00:09
こんにちは、ラジオ大山です。
いつもですね、東方のラジオを聴いていただきまして、ありがとうございます。
はい、えーと、今回の放送ですけどね。
えーと、今、あのー、現在ですね、外の気温、34度ですね。
非常に暑くて、いやもう本当に夏だなという感じですけどね。
で、まあ今日ね、これから、あのー、私ね、外壁の大規模修繕の打ち合わせをね、
まあ業者さんとやるというので、まあこれから物件の方にね、行くところなんですね。
で、今現在、あのー、東海地方と、まあ北関東の方でね、大規模修繕2件やってるんですけども、
まあそれとは別のね、えーと、8月、9月ですかね、あの大規模修繕予定してます物件のね、打ち合わせということで、今ね、向かってるところです。
それでですね、まあ今回の放送の中で、まあ何をちょっとお話しようかなと思ったんですけど、
あのー、実はですね、私のこちらのスタンドイフェンって、まあ結構銀行融資のお話とかね、
まあそういうものって非常にこうインプレッションとか、まあいいんですよ。
ところがですね、まあ私建築屋なんですけど、建築の話ってね、まあ反応が悪くてですね、悪くてというか伸びないんですね。
まあところが、あのー、まあ今回ね、ちょっと大規模修繕の話ちょっと強盗でしましたので、
えー、建物について少しね、お話しようかなと思いますね。
あのー、まあ私あのゼネコンに20年間ちょっと勤めてまして、まあいわゆるね、建築屋ということになるんですけども、
まあゼネコンにね、勤めてる当時というのは、まあ木造とかやってないんですよね。
RCとか重鉄とか、まあそういったね、あのー、タワーマンションだとか、まあ事務所ビルであったり、
まあ冷蔵冷凍倉庫とか、まあ学校とかね、まあそういうものとか。
あとはね、地下鉄なんかね、やりましたね。
まあそんな感じで建物全般こうやってましたけど、
あのー、まあ不動産の賃貸業においてね、まあよくあのー、アパートマンションね、えー、もしくはこだてとかね、
不動産の賃貸業やる方って、まあ取得されると思うんですけども、
まあ今回は、あのー、そうですね、建物ってまあ、ざっくり言うと、まあ木造ですよね、軽鉄、あと重鉄、
03:07
まあそれと、そうですね、RCとか、まあだいたいね、一般的にはこんな感じだと思いますよね。
まあその中で、あのー、そうだな、私はね、まあ木造とか、まあ重鉄、軽鉄、まあこれの方がいいかなと思ってる感じなんですね。
で、RCってね、結構あのー、うーん、まあその施工のですね、良し悪しが、非常にこうなんか出ちゃうところがあって、
まあ建物品質ってね、まあ具体がやっぱり、私は全てだと思ってるんですけどね。
で、木造とか鉄骨とかの建物ってね、例えばそのー、まあ機能とか性能ということで関して考えると、
やっぱり漏水とかね、そういうのがやっぱり建物の性能とか、あのーそういうもので考えると、
まあ一番なんか、あのー、大きい部分でもあると思うんですね。
まあもちろん断熱とかいろいろありますけどね。
で、そう考えると木造とか重鉄とかの物件ってね、例えば木造であればサイリングとかね、
あとはまあ鉄骨とかだと、まあ外壁やLC板だとか、ガルバリウム鋼板とかね。
まあサイリングとか、そのLC板、ガルバリウムなんかもそうかもしれませんけど、そうですけどね。
あのー、まあLC板とか、その外壁にこうね、施工したりなんかするんですけど、
その工場製品なんで、基本的にその製品のね、あのー、いわゆるジョイントというかね、板間シールって言うんですけど、
まあLC板とLC板の間をね、あのー、シーリングを打って、まあ建物が地震とかの動きに追従するようにシーリングを打つんですよね。
で、もうはっきり言うと、まあ木造とか鉄骨とか、まあそのALCなんかのね、建物って、
もう漏水とかって起きる場所ってもうそのシーリングが切れて漏水するしか基本的にないわけですよね。
