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こんにちは、ラディオ。大山です。
いつも東北のラディオを聞いていただきまして、ありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
あとはですね、将来事業承継を行う予定の息子に残す音声の記録ということで、
収録させていただきたいと思います。
はい、えっと、あ、小枝原さんこんにちは。
今回のテーマですけど、今、金融機関さんにちょっと行ってきたんですよね。
いろいろ仲良くさせていただいている担当者さんとお話をちょっとしてきたんですね。
ちょっと微暴録的に、今回は公開収録ということで、少し撮っていきたいと思います。
はい、えっと、今ですね、私のお付き合いのある金融機関さんですね、千銀さんのところに行ってきたんですね。
で、私はね、自然に事業生の由始ということで、何度も何度もお世話になっている金融機関さんで、
不動産なんか持ち込めばね、相談できるというところがあるんですけど、
これから始める方とか、例えば私がですね、お近くにお住まいの神奈川県内の方で、
じゃあこれから不動産始める場合に、という条件でね、ちょっと聞いてみたんですね。
で、ちょっとお話しするとですね、以前私のこちらのスタンドFMで、
アパートローンとね、事業生の由始、もしくは保証協会付きの由始についてお話ししたんですけど、
アパートローンってね、ある意味金融機関さんは、アパートローンで借りるとその方がね、
良くない状況に陥るっていうのを分かってて、有してますよねっていうのをぶっちゃけ話も仲良いんで聞いてみたんですよね。
で、その講員の方も、いや、もうおっしゃる通りですと。
で、よく1等目しかダメですよとかね、5000万までですと。
そういうアパートローンの、そういう銀行さんってございますけど、
そういう銀行さんって分かってて有してるんですよね。
その1等目を買って、その銀行さんで有してもらって買えば、
なかなか借りた方が良くない状況に陥って、その次がなかなか続きにくいと。
当然、自己資金とかね、バックボーンにもよるとは思いますけど、
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そういうお話を確認しましたよね。
で、やっぱりもう私、この間その放送で挙げた通りだと、銀行さんも分かってて有してるということですよね。
それおっしゃってましたね。
で、その知人さんはですね、個人へのパッケージローンっていうのはあるんですけど、やっぱり今は年収って1000万ぐらいないと、なかなか有し自体も難しいと。
で、1割自己資金と言ってましたね。
まあ、その辺はおっしゃってました。
で、法人の資産管理法人向けの有しというのはやってないと。
あくまで事業性能有し、もしくはその事業性能有し、プロパーがつかない場合には保証協会付きと。
まあ、そんな感じのお話でしたね。
で、ぶっちゃけね、じゃあ私、これから不動産始める方はどうやって買っていったらいいのかということで、
自分はね、自分だったらこう思うっていう話をしたんですけど、
えっと、まあアパートローンを使って買うよりは、あくまでやっぱりプロパーって別物なんで、全く別なんで。
事業性能有しで、まあ保証協会付きでもそちらの方で購入していった方がね、
まあその先でその金融機関さんと付き合いがね、継続できる可能性が非常に高いと思うという話を私したんですね。
で、かたやアパートローンだとその1回こっきりで終わっちゃう可能性が非常に高いんじゃないかと。
まあそういうお話をね、その法人の方ともしましたけど、
おっしゃる通りで、後院の方の目線としてもやっぱり継続的なお付き合いをしようと考えると、
やっぱりね、最初一元産はなかなかプロパーでという風にはいかないかもしれませんが、
やっぱり保証協会付きでもそちらで最初は取引して、何度かね決算を迎える中で継続的な融資からプロパーで融資してもらうという形の方がね、
スケールアップしやすいのかなと。
まあそんなお話をされてましたね。
ラジオでお話している通りだと思いますので、後院の方も同じように言ってましたからね。
これから始められる方はそういうところをね、意識されるとよろしいのかなと思いますね。
やっぱりね、アパートローンってどこまで行っても結局はパッケージローンなんですよね。
表現変えると住宅ローンの延長線という、そういう見方ですよね。
年収に対して出せる出せない。
もちろん物件の話もありますけどね。
まあそういう感じじゃないですかね。資産形成とかね。
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で、もう一つ言ってたのがですね。
