試験前夜の11ペア総復習
試験前夜の最終チェック、紛らわしいペアだけ確認します。 はい。 今夜は、あの、新しい知識を一切入れません。
無理に、こう、新しいことを詰め込んでも、本番での迷いが増えるだけですからね。 ええ、おっしゃる通りですね。
なので、似ていて混同しやすい2つのルールを並べて、違いを一言で切る。 ええ、それだけを行います。
はい。直前の時間は、あの、知識の解像度を上げるためだけに使います。 そうですね。
特権業法から4つ、権利関係から3つ、法令上の制限から3つ、税から1つ。 はい。 計11のペアを順番に静かに確認していきましょう。
はい。では、合言葉はこれです。 似ている2つは、並べて切る。
宅建業法：提出・人数・保証・クーリングオフ
まずは、特権業法のブロックから始めましょうか。 最初のペアは、提出と返納ですね。
特権支障をどうするかの扱いの違いですよね。 ええ。
事務禁止処分を受けた場合と、登録証書処分を受けた場合の違いになります。 これちょっと待ってくださいね。
はい。 どちらも、あの、手元から特権支障を取り上げられるという点では全く同じですよね。 そうですね。物理的には同じです。
自分から見たら同じペナルティーに思えるんですけど、あの、なぜ法律はわざわざ名前を分けているんでしょうか。
それはですね、あの、その後のステータスが決定的に違うからです。 ステータスですか?
事務禁止処分というのは、いわばスポーツの一時的なベンチ入り停止なんですね。 なるほど。一時的なお休みと。
はい。禁止期間が空ければ、あなたはまた特権支として復帰できるんです。 つまり、特権支障は後で手元に戻ってきます。
ああ、だから一時的に預けるという意味合いで、提出という言葉を使うんですね。 その通りです。
一方で、登録証書処分は選手登録そのものの抹消に当たります。 抹消ってことは完全にゼロになる。
完全に資格を失うので、もうその特権支障が手元に戻ることは永遠にありません。 完全に返すしかないので返納となるわけです。
復帰できるかゼロに戻るかの違いですね。 では違いを一言で言い切ります。戻ってくるなら提出、戻らないなら返納。
では、確認の丸罰問題です。 事務禁止処分を受けた特権支は、特権支障を交付を受けた知事に返納しなければならない。
丸か罰か。 ああ、これ。
試験本番の焦っている時だと、ペナルティーを受けたんだから返すよねって思いがちで、これ迷いますね。
ねえ、でも答えは罰です。 事務禁止は預けるだけなので提出です。
はい。 問題文の選択肢に返納の2文字が見えたら、まずそれが戻ってくる処分なのか、戻ってこない処分なのかを必ず確認してください。
わかりました。次に行きましょう。免許や資格を取り上げられる仕組みがわかったところで、
今度は、その資格を持った人が何人必要なのかという人数のペアですね。
はい。5人に1人と1人以上、1000人の特権支の数のルールですね。
不動産会社の事務所に置く場合と、申込等を受けるモデルルームのような案内所に置く場合の違いですよね。
ええ、そうです。 事務所はそこで働くスタッフの数に応じた割合が必要ですよね。
はい。
でも案内所は極端な話ですけど、何十人もスタッフがいる巨大なテントだったとしても、1人いれば足りるんですか?
