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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、東日本オンエアのラディオを聴いていただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子二の子孫生の記録ということで、収録させていただいております。
はい、今回のね、テーマですけれども、今回のテーマはですね、
不動産投資と考える方には既にオアコンかもという話をしたいと思います。
はい、今回のね、内容なんですけど、先日ですね、あるね、東京の方に向かう時に、
私の自宅からね、電車にちょっと乗ってたんですね。
電車のですね、入り口の扉とか、すぐ脇のところにね、よく張り紙ありますよね。
いろんな企業とかの広告とかそういうものがね。
で、ちょっとね、目にしたのが、神奈川県のね、某東京寄りのアルファベットで言えば京師と言いますかね。
立山と東京とね、ちょうどその中間地点にあるね、町の新築の分譲マンションの広告が出てたんですよ。
で、その価格をね、そのエリアで見た時に8000万とかって出てたんですね、新築の分譲マンションがね。
で、その時にふとね、ちょっと思ったのが、実際にそのエリアというのは、私の知る限りね、
私が現役でサラリーマンで電車に乗ってる頃ってね、
大体そこで出てた物件の価格って、私がイメージしてたのって、
高くても4000万から5000万、もしかしたら3000万円台もあるかな、みたいなね、そんな印象だったんですよ。
で、非常にちょっとその価格を見た時にね、本当に驚きましたね。
今から10年前ぐらいからすると、物件の価格っておそらくね、その当時から比べると、
1.5倍から2倍にはなってるような、そういう肌感ですよね。
で、これをちょっと見てですね、何をちょっと感じたかというと、やっぱり不動産ってもう上がりきってるなっていう感じしますよね。
最近でも不動産って本当に高くて、ここ1年ぐらいまだ上がってるなっていう感覚を受けてますけども、
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そろそろちょっと高値を打つんじゃないかなと、高止まりしてくるんじゃないかなと、
仲介さんなんかとも話してたりするわけですけども、
ここまで高くなってくるとね、不動産の賃貸業ってやっぱり収支がね、
購入価格がやっぱり高くなれば当然ね、収支、キャッシュローが得づらくなりますね。
不動産を買うためには融資を組んで、その返済もあったりね、そういうことを考えると、
そもそも表面利益も当然低くなりますんでね。
家賃がついてくるのっていうのはだいぶ遅れてからになってくると思いますので、
物件価格の高騰に続いて、家賃はね、上がってくるのかと思いますが、
それも上げられるのは結構ね、エリア、東京都内のいい場所とか、そういうことにもなるかと思いますので、
正直なところね、その数字を見てですね、私思ったのは、
不動産投資って考える方には、もうすでになんかオワコンなのかなという気が本当にしますよね。
やっぱりこういった中でね、毎月毎月きちっとね、インカム、貨処分所得を得ていこうと考えれば、
やっぱり賃貸経営という意識を持っていかないと、買えばなんとかなるとか、
そういうレベルの話ではちょっとなくなってきてるなと思いますね。
よくね、インカムゲインを得るために、いわゆる物件の表面利益割りから金利を引いてね、
イールドギャップとか、そういうことを言われたりするわけですけど、
単純にイールドギャップだけでも測れないですよね。
やっぱり普段ね、いつもお話してますように、そこから得られる売上からね、
いわゆる原価消却とか、税金とかね、運営経費とか、もろもろ差し入って、
あと借り入れの利息とか引いて、そこからね、税引き前の利益になりますけれども、
元本の返済、それと原価消却を足し戻してとね、
そういう形でしっかりね、過剰の所得を抑えて、やっぱり経営をやっていかなければ、
なかなかインカムをね、得ていくっていうのはね、難しいのかなと。
副業といえども、大きい借金を背負いながら、得られる金額もね、大したことないかなという感じがしますね。
そういうことをちょっとふと思いましたね。
ですからやっぱりこれからの時代は、不動産投資というね、買えば何とかなるとか、
そういう意識のものではなくて、しっかり地位に足をつけてね、腰を背て、
やっぱり賃貸経営をやっていかないと、そんなに簡単ではないかなというのをね、ふと感じましたね。
ということで、今回のお話はですね、不動産投資という方には和今かもしれないという話をさせていただきました。
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いつもですね、東方のレディを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメント、いいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