まあその金融関さんというのは非常に不動産に関して融資は渋いと言われている金融関さんなんですね。
で、私の周りでもこの金融関さんからプロパーで融資聞いてる方ってあんまり私聞かないんですよね。
仲のいい方から聞いてもやっぱりなかなかその金融関さんから融資してもらってる人はあんまり聞きませんとか。
まあそういうことをおっしゃってましたけど。
それとですね、もう一つ別の金融関さん。
今度ね、8月の20日ですかね。
金償契約行くんですけど。
まあそこの金融関さんで話してる中で出てきたのがね、やっぱり今だと不動産の賃貸業っていうと
やっぱり相続対策とかね。
事務所さん向けのそういうのじゃないとなかなか出しづらいと。
あの名目というかね、そういうことをおっしゃってたんですけど。
まあその話も聞いてましたよね。
そうするとやっぱりね、おっしゃってましたね。
あの今日行った金融関さんの講員の方もやっぱりそうなんですよね。
今はなかなかやっぱり相続対策とか。
いわゆる土地持ちの人のいわゆる上物、建物については原価消却とか取れますんで返済原資があるということで。
それは融資は出しやすいと土地持ちの人についてはね。
あのやっぱりそういうことをおっしゃってました。
だから私なんかはね、物件中古の物件が非常に多いわけですけども。
まあ消却の方をどんどんどんどんスピードを上げていって、いわゆる地主状態を目指しているわけですね。
まあ原価消却取りながら人取り合わせという表現をね、よく私してますけど。
まあそこの部分ですよね。
ですからいかに評価が出る物件を安く持つか。
まあそこがいわゆる妨害資産であり金融関さんからプラスに見られると。
まあそういうお話もね、させていただいてますけど。
そこの部分ですね。
ですから土地の部分だけ、いわゆる事故処分でもね、原容金とか持っているという方についてはやっぱりね、金融関さんは新築なんかやる時でも出しやすいですよねっていうのはおっしゃってましたよね。
結局行き着くところはやっぱり消却のスピードを上げながらやっぱり人取り合戦なのかなっていうのは。
やっぱり今日話しててもやっぱり感じましたよね。
見る目線というのを考えてどういう取得の仕方がいいのか、あとどういう持ち方がいいのかですよね。
ここの部分をやっぱり意識していくとまたね見る目線も変わってきますし、金融関さんの目線がねやっぱりそういうことなんですよね。今回お話した。
ですから今後不動産取得していこうと考えた時に、今回お話している内容もちょっと頭の片隅に入れて考えながらやっていかれるといいのかなと思いましたし、私の頭の中にあるものを今日再度確認させていただいたんですよね。
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そんなことがありました。
なかなかね今は不動産も難しい時ではありますけど、インフレでね物件の価格も高いですし、新築やるとしても建築費は非常に高いと思いますので、なかなか新築なんか本当にやりづらいと思いますけどね。
でもこれ裏を返すとですけどね、例えば地区売りの小建てですとか、地区売りの小ぶりな4個1のアパートとか、これ現金でキャッシュで買う方ってあんまりね結局借り入れがないわけですから、金利が上がろうが関係ないわけですよね。
むしろ家賃が高く取れる可能性があるので、これも一つの目線ですよね。
ですから金利が上がってるから不動産の賃貸業ってなかなか今は難しいよねって単純にそうはならないんじゃないかなっていうのが私の考えですね。
実際に私100室くらい持ってますけど、そのうちの34室が無借金で、あと残りが借り入れがあるわけですけど、やっぱり全体にバランスをとっていけばね、全然やっていけますし、要はやっぱりバランスですよね。
借り入れ方になった状態で、ニッチもサッチもいかないような状況になるとまたあれですし、ただ全てキャッシュでって言うとね、現金も尽きるでしょうし、そういうこともあるので、やっぱり何事もバランスが重要なのかなということを感じますよね。
ということで、今回は微暴録みたいな形でお話しさせていただきました。
以前の放送から私が頭の中で思っていることを、今日は金融官さんに、後院の方に別件で言ったんですけどね、確認させていただいてですね、少し微暴録ということでお聞きいただけましたら幸いです。
ということで、10分くらい話しましたかね。今回の放送も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。貴重なお時間、こちらのRadioをお聞きいただいてお付き合いいただきまして本当にありがとうございます。
それでは今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。