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はい、本日はのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店、ハトラス、生命保険代理店、株式会社ベストエージェンシー、
クスターとお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラウイットおぼりのMPGスタジオ、
石川県金沢市の資格施設金沢千旅、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回ですね、 収益のシュミレーションについてお話ししたいと思います。
はい、今回のテーマなんですけど、収益シュミレーションということで、
こちらのスタンドFMをお聞きになられている皆様ですね、
太田の賃貸業をやられている、もしくはこれから始めようとか、 そういった方が多いかと思うんですね。
私のこちらのスタンドFMを常に聞いていただいている皆様からすると、
よく耳にするお話とかで、税引き後のキャッシュローとかっていうお話を よくさせていただいてますよね。
収益のキャッシュローということで考えますとですね、 税引き前のキャッシュローとか税引き後のキャッシュローというのは、
その時点でのね、その日、その時点でのキャッシュロートの計算ということになりますよね。
いわゆるわかりやすく言うと、 その時点ですから点でしか見てないということになりますよね。
で、その物件がね、キャッシュローをどれだけ、毎年毎年キャッシュローを生み出すかというところについては、
例えば1年目、2年目、3年目とかね、5年目とか10年目とか、
もしかしたら15年目とか20年目とかっていうキャッシュローのね、 計算を行った上で把握するということになりますよね。
で、その中ではね、原価消費額が切れるタイミングとか、そういう部分もありますし、
借り入れのですね、条件によっては、 元金均等とか元利均等とかによっても利息とか元金の減債とかも金額もね、
変わってきますので、年々数字というのは変わってくるわけですね。
で、その中でもね、よくキャッシュローシミュレーションを行う上で、よくデッドクロスというお話がね、出てきますよね。
キャッシュロー釣り計算をね、税引き後のキャッシュローを計算する際に、 デッドクロスの部分というのは借り入れの条件ですよね。
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あと、元金の減債とその辺のね、兼ね合いで、 デッドクロスには注意しましょうとかっていうね、そういった内容の発信とかね、
コラムなんかでもそういうのを見ますし、不動産に関わるところで言うと、そういう部分でね、 まあ一つ注意点だとは思いますよね。
で、そのデッドクロスにつきましてお話ししますとですね、 神戸の不動産のね、賃貸業、
不動産投資の専門の税理士さんということで、書籍を何冊も出されてます、 金井豊さんというね、方が有名なね、税理士の先生がいらっしゃいますけれども、
その方のね、書籍の中にもね、書かれてるんですけど、 通常言われるね、デッドクロスってのは先に話した通りの内容で、
その辺ちょっと注意しましょうということでね、お話がよくあるわけですね。 現貨消費額が切れるタイミングで、その辺はね、キャッシュローって変わってきますので、
その分も勘案してね、キャッシュローのね、 計算とかをした方がいいということでお話がありますよね。
それともう一つですね、これも金井先生の本にも書かれてるんですけど、 これがですね、通常言われているのがデッドクロスのAということで、
一般的にこれがデッドクロスと言われるわけですね。 もう一つですね、デッドクロスBというのが実はありまして、
その金井先生の書籍の中にもね、書かれてあるんですけど、 JLTのね、代表の杉田義信塾長がね、提唱している内容で、
こちらはですね、金井先生にもお話して、書籍の中にね、 歌っていただいているというところだと思うんですけど、
こちらの方がね、よっぽど大事だということでね、 杉田さんも話されてますし、金井先生もね、そういったことで書かれてますよね。
これ何かと言いますと、デッドクロスBというのはですね、 総額計算書に基づいて、税引き後の利益を出して、
それにね、元本と原価証却を加味したものが、 税引き後のキャッシュローということになりますけれども、
この税引き後のキャッシュローがですね、ゼロもしくはマイナスになるのが 一番ね、賃貸業をやっていく上では最悪の状態ということが言えると思うんですね。
税引き後のキャッシュローがないわけ、マイナスなわけですから、 当然ね、いい経営ができているということはね、言えませんよね。
破綻する可能性すらあるということですね。
実際ね、税引き後のキャッシュローとかを見ても、デッドクロスの話、今お話ししましたけれども、
結局税引き前のキャッシュローではですね、常々言っておりますけれども、
その辺の部分というのがね、
管理金の税引き前は管理金の返済は加味しますけれども、 実際にその頑金と利息、あと現価消却ですよね。
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これ年々変わってくるという話を冒頭にしたんですけど、
その辺も加味しないとですね、実際の1年目、2年目、3年目という形の、 その時その時のキャッシュローというのは把握できませんので、
やっぱりね、これも税引き後のキャッシュローを把握するというのが非常に大事ですよね。
仮にですね、1年目、2年目、3年目、5年目、10年目とかという形でね、
計算ができていない場合でも、最悪でもね、やっぱり考えるべきのは、
消却期間中の部分と、あと消却が切れた後ですね。
こちらの税引き後のキャッシュローはですね、ある時点ね、
しっかり計算した上、やっぱり取得するのかしないのか、
そういう判断をするべきじゃないかなと私は思いますよね。
当然ね、取得するということは、もしかしたらそれに大きな借り入れが伴う可能性もありますので、
そう考えるとね、先ほど言いましたようにデッドクロスBの状態になっているのは非常にまずいということになりますので、
これにも注意が必要かなと思いますよね。
いずれにしても、キャッシュローシミュレーションというのはですね、
その時点、その点でしかないということで、やっぱりその経過を見ていくという部分でいくとですね、
1年目、2年目、3年目、4年目、5年目という形で、各年度ごとのキャッシュローを出して、
どういうキャッシュローの変化があるかということは、やっぱり把握しておくべきじゃないかなと思いますよね。
ということで、今回は収益シミュレーションの重要性ということで、収益のシミュレーションは点でしかありませんというお話をさせていただきました。
いつも東方のレディを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメントや意見も頂戴しましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。