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はい、フォーニーツアーのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらのstand.fmですけれども、こちらのstand.fmはですね、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様へと、
あとですね、私の息子たち、事業生計をするであろう息子たちに、
まああの、残しておきたい収録ということでね、
音声配信をね、させていただいております。 こちらのですね、スポンサーですけれども、ハイクラスパリゾットのサンセットビラー、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢ちたび。 以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマですけれども、
創出産とかですね、仮例額の大きさ、こちらにはですね、 気をつけてくださいね、ということでお話をね、したいと思います。
はい、こちらのね、スタンドFMでは、たびたびね、
規模の大きさとかね、仮例額の大きさ、 創出産の大きさですよね、こちらの大きさが、
全てではないですよ、と。 必ずしもね、いい経営状況かどうかは、
分からないですよ、ということでね、 お話をさせていただいているんですね。
よくSNSでね、いろんな方の発信とかね、 プロフィールとか見てますと、
仮例額が数十億とか数億とか、 なんかそういうのが書かれてあって、
まあこの方ってね、すごいのかなーってね、 本当に不動産始められたばかりの方とか、
会計のこととかあんまりよく詳しくない方とかはね、 そういうふうに取られたりとかいうことがね、あるかと思うんですけど、
実際にね、その規模の大きさとかですね、 仮例額の大きさですよね、
そういうものっていうのは、非常にね、 バリバリの筋肉質な財務体質の場合もあれば、
もしくはね、メタバがね、財務体質で、 ちょっと非常に規模は大きいんだけども、
脆弱な財務体質かもしれませんし、 創出産だけではね、仮例額の大きさとかそういうのでは、
押し測れないということなんですよね。 実際には中身をね、やっぱり理解しないと、
それが本当にすごいのかどうかなんかっていうのは わからないということなんですよね。
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まあよくね、どうですかね、7,8年前とか、 もっと10年前ぐらいとかですかね、
いわゆるメガ大屋さんという形でね、10億借りて、 税引き前のキャッシュローが2000万とか言われている方のね、
そういうのがよく首都圏とかでは聞いてましたけど、 確かにね、私も10年前ぐらいですと、
あ、すごいな、10億借りてすごいなとかね、 そういう形で思ってたんですよね。
で、10億借りるというのはね、やっぱりすごい、 そこまで融資受けれるという状況ってすごいなとは思いますけども、
果たしてね、じゃあその財務体質がどうなのかというと、 実際にはね、純資産であったり、
実体のBSを見ないとですね、分かりませんよね、 純資産がどれぐらいあるかとか。
あとまあその、BSもですね、銀行の管理会計に基づいたね、 銀行評価とかを見て、
不動産の賃貸業であれば、 所有している物件のね、評価ですよね、銀行評価。
それと銀行の単価ですね、単保評価。 まあこちらがね、どうかということですね。
ボカに対してどうかということですね。
非常にね、含み益があって、 まあ良い財務内容かもしれませんし、
もしくはね、これ多々ある話だと思うんですけど、 新築の物件をメインで売られている方って、
3年後ぐらいにはね、その 銀行のね、
自家評価でね、評価した時に、まあ単保評価がね、 あまり自家評価が良くなくて、
実際にはね、含み存があると。まあそういうことでね、 見られるパターンってね、多いですよね。
新築をね、2棟3棟という形でやられると、 当初ね、新築の時はね、銀行さんから融資してもらう時には、
建築の見積り減価、まあこれで融資していただくんですけど、 3年経ってね、いわゆる自家評価ですね、減価率とかそういうのを使って、
評価した時に、著しく評価が伸びないということになると、 当然ね、含み存があるということになるわけですよね。
で、その2棟も3棟を持って買っていくと、 まあ当然その含み存が大きくなってきますよね。
まあですから、まあ純資産とかね、原料金でどれだけ持っているか、 まあそれによってね、銀行さんの評価というのも分かれると思いますよね。
不動産をね、購入することに一生懸命だって、あまり自己資金とかね、 そういうのが残ってなければ、純資産がなければね、
そんだけ含み存が抱えていれば、債務超過というね、 銀行さんから見た時には評価が良くないかもしれませんし、
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そこの部分というのは、やっぱりね、 総資産の大きさとか借り入れの大きさだけではね、 押し測れない部分だと思うんですよね。
まあですから、そういったね、SNSの発信とか、 まあいろんな方からお話を聞くときに、
総資産の大きさとかね、借り入れ額の大きさ、 こればかりをね、鵜呑みにするのはね、ちょっと危険だと思うんですよね。
実際にその運営状況とか実態BSとかですね、 そういった部分、純資産とかね、
その辺を見ないと、本当の姿というのがね、 その人の法人経営の実態が見えてきませんので、
そこはね、やっぱりね、よくよくね、 精査する必要がありますよね。
以前はね、私もその、例えば2000万のね、 税引き前で2000万のキャッシュローを得ようと思うと、
10億借りなきゃダメなんだと、もう何も考えずにね、 そういうことを考えて、思ってた時期もありました。
ただね、実際今私どうかというと、そんなことはなくて、 税引き後でもね、今言ったそれぐらいのキャッシュローありますし、
仮入れ額なんて残済なんてね、3分の1以下ですし、 仮入れ額の大きさとか総資産の大きさが全てではないんですよね。
むしろ私の場合には、仮入れ額の大きさとか規模の大きさを目指しているわけじゃなくて、
キャッシュローですね、税引き後のキャッシュローに焦点を絞ってやっているので、
逆に仮入れ額とか総資産小さくて大きなキャッシュローを得た方が、当然銀行評価も良くなりますし、
破綻しない堅実な経営ということで、骨太の経営につながるかと思って、 今はそちらの方で注力しているという形ですね。
ですから、ぱっと見ね、資産何十億とかって聞くと、 あ、すごいなって思うかもしれませんけど、
本当にすごいのかもしれませんし、はたまたちょっと微妙だなという場合もあるかと思いますので、
それはよくよく中身を話を聞きながら、自分の中でそういうのを理解していくべきなところじゃないかなと思いますよね。
ですから今回のお話は、総資産とか仮入れ額の大きさ、これが全てではありませんというお話をさせていただきました。
こちらのお話は私個人の考えになりますので、これが良いも悪いもいうこともないかと思いますけど、
少しご参考にいただければと思います。ということで、今回はこちらなので失礼します。ありがとうございました。
