ゼロからでも実践する不動産投資の5方針
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や趣向をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、私がもう一度ゼロから始めても絶対にやること5選と題しまして、
不動産投資を再びゼロからやることになったとしても、 一度目にやった時にうまくいったこと、
その中でも特に絶対にやるということを5個ピックアップしてお話ししていきたいと思います。
よくね、もし初心者に戻ったらもうこれはやらないとか、あれは失敗だったって話も結構したりすることもできると思うんですけど、
今回は1回目でもやったし、もしやり直そうしても絶対にやるっていうね、 いわゆるマスト、絶対に必ずやった方がいいっていうことですね。
そこに焦点を当てたお話をしていきたいと思います。
5個ということなので、順番に言っていきますと、先に全部言ってしまいますと、
土地から新築、信頼できる管理会社の開拓、上流からの金融機関開拓、自分資金温存、国道16号線内を意識、この5つがキーワードとなっていきます、今回は。
土地から新築で差別化する
まず土地から新築ということで、私は不動産投資といってもね、大半のことがやっぱりできている物件を買ってきて運用していくっていう、
中古を基準にしてやる方が大半だと思いますし、これ自体は別に全然いい戦略だと思いますし、間違ってはないと思うんですよね。
そもそも相場より安く買えれば負けることはありませんので、ただ、私の場合、他の人ができないような強みを持っておくことが不動産投資をやっていく上でも武器になると思って、
それの一つとして、土地から新築ですね。やっぱり大変なんですよね。土地を仕入れてきて、建設会社を手配して、アパートやマンションを建てていってというところまでやるのは大変なんですけど、
これなかなかできる人が少ないので、これが差別化として生き残るスキルになってくると。また、これがちゃんとできると建てた時点で、相場より安く手に入ることが実現しますので、
例えばできている既存の新築とはいえ、デベロッパーが建てたアパートが1億円で売られたとすると、これ自分でやると、デベロッパーが載せている家を安く作ることができますので、
例えば8000万円で作ったりすることができると、建てた時点で2000万円分安く手に入るという感じですので、
これが規模が大きくなればなるほど、この含み益の部分も大きくなってくるので、やっぱり強い武器かなと、土地から新築、これはまたやるとしても絶対にやると思います。
信頼できる管理会社を選ぶ
あとは信頼できる管理会社の開拓ですね。いろんな管理会社の方、会社とか担当者の方と付き合ってきましたけど、本当にレベル差がかなりあるというか、会社によってまず方針も違いますし、
さらに同じ会社でも担当が変わるとガラッと変わっちゃうという、ここら辺は銀行の担当と通じる部分はあるかもしれないんですけど、
そのぐらいトータルで見た時に管理会社という存在は会社によって人によって大きく変わってくるところですし、
当然信頼できるところにお願いしないと、せっかくいい物件を持っていても効力が半減してしまいますので、
強い信頼できる管理会社の開拓というのは心がけていきたいと思います。
都心とか不動産地帯が活性化している地域であれば管理会社は腐るほどいっぱいありますので、
そこから選びたい放題と言ったらなんなんですけど、親の方が選べると言ったらなんなんですけど、選択肢があるので慎重に判断していければいいかなと、
ちょっと違和感を感じたりとか、これはもう変えた方がいいなと思った場合はサクッと変える勇気が必要なところです。
上流の金融機関から融資を開拓する
3つ目は上流からの金融機関開拓と題しまして、トップダウンとボトムアップですね。
上から下に行くのか下から上に行くのかというやり方で、金融機関の開拓の場合も同じことが言えて、
これ両方のやり方があってどっちも正解だと思うんですけど、
私の場合は上の方ですね、なるべく上の上流と言ったらなんなんですけど、
強い銀行とか金融機関からの開拓をして、そこから下に下がっていくって戦略をしました。
具体的には地方銀行の中でも上位の地方銀行ですよね、
のところをまず攻略していって、そこから向上権の融資を引くことができると、
次に新金とか新組とかに行った時に、やっぱり彼らは上流の方の地方銀行で借りている履歴とかもいますので、
この人は地方銀行でこのぐらいの条件で借りられる人なんだなと見てきますので、
そこに合わせた融資条件とか、向こうの方から提示してくれたりする時も増えてきますので、
そういう意味でも上から開拓していくというのが一つの戦略かなと思います。
最終的にどんどん借りれば借りるほど融資条件が悪くなっていくとか、下の方になっていくんですけど、
それでもしっかり、人によると思うんですけど、たくさん借りて拡大したいという場合は、
目一杯借りられるところまで借りるためにも金融機関の開拓の順番は大事かなと思います。
私の場合は上から行ってきました。
自己資金を温存し国道16号線内を意識する
4つ目、自己資金の温存ということで、
これも拡大志向。
結局やり直そうしてもある程度まで拡大したいという気持ちがあるんでしょうね。
今話していて自分自身で気づきましたけど、
そのためにも自己資金の温存というのが必要になってきますので、
ある程度の自己資金がないと次の物件を買うことができませんので、
よく仮にフルローンを引けたとしても、それ以外の消費用で5%から8%ぐらいですね、
売り主物件なのか仲介物件なのかによっても結構変わってきますけど、
平均すると5%から8%ぐらいは消費用でかかってきますので、
どうしても自己資金は常に必要になってきますので、
そのためにも温存していくのが大事かなと。
最後5つ目が国道16号線内を意識。
私が東京に在住で関東で不動産都市でやっているカネヤンもありますので、
国道16号線の位置が物件を持つ上で強いかなというところなので、
具体的には東京、千葉、神奈川、埼玉の1都3県になってきますね。
これを県王道まで広げると、茨城とか大正都市に入ってきますし、
悪くはないんですけど、エリアにはよると思うんですけど、
中長期的に固く見ていく場合は16号線の中というのを意識するのが悪くない、
大事なところかなと思いますし、
私自身も短期売買の時はこの限りではないんですけど、
中長期の時は16号線の内側ということを意識してやってますね。
というわけでかなり駆け足で見てきましたけど、
私がもう一つやるから始めても絶対にやること5000と題しまして、
土地から新築、信頼できる管理会社の開拓、上流からの金融機関開拓、
自己資金温存、国道16号線の内側を意識の5つをやると思います。
このあたり参考になったら嬉しいです。
いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