ええ、その通りです。事務所というのは、契約書を作ったり、重要事項説明書のベースを作成したりする、いわば業務の心臓部なんですね。
心臓部。
はい。扱う案件の規模もリスクも大きいので、働く人数、つまり業務量に比例して、監視役である1000人の特権支の割合を増やさなければならないんです。
だから、5人に1人という割合なんですね。
そうです。しかし、一時的な拠点である案内所はあくまで窓口に過ぎません。
なるほど。
ええ、契約の申し込みを受けるだけなら、現場の責任者として最低1人のプロがいれば、業務の適正は保てると法律は考えているんです。
では、違いを一言で。事務所は割合、案内所は1人…
では、○×問題です。申し込みを受ける案内所には、従業者5人に1人以上の割合で1000人の特権支を置かなければならない。○か×か。
ああ、もっともらしい。割合の数字を出されると引っかかりそうになります。あの、これ迷いますね。
答えは×です。案内所は割合ではなく、シンプルに1人以上です。
はい。
逆に事務所の方に1人置けば足りると書いてあっても×になります。場所の性質が違うことを思い出してください。
ペアの3つ目ですね。ビジネスを運営する上で、お客さんを守るためのお金の話です。
2週間以内と1週間以内。
どちらも保証協会絡みの危険ですね。
へえ。万が一のトラブルで、お客さんにお金が支払われた後、業者がその分を補填する、官府中等金を納める期限が2週間以内。
はい。そしてもう1つは、保証協会の社員の地位を失った後に、自前で営業保証金を協託する期限が1週間以内ですね。
その通りです。
お金を払い込む官府中等金が2週間で、保証協会を追い出された後の切り替えが1週間。これなぜ切り替えの協託の方が期間が短いのでしょうか。
良い視点ですね。これは、お客さんを守るためのセーフティーネットの空白、これをいかに短くするかという法律の強い意思なんです。
セーフティーネットの空白期間ですか。
ええ。官府中等金の方は、まだ保証協会のメンバーであることには変わりありませんから、補填に2週間待っても致命傷にはなりません。
ああ、なるほど。まだ守られている状態だから。
そうです。しかし、地位を失ったということは、現在進行形で誰からも保証されていない無防備な状態になっているということです。
確かにそれは危険ですね。
ええ。この状態で営業を続けられると、お客さんが危険にさらされます。だから、別のセーフティーネットへの切り替えは、1週間という短期間で急がせているんです。
では、違いを一言で。払うのは2週間、切り替えは1週間。
では、○×問題です。保証協会の社員の地位を失った宅検業者は、2週間以内に営業保証金を協託しなければならない。○か×か。
数字がきれいに入れ替わっているひかけですね。焦ってると、えーっと、これ迷いますね。
答えは×です。地位喪失後は1週間以内です。
はい。
この2つの数字の入れ替えは定番中の定番ですから、あの空白期間の危険性を思い出せば迷いません。
宅検業法ブロックの最後。ペアの4つ目です。
今度はお客様側からのアクションですね。発したときと到達したとき。
意思表示の交流場がいつ発生するかという話ですよね。クーリングオフの解除と民法の原則の違いですね。
はい。
民法の原則は相手に思いが届いたとき、つまり到達主義ですよね。
いえ。
でもクーリングオフの解除は発進主義、つまり発したときになる。これは完全に飼い主を特別に守るためのルールですね。
その通りです。クーリングオフは8日以内という非常に短いタイムリミットで行わなければなりません。
はい。
もし原則通り到達主義にしてしまうとどうなるでしょうか。
そうですね。書類を郵送して相手のポストに届くまでの数時間だけでそのタイムリミットを使い切ってしまいますね。
ええ。悪徳業者がわざと受け取りを拒否したり異流相を使ったりしたら飼い主は永遠に契約を解除できなくなります。
それでは制度の意味がないですね。
だから飼い主を守るために原則をひっくり返してポストに投函した瞬間、つまり発進した瞬間に効力が発生する発進主義にしているわけです。
では違いを一言で。ポストに入れた瞬間契約は消える。
○×問題です。事務所等以外の場所で買い受けの申し込みをした飼い主が書面で告げられた日から8日目に解除の書面を発送し10日目に売り主に到達した。この解除は有効である○か×か。
到達したのが10日目という文字を見ると、ああアウトかなって、あのこれ迷いますね。
答えは○です。効力が発生するのはポストに入れた瞬間ですから、8回内に発送さえしていれば、相手への到達が何日後であっても受け取りを拒絶されても解除は有効に成立します。
権利関係：第三者保護・沈黙・時効
ここから権利関係、民法のルールに入ります。第3者との厄介なトラブルですね。
はい。
ペアーの5つ目。善意と善意無可失。第3者への対抗の場面です。
A、虚偽表示の無効等詐欺や錯誤の取消しでの違いですね。
はい。
虚偽表示の場合、事情を知らない善意の第3者が現れたら、当事者は無効を指教できません。善意でありさえすれば、多少うっかりしていても第3者が勝ちます。
なるほど。
一方、詐欺や錯誤の取消しで守られる第3者は、善意であることに加えて無可失であることまで求められます。
知らなかっただけで守られるか、落ち度がなかったことまで求められるか、なぜ第3者に要求されるハードルが違うのでしょうか?
