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はい、フォーニットのラディオ、大山です。
いつもですね、銅のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、今回の放送なんですけど、ちょっとね、こちらの放送はですね、私のちょっと微暴録みたいな感じでね、収録させていただきたいと思います。
はい、ある知人さんにですね、新年のご挨拶でちょっと伺ったんですね。
で、そちらの金融官さんからは、もうこれまでね、3件ぐらいね、ご許しいただいてということで、非常にお付き合いさせていただいてありがたい金融官さんなんですけどね。
その担当のですね、工員の方とちょっとね、新年のご挨拶を交えながら、改めてね、金融官さんの評価についてちょっとお伺いしたいんですね。
その辺のお話をね、ちょっとしたいと思います。
はい、その金融官さんはね、まず建築のですね、再調達の単価ですよね。
で、こちらですね、RCが23万円ですね。
で、これは地区30年までのね、再調達の価格ということで、31年になるとね、建物はゼロになります。
あとS像ですね、こちらは20万円。
あと軽量鉄骨も20万円とおっしゃってましたね。
で、こちらですね、地区25年まで建物は評価するということでおっしゃってました。
ですから、26年目以降は建物はゼロという形になりますね。
あと木造はですね、再調達の単価は18万円ですね。
こちらは地区20年までですね。
地区21年からは建物ゼロと、そんな感じでね、お話しされていました。
これ以前聞いた時とね、変わらないというふうにもおっしゃってましたけどね。
で、今回ね、再度ちょっと聞いたのが土地の評価ですよね。
こちらはですね、相続税の路線化がある場合にはね、相続税の路線化×面積。
これがね、銀行の自家評価とおっしゃってました。
金融換算によってはね、これに×1.25倍する金融換算、地銀算なんかもありますけど、この地銀算についてはね、そういうふうにおっしゃってました。
で、これがね、第一の指標というかね、評価の方法ということで、
この相続税の路線化がない場合どうするかというと、
固定産税のね、路線化、これを使うということで言ってました。
これもね、路線化×面積、これね、倍率がね、1.1とか1.15とか、そういうのがちょっとね、かかると言ってましたね。
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で、3番目はね、工事価格、これですね、工事価格に面積をかけてという形でおっしゃってました。
で、4番目が固定産税の評価額ですね。
これ固定産税の評価額は、このままをね、銀行の自家評価と見るということですね。
で、土地のですね、評価、これ今銀行の自家評価をお話ししたわけですけども、
これに0.7をかけたものがね、その地銀さんの土地のですね、銀行の担保評価額ということになります。
いわゆる単価というものですね。
これちょっとね、再度確認させていただきました。
それとですね、この講員の方がちょっとおっしゃってたのが、この地銀さんはね、
ちょっと最近収益の方に降ってきているということを言ってましたね。
担保評価にもともとね、非常に固い数字、厳しい数字で見てたんですけど、
どちらかというとちょっと収益に寄せてきているというのはおっしゃっていて、
中古の収益不動産ですと、まずは利回りが10%欲しいかなということをおっしゃっていましたね。
10%で同様に乗るような、そういうお話をされていました。
で、あと保証協会ですよね。
私なんかがこの銀行さんにお世話になっているのは、東海地方の物件なんですね。
私はですね、神奈川の方に住んでまして、その地銀さんも神奈川の支店ということで、
東海地方の物件についてはですね、神奈川県の保証協会なんかが、
融資はエリアによっては出すといった方が正しいかもしれませんが、
ちょっとね、幹線道路、例えば国道1号線とかね、
そういうものの場所のいいところについては、保証協会でも融資は出すことはあると言ってましたね。
ただし、私がですね、昨年ちょっとね、融資脱進した、
地区36年の木造ですね、対応年数22年の地区36年の木造に関しては、
やっぱり対応年数を大きく超過してますので、
保証協会としてやっぱりちょっと取り組めないと、そういうようなお話もされてましたね。
そういうところもあるのかなと思いますけどね。
あとは、昨年私が融資を脱進した物件というのは、
少しそういう幹線道路から外れた半島に少し南側に寄ったところにありましたので、
