不動産投資をしない理由
はい、こんにちは。今回なんですけれども、タイトルにもある通り、私が不動産投資をやらない理由というテーマで、お話しさせていただこうと思うんですが、というのはですね、
ちょっと前に楽町チャンネルっていうYouTubeのチャンネルに出演させていただいたじゃないですか、精神科の松田先生と、
それから後にね、結構インスタグラムのメッセージとかで、三木屋先生は不動産投資はやってるんですか?っていう質問がね、
来てるんですよ、結構。楽町チャンネルに出てるってことは不動産投資やってるんですよね?みたいな質問。
で、結論から言うと、タイトルにもある通り、不動産投資ね、基本やってないんですよ。というのは、
リートとかではやってるんですけど、現物で不動産のオーナーになって、もうガチでやる不動産投資っていうのはやってないですね。
リートも本気でやってるっていうよりかは、社会勉強とか、あるいはリートをね、Jリートを買って、
その動向を見ることによって、世の中の流れがわかるから、興味を持つためとかね、あるいは分散のね、投資の目的でっていう感じで、ほんのちょびっとだけね、スパイス程度に
リートを買ってるぐらいであって、本気で不動産投資っていうのはね、やってないです。
はい、現物の不動産投資はもう一切やってないですね。で、なんでかって言うと、やったことがないのと、実際やってる人の話とか聞くと、すごく大変そうって感じるんですよね。
で、今回のこの動画はですね、決して不動産投資を否定する動画ではないんですよ。
実際に不動産投資ですごく利益を上げてる人とか、成功してる人って世の中にいっぱいいるわけですよね。
だけど、実際やってみてうまくいかなくて損してるっていう人もいるわけであって、これで向き不向きがあると思うんですよ。
で、今の僕はね、向いてないんじゃないかなって勝手に思ってて、となると、投資をするってなると、
例えば、S&P500のインデックスファンドをひたすら買っていくとか、個別で日本の株とかアメリカの株とかね、これがいいんじゃないかっていうのを自分で調べて買うとか、
あと、ビットコインとか、あとは金のETFとか、債券買ったりとか、インドの投資新宅買ったりとかですね、いろいろ分散してて、基本はね、
S&P500なんですよ。S&P500最強伝説なんですよ、私は。人それぞれ好みがあるんですけれど。
っていうのはですね、不動産投資をメインでやってる人の話を聞いて、不動産投資いいですよって、すごく儲かりますよって話も聞くんですよね。
で、実際、僕がやってる株とかインデックスファンドの投資よりも高い利回りを出してると、特に現物でね、銀行から融資を受けて物件買って運用してって、リバレッジが効くんですよね。
だから、手元にですね、そんなにお金がなくてもものすごい利益を上げて大成功してるっていう人もいるわけなんですけれど、ちょっと僕には厳しいかなと。
僕は基本的に本業は美容外科医でやって、それで美容外科医で働いて利益を出して報酬ももらって、その余剰資金を投資に回して運用して膨らまして、
その膨らんだ資金を社会貢献のために寄付するっていうサステナブルな循環を築くのが一番なので、
ちょっと無理して不動産投資、現物でやるのはちょっと僕には厳しいかなということなんですけど、
現物不動産投資のリスク
っていうのは不動産投資、現物でやる場合って結局一件一件の額がすごく大きいじゃないですか。
1000万、2000万からのものもあるし、億単位のものもあるわけであって、
社会勉強でやるっていうことに関しては結構厳しいと思うんですよ。
例えばビットコインとか投資新宅とか株とかって、ある程度小さい単位で買えるわけじゃないですか。
投資新宅なら100円からでも買えることはあるし、だけど現物で不動産丸々一個買うのって、
ちょっと社会勉強のためにやるにはあまりにもリスク高いんじゃないかなと。
それでうまくいけばいいんだけど、うまくいかないっていうこともあるし、いろいろ管理が大変、手間がかかるっていうのもある。
あとはいろんな人と付き合っていかないといけないんですよね。
現物の不動産投資って、成功してる人見るとコミュ力が高くて、
ちょっと洋キャラでガンガン推しが強くて、騙されなさそうな人が多いと思うんですよ。
逆にうまくいかない人って、騙されそうな人、推しが弱い人、断れない人とかそういう人が失敗してるんじゃないかなって思うんですよね。
例えば研修医とかお医者さんを狙ったワンルームマンション投資とかでも、
買っちゃう人って断れないタイプの気が弱い人とか、あるいは言葉悪いんだけどコミュ力が低いとか、そういう人が多いんじゃないかなって思うんですよね。
疑わないで言われたままに買っちゃう人とかが、そういう悪い人からワンルームマンション投資とか騙されちゃうわけであって、
