋を競争のリフォームするだけでも、
70万とかそういうものってかかっちゃうわけですね。
それが8部屋とか10部屋とか12部屋とかあれば、
その部屋数の分だけコストがかかるということがありますよね。
もしかしたら外装とかがちょっと程度が悪ければ、
屋上外装とかの大規模修繕も、
先にやらなきゃいけないかもしれないですよね。
そういったところのコストを見て、
入札する場合には入札をするわけですね。
かたや業者さん目線ですと、
私よく自分が入札に参加して落札できなかった部分というのを、
近くを通ることがあれば、
ちらっと覗いてみたりすると結構多いのが、
業者さんが取得すると建物を解体して、
広い面積の物件とかにつきましては、
土地をいくつかに区画して、
それを実時の住宅として、宅地として販売したりとか、
そういうのが結構あるわけですよね。
解体費は当然業者さんが見込んで取得されていると思いますけど、
そもそもの入札する価格が、
再生を目指して取得するパターンと、
建物を解体してすぐ売りさばくという目線では、
やっぱりそもそも入札する価格が全く違うものになってくるんですよね。
やっぱり業者さんが再販とか、
そういった宅地として分譲とかする場合には、
そもそも入札価格が全然高くなっちゃうんですね。
後で結果とかを見ると、
その価格を見たときに、私がどういう印象を持つかというと、
よくこの価格で入札するようなと思って、
落札するようなと思って見てみると、
後々見てみると、やっぱり上屋を解体して、
そういった形で分譲して販売してたりとか、
そういうことがあるわけですね。
ですから、私なんかが最近ここ2年ぐらいは、
そういう購買での取得がなかなかできないというのは、
場所が良ければ、なかなかそういった形で不動産業者さんが、
そうやって物件を取得されることが多いので、
私自身はなかなか取得が難しいかなというところがありますね。
ただこれも田舎のエリアになってくると、
若干チャンスはあるかなというところですね。
ただそれは不動産業者さんが手を挙げないだけであって、
06:02
そういう条件ということにもなりますので、
トレードオフかなというところもありますよね。
いずれにしても、私が取得する場合というのは、
結構なコストも、修繕のコストとか、
リフォームとか、リノベーションとか、
そういった部分もコストもかかりますので、
単純に落札価格が安かったから、
といってぬか喜びはできなくて、
やっぱりその修繕のところまでしっかりコストを見て、
回るのか回らないのか、
資金調達も含めて考えてやっているというのが現状ですね。
ということで今回のお話は、
キャピタル目線の取得とインカム目線の取得は、
そもそも価格が違いますというお話をさせていただきました。
いつも東方のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼いたします。
ありがとうございました。