それはですね、元の当事者がどれくらい悪いかというバランスの問題なんです。
バランスですか?
はい。虚偽表示というのは、税金逃れなどのために当事者がグルになって嘘の契約書を作っている状態です。
ああ、わざとやってるわけですね。
ええ、自ら進んで嘘の状況を作った悪い人たちと何も知らない第3者を比べたら、当然圧倒的に第3者が保護されるべきですよね。
グルになった本人が悪いんだから、第3者は少しうっかりしていても守ってあげるよと。
はい。しかし、詐欺や錯誤はどうでしょう?騙された人や勘違いをしてしまった人はある意味で被害者です。
確かに。自ら進んで嘘をついたわけではないですね。
ええ。その被害者の権利を奪ってまで第3者を守るのだから、第3者の方にも落ち度が全くなかったという厳しい条件をクリアしてもらう必要があるのです。
では、違いを一言で。グルの嘘は善意でOK。取り消し組みは無過失まで。
○×問題です。詐欺による取り消しの前に現れた善意だが過失のある第3者に対しては取り消しを対抗できない。○か×か。
過失のある第3者という部分ですね。一瞬、これ迷いますね。
答えは×です。詐欺の第3者は善意無過失まで必要です。
はい。
少しでも過失があるなら、騙された本人の方が勝ち、取り消しを対抗できます。
続いてペアの6つ目ですね。同じ無視することなのに意味が真逆になるペアです。無権代理と借地。
はい。勝手に代理人を名乗られた無権代理の相手方からの債刻に対する本人の沈黙。
そして借地法における、暫存期間を超える建物を新築するという通知に対する事主の沈黙です。
無権代理でこの契約認めてくれますかと聞かれて、本人が機関内に何も返事をしなかったら、追認拒絶、つまりNOになりますよね。
そうですね。
一方、借地で事主が沈黙した場合は承諾、つまりYESになる。全く逆ですね。
法的安定性をどう守るかの違いですね。無権代理の場合、勝手に結ばれた契約は元々無効な状態です。
ゼロからのスタートという感じですか?
ええ。本人が積極的にYESと言わない限り、ゼロはゼロのまま、無効な状態のままにしておくのが自然だからです。
放っておいたらNOのままということですね。では借地は?
借地法は、土地を借りて生活している借地権者を保護するための法律です。
はい。
建物を建て替えるたびに、事主の顔色を伺わなければならないと生活が不安定になりますよね。
確かにそれは困ります。
だから、事主が明確な異議、NOを述べなければ暗黙の了解があったものとみなして、YESにしてあげることで円滑にしているんです。
では、違いを一言で、本人の沈黙はNO、事主の沈黙はYES。
○×問題です。
無権代理行為の相手方が本人に採告し、本人が機関内に格闘しなかったときは、追認したものとみなされる。○か×か。
焦っていると、沈黙だからどっちかになったなって、あのこれも酔いますね。
答えは×です。格闘なしは追認拒絶、つまりNOです。0は放っておいたら0のままです。
権利関係の最後、ペアの7つ目です。裁判を起こせるタイムリミットですね。
3年等5年。不法行為の時効期間ですね。
はい。
損害と加害者を知ったときからの時効期間です。原則は3年ですが、生命や身体を害された場合は5年に伸びます。
車をぶつけられたり、家の塀が壊されたりしたなら3年。けがをさせられるなど、自分の体を害されたなら5年。
ええ。
これはつまり、大事なものほど長く守られる設計になっているということですか?