外壁のALC板をなんかでドンとついてね、壊さない限りは、あのー、工業製品なんで基本的に漏水しませんので、
あのー、そういう漏水箇所を見つけたりとか、不具合の箇所を見つけるのって非常に、あのー、探しやすいっていうところがありますね。
あ、わさびさん、こんにちは。
えーと、それに対してですね、まあALC造っていうのが、これやっぱりその施工者の品質が諸肉を出ちゃうわけですね。
で、過去の放送の中でも私が話したのが、
まあ、あのー、そうですね、品格法っていうのがね、
まあ第三者の保護をするための、消費者の保護をするという目的でね、作られた法律があって、
06:07
まあそれ施工されたのが2000年くらいからなんで、
まあそれ以降の建物をね、購入検討する場合には、建物品質という面で見ればいいんじゃないかと、
まあ過去の放送の中でもお話したんですけど、
まあそれ以前っていうのは結構あのー、施工者任せというかね、
結構そういうばらつきというか、検査の項目なんかも、まあ中にはいい加減なものもね、あったでしょうしね。
だからまあ施工者のどこがやってるかっていうのはね、RC像なんかは結構気にしてみた方がいいかなと個人的には思いますよね。
でね、RCって、まあ先ほどちょっとちらっと言ったんですけど、二重が全てなんですよね。
あのー、まあ水って上から下にこうね、重力の関係で落ちていきますけどね。
で、例えばRC像でそのジャンカとかね、アバタとかって言われる、まあコンクリートの不具合があるわけですね、現場打ちのコンクリートってね。
あのー、よく表現としてわかりやすいのが、雷おこしとかそういうあの骨材が見えてるやつですよね。
ああいう巣状になってるやつっていうのは、もう水が抜けちゃってね、漏水しちゃうんですよね。
もちろん施工者としては、そういうところがあったら、そのジャンカの分をはつり出して、もう一回打ち直したり、コンクリート打ち直したり、それにしかるべき補修をかけて、まあやるわけですよね。
で、そういうところっていうのは、あのー、一体でコンクリートを打設してないんで、肌分かりしたりとか、漏水とかがね、水が染みてきてとか、まあそういうことになり得るわけですね。
まあそういうところに関しては、塗布汚水とか、まあ施工者もやるわけですけども。
まあそれはない方がいいですよね、やっぱりね。
まあだからタワーマンションなんかのPC板とかっていうのは工場で作ってきてるPC板なので、まあ先ほどのALCなんかと同じようにね、あのー板管のジョイントのところはシーリングってとかね、まあそんな感じになってるんですよね。
まあそこの部分を見れば、まあ漏水とかね、そういうのがあるのであれば、あのー探しやすいですよね。
RCってね、結構あのー、例えばRCのマンションなんかで漏水が発生したときに、どこから漏水してるのっていうのを、やっぱり探すのがすごい、特定するのが時間かかったりなんかしますからね。原因がなかなかつかみづらいと、あのーそういうのはありますね。
まあ私なんかはね、あのー、まあ散々RCの建物ってやってきましたけど、好きなのはやっぱり重鉄かなって感じですね。
まあそんなことをね、思ったりしますね。
まああのー、構造的な部分でいくとね、まあRCって、まあ建物は強いですけど、っていうのはありますけどね。
09:08
あとね、そのいわゆる投資物件、収益物件という側面で見たときには、あのー、RC像ってこれ、私の考えですけどね、持ちきるか売るかしかないんですよね。
それに対して、まあ木造っていうのは、まあ古くなればね、大規模修繕したりとか、まあリノベーションしたりとか、まあそういうことでね、また再度客付けしたりとかいうことも当然できますし、
まあ直すだけじゃなくてね、最終的にもう本当にどうにもならないような状態だったら、一回取り壊してまた新築するのも、案としてはありでしょうし。
