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はい、フォーにつながるradio、大山です。
いつもはですね、東方のradioをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録しております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビーラ、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人ウッドファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMPGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
売上、規模、借入額、
こちらに対するですね、
執着は必要はないのではないかという話をね、させていただきたいと思います。
はい、今回のテーマですね、
普段ね、私のこちらのスタンドFMでは、
売上市場主義じゃないですけどね、
必ずしもね、売上とか、規模とか、借入額の大きさとか、
そういったね、スケールを大きくすることばかりに目を向けるのではなくて、
実際にはね、零細の私たちのような中小の経営者としては、
やっぱりね、得たいものというのはね、やっぱりキャッシュ老額ですよと、
そういうお話をさせていただいているんですよね。
実際には、売上規模を追ったとしてもですね、売上規模を追ったりとか、
不動産の賃貸業としてね、賃貸業の規模をね、数を追ったとしても、
またね、借入額の金額の大きさばかりをね、
自慢するような、SNSとかでそういうものって見たりしますけど、
そこにばかりね、取られる必要というのはね、全くなくて、
中小の零細法人としてやっぱり大事なのっていうのはね、
お金が回るということが大事なんですよね。
いわゆるね、キャッシュローですね。いかにキャッシュローを増やしていくか、
ここにね、特化して経営をね、やっていったほうがいいわけですよね。
結局利益を大きくしようとしても、結局お金が回らなければ、
会社というのは事業をね、継続できませんよね。
よくね、紛失決算まがいのことをして黒字倒産とかね、
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そういうことでね、有法人もあるわけです。
で、よくね、会社が倒産しましたとかっていうね、
テレビでニュースで上がったりしますけど、
そういうのってね、黒字なのに黒字倒産ということでね、
取り上げられたりするわけですけど、
実態としてはお金が回ってないから会社が潰れるわけですよね。
ですから会社経営において一番大事なのっていうのはやっぱりね、
キャッシュローですね。
賃貸経営者として考えれば、税引き後のキャッシュローですね。
いかに使えるお金を増やしていくか、
ここに特化してね、考えていったほうがいいと思うんですね。
そうすればね、必ずしもね、売上とか規模とか借入額とか、
そういうものに固執する必要は全くないわけですね。
いつもね、私そういうお話をさせていただいてるんですけど、
売上額とかね、規模とか、そういうものを否定してるわけではないんですよね。
当然ね、売上額が大きかったりとか、売上高が大きかったりとか、
規模が大きい方の中にも非常に良好な財務体質、健全な財務体質の法人ももちろんあると思います。
ただね、中には不動産の賃貸業をやっていく中では傾向として多いのが、
規模ばかり追うために非常に脆弱な健全な財務体質ではない法人というのも多々あるわけですね。
ここで少し例でお話ししますけど、
不動産の賃貸業で何年か前に関西方面の方で非常に何千戸という大きい規模でやられてる方がいらっしゃいましたよね。
その方で破綻された方って言いましたけど、
じゃあ規模ばっかり追うのが正しいのかということになっちゃいますよね。
いろんな事情があって破綻されてということになるわけで、
個々にそういうものがあるとは思いますけども、
ですから必ずしも売上規模が大きいからその会社が優れてるかというと、
そうではないということになりますよね。
法人のですね、優劣、会社の優劣、価値に関して言いますと、
毎年お話してますよね、
M&Aとかの会社の価値というのは万の年代と言われますけど、
11産プラス税引き後のキャッシュローをかける5年分と言われるんですね。
その中には売上というね、売上高という項目というのは、
どこにも出てこないわけですよね。
やっぱりその辺をね、理解する必要があるんじゃないかなと個人的には思いますよね。
であればね、私たちが得たいというのはやっぱり税引き後のキャッシュローですね。