その通りです。以前は一律で3年だったんですが、交通事故の後遺症など、時間が経ってから深刻な被害が明らかになるケースが多発しました。
ああ、なるほど。
壊れた車はお金で同じものを買えますが、人の命や身体はお金では元に戻せません。だからこそ、身体に対する損害の方が手厚く、長くほぐされるべきだというルールに変わったんです。
では、違いを一言で、物が壊れたら3年、自分の体が傷ついたら5年。
○×問題です。身体は害する不法行為による損害賠償請求権は、損害及び加害者を知ったときから3年で事故を消滅する。○か×か。
原則3年という基本ルールに引っ張られそうになります。これも読みますね。
答えは×です。身体なら5年です。問題文に3年と書いてあったら、何が侵害されたのか、対象を見戻してください。
ここで折り返しの合図です。法令上の制限に入る直前に、この言葉をもう一度。似ている2つは並べて切る。
はい。丸暗記し直すのではなく、2つ並べて違いを確認するだけです。
法令上の制限：開発許可と用途地域
残りは法令上の制限が3つと、税が1つのあと4つですね。
では、法令上の制限グロックに入ります。
まちづくりのルールのペアの8つ目。線平方メートルと面積不問。
開発許可の面積基準ですね。
はい。紫外科区域なら原則線平方メートル以上で許可が必要ですが、紫外科調整区域は原則として面積を問わず許可が必要になります。
そうですね。
そもそも紫外科調整区域には、なぜ広さの加減がないんでしょうか。
あの、狭い土地なら自由に開発させてもいいような気がしますが。
それをしてしまうとですね、小さな開発が虫食いのように広がって、結局は町が乱開発されてしまうからです。
ああ、少しずつ崩れていくような。
ええ。紫外科調整区域は、そもそも紫外科を抑える、つまり建物を建ててほしくない、自然を残すためのエリアです。
はい。
むやみに開発させない場所なので、規模が小さいから許す、という広さの加減という発想自体が存在しないんです。
では、違いを一言で。
紫外科は1000、非線引き3000、区域外は1万、調整区域は面積を見ない。
〇×問題です。紫外科調整区域内で行う500平方メートルの開発行為は、規模が小さいので開発効果は不要である。〇か×か。
500平方メートルという絶妙に小さい数字を出されると、許可がいらない気がしてしまいます。これ迷いますね。
答えは×です。調整区域に面積の加減はありません。数字の小ささに騙されないでください。
ペアの4つ目。敷地が境界線をまたいでしまったときの処理ですね。
過半主義と過重平均です。
建物の使い道を定める用途制限は、面積の大きい、過半の属する地域のルールが敷地全体に丸ごと適用されますよね。
一方、建物のボリュームを表す検閉率と溶石率の数字は丸ごとではなくて、面積の割合で混ぜ合わせる過重平均ですね。
そうです。
なぜルールの処理の仕方が違うんですか。
物理的な現実を想像してみてください。建物の使い道である用途制限は、建物の右半分は住宅だけど、左半分は工場というふうに、一つの敷地で綺麗に使い分けるのは現実的ではありませんよね。
確かにそれは無理がありますね。
だから、全体を面積の大きい、過半の地域に合わせて、オセロのようにひっくり返します。
面積が大きい方の色に全部染まるわけですね。
一方で、検閉率や溶石率といったボリュームの数字はパーセンテージです。これなら敷地それぞれの面積割合に応じて、計算式で混ぜ合わせることが可能です。だから過重平均が使われます。
では、違いを一言で。用途はオセロ、数字はブレンド。
○×問題です。敷地が二つの用途地域にまたがる場合、建築物の用途制限は、それぞれの地域の面積の割合に応じて安分して適用される。○か×か。
安分して適用されるという言葉の響きが、すごく正解っぽく見えますからね。これ迷いますね。
答えは×です。用途制限は安分せず、過半の地域に丸ごと従います。
はい。
安分、つまりブレンドするのは懸平レスと容積率の方です。
届出期限と固定資産税の特例
法令上の制限の最後、ペアの10個目です。
お役所への期限ですね。30日以内と2週間以内。
どちらも届出に関する数字です。
そのとおりです。手続の根拠となる法律の目的が違うからです。
目的ですか?