少しエイリア的に保証協会の部分が外れてるのかなということも話してましたね。
これが銀行の評価について今回お伺いして、微暴露的に収録をさせていただきました。
あとですね、これまでの放送の中でもちょっとお話してるんですけども、
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実際、私は細かい数字を記載した資料をお出しているわけですけども、
こういった銀行の評価って経営者の方に開示されるんですかということを聞いたんですが、
普通は開示しないと言ってました。
私が細かい数字まで出してるから、それに回答するような形で細かく教えていただきましたけど、
ここまでまず教えることはありませんということはおっしゃってましたね。
やっぱりその理由をちょっと伺いますと、
金融機関さんとしては、こういった評価とか、あと顧客の格付けについては、
やっぱりですね、トラブルになると困るので、あんまり具体的に細かいところって開示しないそうなんですよね。
経営者がね、自身の会社が成長先だと思っても銀行さんは実は成長先で評価してないとかそういうことって多々あって、
そういう部分があるからトラブルの元になるので、銀行さんから積極的にそこを開示したりはまずしないということはおっしゃってましたよね。
あとですね、金融機関さんの講員の方がおっしゃってたのは、経営者の方がですね、銀行の融資の打診をする際に、
税率さんを同行していただいたりとかね、そういう例がやっぱり多いそうなんですね。
やっぱり私とか講員の方が話す、いわゆる以前の放送で話した共通言語という話がありますけどね、
ここ話が通じない経営者の方がやっぱり多いということなんですね。
何を言ってるかというと、財務について詳しくないということですよね。
さっきの税率さんを同行してというのは、おそらく決算書の内容も自身でよく読み解けないとか、理解してないとか、そういうことですよね。
言えば売上市場主義的なもので売上が伸びた、下がったとか、そういう部分しか見てないとかね。
そういった財務について詳しくない経営者の方が本当にね、やっぱり中小企業は多くて、
銀行員が意図して説明するんですけど、なかなかそれが伝わらないという話もされてましたよね。
募金とかそういう会計的な知識とかね、経営に関する知識もそうですけど、
そこの部分があまり理解されている経営者さんが本当少ないというふうにもおっしゃってましたよね。
ですから、ここまで数字で開示していただけるのは本当にありがたいということでおっしゃってました。
銀行の評価についてもここまで教えるのは大山さんだから教えますみたいな、そういう話をされましたので、
やっぱりね、銀行員からそうやって情報を引き出すにもですね、銀行さんも融資したいわけですから、
資料を持参してね、やっぱり銀行員の方と対等に話せるような財務についてね、
知識を習得してね、やっぱり話していくことって大事かなと思いますよね。
あとですね、ちょっと世間話程度にちょっと話してて、
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私の家族は正月ね、自宅の方にいまして家族会議をやったんですという話をしました。
こちらの放送でも取り上げましたけどね、長男が不動産に働いてて、
次男がね、JLTで勉強してと、そういう話をさせていただきましたけど、
息子たちがね、そういうものがちょっとようやくわかるような年代になってきたので、
事業証券を考えて、私のね、所有している物件ですとか金融資産とか諸々全て開示して、
事業証券に備えるという形をね、やりましたという話をした時に、
本当に素晴らしいですねというようなことを言ってましたね。
やっぱりその中でもお話したのがですね、利益を出して準資産を積み上げるのって非常にわかりやすくてあれなんですけど、
実際に事業証券を考えるとですね、準資産を厚くするとですね、
株価が当然のごとく上がっていきますので、事業証券するとき大変になってきますんでね、
あえて準資産を抑えて役員借入金とかをね、わかるようにして、
自己資本として見ていただけるように、そういった形でね、
経営している意図とか、そういうものもご説明しましたしね。
そういうやり取りを金融官さんと私は心がけているわけですね。
今回の放送は私の備忘録的に収録させていただきましたけれども、
何かご参考になる部分があればということで、
こちらの放送は公開ということにさせていただきたいと思います。
いつも東野レディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