まあもしかしたら、もう建物を取り壊してね、まあ宅地として、あのー、分けて売るというのもね、まあ目線としては一つですよね。
まあ出口がいくつも選択肢があるかなというのがありますね。まあ木造、あと銃鉄なんかも、まあそうだと思いますね。
あとね、そうだ、銃鉄に関しては、あのよく言われるのが、まあアスベストですよね。
まあアスベストっていうのは、いわゆるね、石綿ですよね、石綿。でこれ、まあ実際にその年代によると思うんですよね。
だいたい今から45年ぐらい、築45年ぐらいになっているやつは、ちょっとアスベスト入っている可能性がね、あのー、大回復の中にそういうものが入っている可能性が高いので、そこはやっぱり注意したほうがいいかなと思いますよね。
まあもちろんアスベスト入っているか、含有しているかしていないかっていうのは、まああらかじめ調べれればね、いいですけど。
まあだいたい、まあ私なんか、あの回収工事やっている時っていうのは、築年数でね、その当時は築年数でこうだいたい見て、でアスベストサンプル取って試験所に出して入っているか入っていないかっていうのでね、やってました。
まあ銃鉄はそこじゃないですかね。
まあ木造はね、またいろいろあるんでしょうけど。
それで、まあ木造とかの建物って、木ですからね。
あのー、よくこれあれだな、私あのー、文城マンションやってる、パーマンションやってる時にね、あのー、内覧会とかね、こうやっている時に、
まあよくそのマンションを買われたね、購入者の方が、の内覧会のね、対応したりとかすると、
まあ結構あのー、木の部分ってね、まあマンションなんかでも、まあ木枠があったり縦枠があったりしますけどね。
これ木って必ず反ったりねじれたりってやっぱり、まああるわけですよね。
で、最近はね、あのー木造の木立てとか、まあどうですかね。
12:02
まあ昔ほどはそういうなんか、あのーっていうのは少ないのかもしれませんけど、
まあ木造で、木ですから、あのー時期、季節によってもね、乾燥収縮とか、まあそういうのもあれば、まあ反ったりね、まあねじれたり、まあそういうのはあるんで、
あのーそういうもんだっていうのはやっぱり認識してほしいですよね。
よくマンションの内覧会なんかで、あのーやるとね、じゃあ木枠、木立ての木枠がね、まあ上と下と隙間が違うじゃねえかとかってね、言うんですけど、
当然そこにはね、許容誤差っていうか、許容範囲っていうのがやっぱりありますんでね。
まあそういうのはやっぱゼロタッチってのはまあ難しいんで、そういうのはあのー思いますよね。
あ、パラッとさん、こんにちは。
ちょっとね、今日はね、あまりあのー私の放送の中では、環境が良くない建築的なお話をね、えーちょっとね、させていただいてます。
まああの、えーとどうですかね、15分くらいなりそうなんでね、そろそろ、まあ終わりしたいと思いますけど、
まあ建物的にはね、まあ私はあの鉄骨とか、まあ木造とかね、そっちのほうが好きかなと。
不害なんかも、あのーなんていうんですかね、まあまあ置きづらいんじゃないですかね。
RCってやっぱりどうしても現場打ちコンクリートだとね、まあ不害っていうのがあるかもしれないですよね。
まあ収益物件としてもRCってね、うーん、まあ持ち切るか売るかの2つに1つかな。買いたい日を考えるとね、2つに1つかなと思いますんで。
うーん、まあ木造とか重鉄とかのほうが好きかな、私自身はね。
まあもちろん焼却が早いとか、まあそういう目線もね、ありますけど、そんなことをね、思ったりします。
ということでね、えーとそろそろ15分になりますんで、今回はね、こちらのほうで終了とさせていただきたいと思います。
最後までね、お聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、次の放送、ぜひお聞きいただきましたら幸いです。
ありがとうございました。