いわゆるいかに仮処分所得を大きくするかということに特化して考えた方がいいわけですね。
で、いつもお話してますように銀行の格付けとかそういうものというのは、
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少ないソースなんでね、いかに大きな収益を上げるか、
これが一番ね、銀行の評価はいいわけです。
で、銀行の評価がいいということは破綻しないね、経営状況ということに財務体質になるということなんですよね。
ですからそこの部分をね、履き違えてはいけませんよね。
私なんかが思うのは売上とかね、そういった規模、借入額の借入額というのは、
いわゆる物事のね、表面的なところしか見てないのかなという感じしますよね。
当然物事には表と裏がありますので、やっぱりね、そこだけではなくてね、
違った見方、違った視点を持つということも非常に重要だと思いますよね。
ですからなんかそういう、例えばその不動産の賃貸業をやっていく中では、
不動産投資と言われる書籍って世の中にたくさんありますけど、
資産何十億とかっていうね、タイトルの書籍とかありますけど、
実際にはね、健全な財務体質なのかもしれませんし、
逆にね、非常にね、メタボな財務体質で、
もしくはね、図体ばっかりでかくて足元がね、
足元がおぼつかないような、そういう法人すら中にはね、あるわけですね。
で、そのね、業態の特性というのはやっぱりちょっと理解しなきゃいけないですよね。
レバルジを利かせるという部分も賃貸業としてはね、
そのメリットとしてはあるのはあるんですよ。
ただ、不動産の賃貸業ってね、いわゆる装置産業とか設備産業みたいなもんなんで、
どうしても借入額が大きくなるような、そういうね、業態になります。
他の業態に比べてね、非常にそういう傾向になるわけですよね。
で、自己消費率なんかもね、通常の健全な法人でしたら、
自己消費率を30%目指しましょうとかってよくね、
会社経営に関するね、書籍とかYouTubeとかそういうもので見たりしますけど、
賃貸業ってね、10%とかそういうところですよね。
ひどければね、本当にほとんどフルレバーで借入を行っている場合は、
本当に自己消費率なんてね、5%切るような形で、
非常に脆弱な状況というのがありますよね。
で、その中で一旦ね、トラブルとか起きれば、
一発でね、年間のキャッシュローなんかが飛んでしまうような、
そういう業態でもあるわけですよね。
そこの部分はやっぱり理解しなきゃいけないですよね。
もちろんね、不動産の賃貸業を始められる方というのは、
始める理由があって、やっぱり豊かになっていこうとか、
そういう部分にね、クローズアップして、
そういうところをね、意識されるわけですけど、
そういう夢ばかり見るわけじゃなくてですね、
やっぱり現実を見なきゃいけないですよね。
というのもやっぱり、不動産を始める理由があって、
ご家族であったり周りの方を不幸にしてはいけませんし、
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何でもやれば儲かるよって、そんな世の中甘くないですよね。
不動産を始めて、みなさん誰もが儲かるのであれば、
みんなね、始めた人うまくいきますよね。
SNSなんかで投稿されてる方っていうのは、
比較的まだね、うまくいってる方で、
実際にはね、破綻してる人もいるわけですね。
以前もお話ししましたように、
去年私が取得した2位売却の売り主さんとか個人ですけどね、
自己破産をされています。自主産ですよ。
また投げ売りで不動産を売却されてる方なんかも、
過去にそういう売り主さんとかも私なんかいらしたんですよね。
ですから必ずしも全員が全員そうやってうまくいってるわけではなくて、
やっぱり現実をよく見て、賃貸券を堅実にやっていくのが、
私は大事じゃないかなと思いますね。
もちろん夢や目標って非常に自分が頑張る原動力にはなりますけれども、
そういったある意味シビアな部分もやっぱり意識しながらやっていくということが
大事じゃないかなと思いますね。
ということで今回のお話はですね、売上げとかですね、規模とか借入額とか、
そういった大きさ、規模ですね。
そういうものにばかり惑わされずに、地に足をつけてね、
やっぱり投資ではなくて経営をやっていった方がよろしいのではないでしょうかというお話をね、
私の考えになりますけどね、させていただきました。
いつもですね、東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。
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ということで今回はこちらの方で失礼いたします。ありがとうございました。
