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はい、こんにちは。ラディオ大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、予定してます息子に残す音声の記録ということで収録させていただきます。
はい、今回のですね、テーマですけれども、ちょっとお名前は捨てた方がいいのかなと思うので、あえてお名前はね、
出させていただきますけれども、レターをいただいてまして、
そのご質問に関するね、私の考えをね、お話しさせていただこうかなと思いますね。
レターをいただいた方は、旧耐震の木造住宅をね、お持ちだということで、
旧耐震の年代のですね、鉄骨とかRC造の建物についてはね、
どういう感覚をね、持っているのかということで、レターを頂戴しておりますので、
今回はね、そちらについて、私の考えになりますけどね、お話しさせていただこうかなというふうに思います。
はい、旧耐震ということで、旧耐震と新耐震ってどこを境にということで言うと、
1981年の5月、6月、ここを境にね、それ以前のものは旧耐震、それ以降は新耐震とね、一般的には言われますよね。
それでですね、まず結論を先に言った方がいいですかね。
結論を申し上げますと、私ならですね、旧耐震のRCと鉄骨造の建物は買いません。
で、この後ちょっと理由をお話ししますね。
まずですね、旧耐震のRCについてお話ししますけども、この頃、1981年以前のものというのは、
例えばですね、インフラの配管とかですね、電気の配線とかを、
例えばその駆体のコンクリートの壁の中とかね、スラブ、床の中に埋め込んでやってるんですね。
ということはですね、設備とかに風害があった場合に、
それを露出で配管をちょっと出したりとか、その風害の箇所を見つけるのにもですね、
コンクリートの駆体をはつって出さなければですね、その要因となるところを止めれないわけですね。
ですから非常にね、それも探りを入れてっていう感じになるので、結構大掛かりなことになりますよね。
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駆体をはつるわけですから、建物のコンクリートの構造的な部分でも、
柱張りのラーメン構造であれば、雑壁であれば、構造的には問題はないかとは思いますけれども、
あまり良くはないですよね。そういう部分がまず一つあります。
それとですね、旧耐震のコンクリート像というと、新耐震と違うというのは、
やっぱり大地震についてですね、そういう強度的な部分でいうと、
やっぱり旧耐震と言われる、そこで設計の基準が変わっているわけですから、
まず設計基準をね、今の現状の大地震とか大地震とかが来たときに対応できるのかというと、
公屋の目線で言いますと貸主の責任とすると、やっぱりちょっと旧耐震というのはリスクがあると思うんですね。
それとですね、あと以前にもお話したと思うんですけど、
コンクリートってね、経年でクラックが発生してきたりとかあるわけですね。
コンクリートって乾燥収縮しますので、必ずね、クラックが入るんですね。
施工者としてもですね、クラックというのは低減するような形で、
コンクリートの脱節時に温度カウントリーとかいろいろしたりはするんですけど、
まずクラックが入るんですね。
水、雨水とかのね、水とかっていうのは、
どこに水が回ってくるかというのが非常に特定しづらいんですね。
具体のですね、コンクリートの脱節、現場地のコンクリートの脱節した際の施工のですね、
品質というのが非常に重要になってきて、
密実なコンクリートを打ててればね、そういう漏水とかって少ないですけど、
スカスカのね、コンクリートをコンコンコンって叩くと、
かんだかい音がするような箇所というのはコンクリートが密実に充填されてなくて、
そういうところに水が回るとですね、どこに水が回るかわからないんですね。
水というのは、弱いところに弱いところに回ってしまいますので、
表面的にきれいにしたとしても、結局中のそういう状況であれば、
水というのは回ってきますので、なかなかこれはね、特定しづらいので、
またこれもね、ちょっとね、難しいと思いますね。
そういう部分で、想定したよりも、例えば改修工事とかやる時も、
非常にコストがかかることもありますよね。
あとS造についてはですね、
これは1981年というと、大規模修繕とかして、