ワンルームマンション投資は良くないっていう意見がすごく多いですよね。
やっぱり金額が小さいから比較的買わせやすい、かもがいるんですよね。
お医者さんでもそうだし、会社員の方でも、銀行から融資を受けて、小額から始められますよって。
長い目で見ると、いずれ借金返し終わった時にはマンションが自分の資産になって、
家賃収入がガポガポ入りますよって、口車に乗せられて買っちゃう人とかいるわけだし、
ワンルームだけあって空室リスクっていうのがすごく高いと思うんですよね。
一人暮らしの人、出入りが激しくて、それで結局うまくいかないとかっていうのはあると思うんですけど、
中にはうまくいってる人もいるのかもわからないんですけれど、
研修員の時、ワンルームマンション投資の電話がかかってきて、
営業をかける人って口がうまい人ばっかなんですよね。
実際に会って話したこともあるんだけど、推しが弱いとこのまま乗せられちゃって、騙されちゃってサインしちゃうんじゃないかなってことがあるんですよ。
結局家に呼んで、狭い。自分の家だから、ホームだからまだ騙されにくいんだけど、
違うところで軟禁された場合なんかは、長時間軟禁されてずっと吹き込まれれば、
騙されて洗脳されてサインしちゃう人もいるんじゃないかなと。
悪徳美容クリニックのアップセルの処方法と似てるんじゃないかなって思うんですよね。
不動産業界の人、本当に申し訳ないんだけど、結構怖い人が多いような印象があるんですよ。
さっき言ったワンルームマンション投資の営業の人とかと話してて、口が上手くて、営業トーク上手くてって感じで。
いろんな人の話を聞いても、不動産業界の人は、言葉悪いんだけど、やっぱりろくない奴がいないよと。
もちろん立派な人もいると思うんですけど、世の中どんな業界でもろくでもない人間って言って、結構ろくでもない人間多いですよと。
詐欺師みたいな奴が多いよって聞くので、そういう人たちと戦っていかないといけないんですよね。
相当小魅力がないと負けてしまうんじゃないかなっていうのはあるわけであって。
やっぱり現物で不動産投資、もしやるんだったら、やるからには真剣にやらないといけないんですよね。
そこに打ち込んでガツンとやらないといけないわけですよ。
サブリース契約とかもあるんだけど、サブリース契約を結ぶにしても、そこの人と交渉してね、ぼったくられてないかとかね、しっかりチェックしないといけないし、
値下げ交渉とかもできればした方がいいわけだし、小魅力が高くて不動産投資うまくいってる人って、やっぱり値下げ交渉とかね、推しが強いっていう感じの人が多いんですよね。
結局サブリースで人任せにしてしまって、これでお願いしますってね、ちゃんとチェックしないとぼったくられて、結局損しちゃうとかね、思ったように利益が出ないっていうことがあると思うんですよね。
仮に多少利益が出たとしても、結局S&P500の指数に負けてたら、だったらS&P500の土地価格をひたすら買うだけでよかったじゃんってことになるので、やるからには高い利回りを出さないといけないわけですよね。
現物でやるんだったら、まず自分の足を使って物件を見に行かないといけないですね。
この物件は本当に良い物件なのか、値段と照らし合わせて将来的に土地の価格が上がってくるのかとか、あるいは近く開発されていって人口が増えるのかとか、観光として魅力があるのかとかね、いろんな観点からそれを見極めないといけないんで、
やっぱりちゃんと現物で不動産都市住んだったら、勉強と下調べっていうのは必須になると思うんですよね。
実際成功している人たちはみんなそれをかなり真剣にやってて、ってなると時間と労力がかかるわけであって、僕の本業の美容外科医、お医者さんとしての仕事も経営者としての仕事もですね、そっちがおろさかになってしまったら、もともこうもないっていうのがあって、
だったら、投資申託なり個別で株買うとか、ピットコイン買うとかだったら、スマホ一台で完結するわけですよ。
スマホの中にインターネットのいろんな情報があるわけですよ。いろんな人の意見を聞いたりとか、投資系のユーチューバーの意見を聞いたりとかですね、
両学長の意見を聞いたり、えみんさんの意見を聞いたり、まぶしさんの意見を聞いたりとかすることもできるわけで、経済学者とか専門家によっても意見が違うんだけど、その人たちの意見をたくさん聞いて、総合的に自分で判断してっていうことができるんだけど、
物件を現物で買うんだったら、その物件に対する意見っていうのをいろんな専門家から聞くことはできないじゃないですか。
不動産投資の挑戦
やっぱり一つの物件は世界に一つしかないわけだし、いろんな条件が重なっているわけなので、リッチとか、交通機関がどんだけ発達しているかとかね、というのもあって結構厳しいかなというのはあると思いますね。