ええ。業法の手続は業者管理のためですが、国土法は地下の高騰を防ぐためのモニタリングなんです。
なるほど。
土地の値段が急激に上がっていないか、すぐに監視しなければならないので、2週間という短い期限が設定されています。問題文では同じ届出として混同させやすいポイントです。
では違いも一言で、業法は1月、国土法は2週間。
○×問題です。国土利用計画法の事後届出は、契約締結の日から30日以内に行わなければならない。○か×か。
単純な知識ですけど、届出でイコール30日っていう感覚が染み付いていると、これ迷いますね。
答えは×です。国土法は2週間です。30日と書いてあったら、業法の届出と混ぜられていないか疑ってください。
最後は税のブロックです。ペア11個目。6分の1と3分の1。固定資産税の住宅用地の特例ですね。
200平方メートル以下の小規模住宅用地の部分は、課税標準が6分の1まで大きく圧縮されます。そして200平方メートルを超える部分は、3分の1の圧縮にとどまります。
つまり、小さい敷地ほど、より手厚く税金を安くして守る仕組みになっているんですね。
ええ。人間が最低限生活していくのに不可欠な広さが、だいたい200平方メートルまでと考えられています。
なるほど。
そういった生活に直結する小さな住宅用地ほど、税負担を軽くして保護しようという設計です。それを超える部分は少し贅沢な広さなので、割引率を下げるわけです。
では、違いを一言で。小さい土地ほど大きく割れる。
最後の○×問題です。300平方メートルの住宅用地は、その全体について課税標準が6分の1となる。○か×か。
全体がまとめて割引になるのか、それとも超えた部分だけ別なのか。あの、これ迷いますね。
答えは×です。全体丸ごとではありません。6分の1になるのは200平方メートルまでの部分だけで、残りの100平方メートルは3分の1です。
11ペアの通し確認と本番前の心得
これで11ペアが出そろいました。
はい。
それでは、11ペアの違いの一言だけを最初から通しで読み上げます。目を閉じて、あの一つずつ、二つが並ぶ景色を思い浮かべながら聞いてください。
ええ。
一つ目、提出と返納。戻ってくるなら提出、戻らないなら返納。
二つ目、事務所と案内所。事務所は割合、案内所は1人。
そうですね。
三つ目、2週間と1週間。払うのは2週間、切りかれは1週間。
はい。
四つ目、発信と到達。ポストに入れた瞬間、契約は消える。
ええ。
五つ目、善意と善意、無価質。グルの嘘は善意でOK、取り消し組は無価質まで。
そうですね。
六つ目、無権代理と借地。本人の沈黙はNO、地主の沈黙はYES。
はい。
七つ目、3年と5年。物が壊れたら3年、自分の体が傷ついたら5年。
ええ。
八つ目、千平方メートルと面積不問。市街化は1000、非線引き3000、区域外は1万。調整区域は面積を見ない。
そうですね。
九つ目、過半周期と過重平均。用途はオセロ、数字はブレンド。
はい。
十個目、30日と2週間。業法は1月、国土法は2週間。
ええ。
十一個目、6分の1と3分の1。小さい土地ほど大きく割れる。
はい。これで11個、すべて揃いましたね。
ええ。合言葉を最後にもう一度だけ。似てる二つは並べて切る。
はい。
これで11ペアの確認は全部終わりです。
ええ。
もし、今夜が試験の前の夜なら、あとはもう寝るだけです。
はい。
まだ何日かあるなら、この回は本番の前の夜に、もう一度同じところから流してください。
同じ11個が同じ順番で待っています。
ええ。
本番の日は、新しい何かを取りに行く日ではありません。
この半年あなたが積んできた、持っているものを置いてくるだけの日です。
ここまで毎週耳を貸していただき、ありがとうございました。
これまで一歩ずつ淡々と積み上げてきたものが、形になることを願っています。