赤面とかね、アスベストを撤去してやりかえてない限りは、
吹き付けをやりかえてない限りは、
確実にこの年代というのはアスベストがあるわけですね。
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本当にこの建物が竣工した当時のままでね、
いじってなければ確実にアスベストが入ってますので、
今はね、本当にアスベストの取扱いというのも非常に大変ですし、
産業廃棄物といってもね、
アスベストの場合には、またね、
普通の一般の事業のね、
産業廃棄物はまた別のところで処理したりとか、
非常にコストもかかったりしますし、
そもそもね、やっぱりまずそこの部分はリスクがありますので、
取得しない方がいいと思いますね。
そういったところで、
構造的な部分で言うとやっぱり、
球体審というとね、
鉄骨だろうがコンクリート像だろうがですね、
やっぱり今の設計基準のね、
強度を満たしてないわけですから、
やっぱり良くはないですよね。
それをどう見るかということですね。
大山線で見ると、そこで何か事故があった時にね、
入居者さんに何かあった時に責任を問われても、
それは過失ということでね、
なってしまいますので、
そこはね、
リスクを負うべきものでもないと、
私は思っていますね。
あとですね、
1981年というと、
今は2025年ですね。
ということで、
かれこれ44年とかになりますよね。
あえてこれからですね、
新しいそういった球体審の物件をですね、
取得するとなると、
非常に火災保険が入りづらいんですね。
40年超えてくると。
おそらく40年超えて、
かけることができる火災保険の存放会社って、
かなり限られているかと思いますし、
逆にそういうものを買ってしまうとですね、
それをどっかの出口で5年後に売るとか、
10年後に売るとかいう場合に、
次の方も火災保険が入りづらかったりとか、
当然保険料も高いというのがあるので、
あんまりそこの部分を積極的に買うものではないと思いますし、
私なら買わないですね。
以前ちょっとお話したと思うんですけど、
火災保険なんかについては、
私なんかはね、
30年、もしくは古くとも35年、
この辺をちょっと目処に、
それより新しい物件を取得しようかなと、
今はそういった状況も勘案するとですね、
考えているところですね。
今お話したね、
アスベストのお話とか、
そういうものについては、
大規模修繕とか途中やってて、
アスベストがなければいいんですけど、
回収履歴とかなければ、
そこの部分というのは特定するのってなかなか難しくて、
中の仕上げとかをね、
壁をちょっと一部剥がして、
実際、石面吹き付けを採取して、
テスト、試験に出さないと、
含有されているかどうかというのはね、
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分からないので、
大体ですね、
私がゼネコンで建築屋としてやっているときは、
もうその地区何年というのでね、
今から10年ぐらい前が現役でしたけど、
30年ぐらい経っているね、
27、8年から30年ぐらいのやつに関しては、
アスベストが入っているものだということで、
石面を採取して、
試験機関に出していましたので、
やっぱりそういう部分はね、
可能性というのは高いんじゃないかなと思いますね。
今回のご質問について、
お答えになっているのかどうか、
ちょっと分かりませんけど、
そういった考えをね、
私は持っています。
はい、ということですね。
こんな感じで、
レターのお返しということで、
よかったのでしょうか。
またね、
今回の放送を聞いていただいて、
疑問とか何かありましたら、
またご連絡ね、
レターいただければと思います。
今回のようにね、
レターとかいただけますと、
このレイディをお聞きいただいている皆様が、
どういうことをね、
テーマでお聞きしたいのかなとか、
いうことも分かるので、
レターとかね、
そういうものがあれば、
私の考えになりますけどね、
いただけると非常に嬉しいかなと思いますね。
はい、ということですね。
今回ね、
レターいただきまして、
本当にありがとうございました。
今回の放送はね、
こちらで終了とさせていただきます。
いつもですね、
友のレイディをお聞きいただきまして、
ありがとうございます。
それではね、
今回はこちらで失礼いたします。
ありがとうございました。
