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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回のね、お話なんですけれども、先日ですね、私の不動産の賃貸業のね、
いわゆるお友達、友人とね、ちょっとお話ししてて、その中で出てきたお話をね、少しご紹介させていただきます。
その方っていうのはですね、私もちょっと勉強させていただいてます。JLTでね、一緒に勉強されてる方で、本当に真面目な方なんですね。
で、まだお若いんですけどね、不動産始めて5年とか6年ぐらいになるかと思いますけどね、
ちょっといろいろね、ご連絡いただいて、そのついでにね、近況報告とか、いろいろお話をさせていただいたんですね。
で、その方の、実は去年ね、法人の決算を迎えるにあたり、決算書をどういうふうにまとめるかということで、一回ご相談いただいたことがあったんですね。
で、実はその前の年にもね、そういったちょっとご相談というか、いただいて、決算書をちょっと拝見して、
私なりにね、どうすればいいんじゃないかということで、金融機関さんから見栄えのいいね、そういう決算書とか、そういうお話をさせていただいてましてですね。
で、去年見た時はですね、その前の年に見た時よりも格段に良くなってるんですよね。
で、銀行さんから非常にちょっと評価が高い、そういうね、財務内容になっているということでね、非常にちょっと驚いたんですけど、
そういう形でね、非常に堅実で、地に足をつけてね、経営について学ばれて、それを本当に愚直に実践しているという方なんですよね。
で、その方自体はね、基本的には現金とかで不動産買われていって、
まあ、修繕とかはね、リフォームで広告さんとかね、その他の金融機関さんから融資いただいてという形でね、売られてるんですけども、
その方とね、話しててちょっとやっぱね、思ったのが、以前ね、私のこちらのスタンドFMでも、
例えば返済比率が5割の借り入れを使ってね、物件を購入したとしたらですね、
だいたいの税引き前の利益というのが、実際に家賃の手残り25%ぐらいになるかなという話をしたんですね。
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で、だいたいそこからまたね、税引き後になると、まあ、だいたい4分の3ぐらいになると思うんで、
そうすると、まあだいたい、そうですね、家賃収入の18.7%とかね、19%とか、まあその弱ぐらいのね、
税引き後の手残りになってくるかと思うんですけど、その方っていうのはね、物件ほとんど現金とかで買われてるので、
その返済5割がないわけですよね。で、考えると税引き前でね、75%手残りなんですよ、家賃のね。
で、税引き後でも、まあ68.何%、69%近い手残りがあるわけですね。
で、何を言いたいかと言いますと、こういう買い方をね、買い進め方をしてると、借入れ規模とか物件の数とか、
まあそういうものをね、あまり追わなくても、そこそこね、やっぱりあの賃料収入、手残りって得られるんですよね。
まあもちろんね、不動産のメリットっていうのはね、やっぱりレバレッジを利かせてということがね、あるとは思うんですけども、
まあ今回ご紹介している方のようにね、借入れが少ないとですね、やっぱりあの得られる賃料収入も、
そうやってね、手残りが大きいですし、ましてやね、負債がありませんので、銀行評価としてもほとんどプラスなんですね。
ですから、まあぶっちゃけその方とお話している中で、まあ私お話したの、たぶん何々さんこれ全然プロパーで有刺つくと思いますよと、
新勤さんとか新組さんとか、まあそういったところからお付き合いね、すれば全然余裕でプロパー有刺つくと思いますと。
でそれだけ5年6年ね、賃貸業コツコツやってきて、きちっとね、キャッシュローを得ているわけですから、必ずつくと思いますという話をさせていただいたんですよね。
まあもちろんね、初取引の場合にはね、金融機関さんも正直どこの馬の骨かわかんない、そういったね、方に有刺するとなるとね、やっぱりかなりハードルが高いと思いますので、
もしかしたら一発目はね、保証協会付きとかね、まあそういうことを言われることもね、あるかとは思うんですけども、
まずね、プロパー有刺の土俵に乗れる、まあそういう財務体質であるということですよね。
私なんかも借り入れはね、当然あるわけですけども、
究極を言うとね、こういった形でやるのがですね、いつでも銀行さんから有刺していただけますし、
一番いい状態ではないかなと思いますね。
ご本人はね、まだまだね、賃料収入、税引きのキャッシュローを増やしていきたいということで、
今後はね、アパートとかそういうものを有刺を使ってということでね、お話しされてましたけども、
今この指標とね、まあそういう金利が利上げになっているところを考えまると、
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いろいろね、やっぱり試行錯誤しているということはおっしゃってましたね。
ただね、私もちょっと共通して思うのがですね、
私の返済比率って30%切ってるので、非常にちょっと枕を高くして寝れるじゃないですけど、
非常にね、腰を据えて賃貸業って言われるんですけど、
その方について言うと、ほとんど借り入れがないということで、
返済比率がね、もう10%は切ってるんですね、軽くね。
ということは、やっぱり今のこの利上げがどうたらってね、
例えばSNSなんかでも話題になってますけど、
そこの部分って金利が発生してないので、めちゃくちゃ気分が楽だと。
で、前のめりにね、攻めの不正でね、いけるということをおっしゃってました。
これ本当に私同意見なんですよね。
ですからね、いつもお話してるんですけど、
借りることばかり考えるのではなくてですね、
やっぱり自分の実体BSとかを把握して、
それでね、借りていいものなのかどうなのかという判断とかね、
やっぱりPL思考ではやっぱりダメなんですよね。
売上市場主義になるとですね、買いたい病でどんどん不動産を買いたくなってくるわけですね。
買いたいという気持ちが悪いかというと、そういうことではないんですが、
どうしてもね、あまり買いたい病になってくるとですね、
本当は買わなくてもいいような物件まで手を出したり、
もしかしたら金利が高い状態で、
無駄な借り入れという言い方はちょっと極端すぎますけども、
さしてそこまで借り入れを起こして買う必要もなかった物件まで無理してね、
買っていってということで、総資産が膨れ上がるわけですね。
その割に自己支援が少ないので、自己支援比率も悪くなりますね。
当然総資産が大きくなるということは、財務償還年数とかも当然悪くなるわけですね。
次に本当に自分が取得したい物件を購入したい物件が出てきたときに、
じゃあ銀行さんに融資を相談する際に、財務状況があまりかんばしくないので、
プロパー融資の条件も良くないかもしれませんし、
もしかしたら融資もつかないかもしれませんしね。
そういうところがあるわけですよね。
ですからね、普段お話してますけども、
実体BS、BS志向を持って人体業をやっていくのが大事なんじゃないかということをね、
その方ともお話ししたところだったんですよね。
今回はある不動産の人体業をやられている方で、
堅実にコツコツやられている方のお話をご紹介させていただきました。
いつも東大のレディを聞いただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