なので、成功している人はいるんですよ。大儲けしている人もいるんだけど、その人たちって強敵だと思うんですよ。
なので、この現物の不動産投資の業界に入っていくんだったら、その強敵と戦っていかないといけないわけで、その強敵は今まで失敗もしてきたでしょう、騙されたこともあるでしょう、いろんなうよ曲折があって今の地位を築いているわけであって、
そんな人たちと新しく参入した私が真剣に戦っていけるかどうか、それも心配になってしまうわけですよね。
なので、世の中には割安の物件ってすごくあると思うんですよね。掘り出し物の物件。それと逆に割高の物件とかもあるわけであって、
やっぱりベテランの投資家の方がそういう掘り出し物の物件を見つける力もあるわけなので、新座物が入っていって、
掘り出し物の物件を俺が見つけたなんて、なかなかそれも難しいと思うんですよね。勉強も必要だし、生き残っている投資家の人たちは優秀な人たちがいるわけだし、
そういう人たちなんかも銀行から融資を受けて、思いっきりレバレー実機化して利益を上げてっていうことができるわけであって、
結局、スマホ一台で投資新宅を買うとか、そういうのとはノリが全然違っていて、投資家っていうよりかは事業をやるとか、経営者になるとか、
そういうぐらいの気持ちでやっている人が多いと思うんですよ、うまくいっている人たちは。
あとは、結構ロンドンとかニューヨークとかの物件とかを進められたりすることはあるんですけど、そんな見に行くこともできないし、
何かあったときに外国語でその土地の言葉で交渉するとかも、やっぱりうまくいかないことが多いと思うんですよね。
あとはいろんなリスクってありますよね。よく言われているのが、空出リスクとか、自然災害ですよね。
日本って特に自然災害が多いので、地震、津波、地盤沈下、火事、台風とかね、それプラス、土地、建物の値段が下がっていくとか、
特に土地は場所によっては上がっていくところはあると思うんですけど、建物の値段というのは必ず下がっていくわけですし、
土地の値段が上がってプラスになるっていうこともあるとは思うんですけどね、それを見極める力っていうのも大事だし、
あと場合によっては近隣トラブルとかもありますもんね。マンションとか一個建てでも、隣に住んでる人なんかが問題行動を起こすとか、常に大声出しちゃうとか、
いつもマンションの入居者入ってはすぐ出て行ってってことが繰り返すので、よく調べたら隣に住んでる人が大声出して問題を起こす人だったとかね、
そういう話も聞くわけだし、そういうトラブルにも対応しないといけないとかね、そうなったら大変なわけですし、あとは流動性が低いですよね。
リートとかだったら比較的売りたい時に売れると思うんですけど、現物の場合はなかなか買い手が見つからないっていうこともあって、それが逆に良いっていう人もいるわけですよね。
株とか投資新宅とかETFだったら、ちょっとした気の迷いで売ってしまって、あの時売らなければよかった、長期保有しとけばよかったっていう失敗をする人なんかは、
現物で不動産買って売れない状況の方がむしろ得するからとかね、そういうこともおっしゃる方いるんですけど、
僕は基本的に投資新宅とか株とかもほとんど売らないんで、流動性リスクが低いっていうのがメリットになるっていうのは僕にとってはないかなっていうのはありますよね。
ということで、結論としては結局、S&P500のインデックスファンドをコアにして、
で、サテライトで個別でアメリカとか日本の株買ったり、NASDAQ100のインデックスファンド買ったり、米国債とか、金のETFとか、ビットコインとか、あとちょこっとはリート買ったりとかしてるっていう感じでございます。
それだったら全部スマホの中で完結するわけであってね、下見に行ったりとかいろんな人と交渉したりとかないわけで、人と接することもなくネットの中で全部ポチポチやれるわけであって、という感じでですね。
結局ね、こういう現物の不動産投資で成功してる人を見ると、やっぱり要キャラの人が多いですよね。
で、頭が良くて、交渉力があって、口車に乗せられなくて、値下げ交渉がガッツリできるアクティブな人が多いかなって思うわけであって、本業美容外科医なのでね、そんなにそっちの方に労力も時間も割けないかなと思って、っていう理由でやってないっていうわけであって、
だけど、最初にも言った通り、不動産投資自体を否定してるわけじゃなくてね、それで上手くいってる人もいるわけなんですけど、でも、ガチでね、現物でやるのは結構難しいんじゃないかなと、ハードル高いんじゃないかなっていうのが僕の意見でございます。
投資戦略の選択
はい、ということで、僕と違う意見の人はね、遠慮なくコメント欄にお書きください。読ませていただきます。ご視聴ありがとうございました。
