00:07
フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、実録、金融機関の評価の方法ということで、
私が聞き取ったヒアリングを共有しようかなと思っております。
少し前に、私のstand.fmで、地元の経営者の方からご紹介を受けて、
私の一番最寄りの新金さんの支店の支店長さんを紹介いただいて、
法人の講座を開設して、やり取りをさせていただくということで、
本来なら、新規の取得予定の検討する物件があれば、
それを脱信してということをしたかったんですけど、
なかなか金融機関さんに脱信するような物件が直近ではなかったということで、
私が所有しています神奈川の温泉地にある、
少し前にもお話しした、所有者不明の土地が一部混在しているという地区フリーの物件なんですけど、
仮替えを今、脱信しているんですよね。
その中で、支店長さんとやり取りして、
その中で得た情報をお話し、今回はさせていただこうと思っています。
収益の方は、私の持ち込んだ物件というのは、
神奈川で、リマーリが17、18位ぐらいある古い築古のアパートでしたので、
収益の方は全く問題ないんですけど、
担保評価が、物件価格が2900ぐらいあるうちの、
担保評価が1900万ぐらいしかないんですよね。
挙句の果てに、昔から周りは住宅地なんですけど、
調整区域だとか、非常に難易度の高い物件で、
ましてはその中に一部、冬季が変更されていない、
所有者不明の土地もあるという、
前にも私の持っている所有物件ということで、
ご紹介した物件だったんですけど、
それを今持ち込んでいるんですよね。
その中で、先ほど言いましたように、
収益性については全く問題ないんで、
特にそこは聞かなかったんですけど、
担保の見方という部分を、少し突っ込んでお話を伺いましたので、
03:02
そのお話をするんですが、
私のツイッターとかレイディオでも、
不動産の銀行評価の出し方ということで、
何回か皆さんにお伝えしたりしてますけど、
基本的には土地に関しては、
相続税路線化をコンマ8で割り戻して、
それが評価額ということですね。
それに対して7掛け、0.7掛けたものが、
担保評価という形。
建物に関しましては、再調達価格がありますよね。
その蓄年数を引いて、対応年数で割って、
建築の再調達価格という部分ですね。
そちらの部分の金額の0.7掛けが、
同じように担保評価額という見方で、
見ますよということをお話したと思うんですけど、
そこの部分を確認しまして、
実際言うと担保評価というと、
銀行さんの担保として見るということで、
リスクエッジのために3割くらいストレスをかけて、
評価するということになりますけど、
そこの分を、私の最寄りの親近さん、
これ言っていいのかな、神奈川なんでね、
軽信用金庫なんですけどね。
軽信用金庫。
わかる方はわかると思いますけど。
脱信したんですよね。
ただ基本的には土地に関しては、
先ほど言った評価額、
装続税路線化の0.8で割り戻して、
それに対して7掛けという評価の仕方になります、
ということはおっしゃったんですよね。
建物とかの評価が、
結局最調達価格のやつだと、
神奈川ってやっぱ物件の金額っていうのは、
他の地域に関して東京もそうですけど、
割高なんですよね。
やっぱりその目線でいくと、
ほとんども対応年数が残ってない。
物件とかだとほとんどゼロ評価になっちゃうということになりますよね。
ということで、ほとんど神奈川で、
担保評価が倍化に対してほぼほぼ出ている、
それに近い形の金額が出ているというと、
どうしても築古の土地値の物件とか、
そういうことになりがちですよね。
小ぶりな収益物件に関しては。
そういうことになるもので、
06:02
私の方が確認させていただいたんですけど、
やっぱり不動産の融資に関しては、
その金融機関さんも、
融資の相談というのは結構あるということをおっしゃってましたけど、
実際、外部の審査機関と言いましたらグループ会社なんですけど、
査定というか評価をちょっとしてもらってということをおっしゃってましたけど、
そこでは取引事例をもう鑑みるということを言ってましたね。
建物の再調達価格の評価にコンマ7、もしくはコンマ65とか掛けたやつ、
プラス取引事例のミックスというか、
そういった形の評価をしているというふうにおっしゃってました。
これね、先ほど言いましたように、神奈川の検診金庫さんですよ。
それで融資が出る出ないとかというのは、
あとは法人であったり個人の決算書とか確定申告書とか、
そういう金融資産とかバランスシートとか、
諸々の評価によりますけれども、
そういった目線で取引事例という部分も外部の審査機関に出してということをおっしゃってましたので、
もしかしたらあれですよね、
他の賃金さんとか賃金さんももしかしたらそういう形を取られているのかもしれませんけど、
特に首都圏1都3県とかこういうパターンの金融機関さんも多いんじゃないですかね。
ということで今回は、私がヒアリングした部分を共有させていただきました。
個々に融資の相談してその反応で融資が承認もらえたとかもらえないとか、
それは当然それぞれの資産背景とかそういう事業実績だとかそういうのにもよるでしょうし、
これが一概には言えませんけど、評価の見方としてはそういうこともあるよということで認識いただければというふうに思います。
今回こちらのほうで失礼いたします。
いつも東方のレイディオをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しまして本当にありがとうございます。
それではこちらのほうで失礼します。
ありがとうございました。
