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第52回の学習を始めましょう。
本日のテーマは、発見試験の第4部、税その宝、第52回地方税②、つまり固定資産税です。
はい、いよいよ固定資産税ですね。
試験の直前期だからこそ、単なる暗記じゃなくて、なぜそういう法律になっているのかっていう背景のロジックを理解することがすごく大事になってきます。
ええ、そうですよね。なんか暗記だけだと、本番の引っ掛け問題でコロッと騙されちゃいますからね。
そうなんですよ。そのロジックさえわかれば、どんな問題でも見破る強力な武器になりますから。
なるほど。ということで、今回の私たちのミッションは、複数のテキストや過去文の解説から、この固定資産税の最重要ポイントを抽出して、あなたに完璧に理解していただくことです。
はい、一緒に頑張りましょう。
あの、固定資産税って、家とか土地を持っているだけで、毎年必ずやってくるじゃないですか。何というか、いわば不動産の年会費みたいなものですよね。
ああ、不動産の年会費。それはすごくわかりやすい表現ですね。まさにその通りです。
ですよね。今日は、この年会費の裏側にある、時にすごく理不尽に思えるルールの謎を解き明かしていきたいと思います。
はい。じゃあ早速ですが、この年会費の基本的な枠組みから整理していきましょうか。まずは、誰が集めていて、どうやって支払うのかという部分ですね。
はい、そこすごく気になります。そもそもこれって、国に払う税金なんですか?それとも都道府県なんでしょうか?
えーと、固定資産税を課税する主体は、ズバリ市町村なんです。国でも都道府県でもありません。
あ、市町村なんですね。でも、なんで市町村なんですか?
それはですね、家や土地という不動産は、その地域の道路とか、ごみ収集、あとは消防や上下水道といった市町村が提供している行政サービスの恩恵を直接受けているからなんです。
あー、なるほど。つまり、その場所で安全に暮らしたり、価値を保ったりするためのインフラ代みたいな感覚ですかね?
えー、なさにそういうことです。だからこそ、維持費として市町村にのせめる必要があるんですよ。
あ、ただ、東京23区の場合は特例として都が徴収しますけど、原則は基礎自治体である市町村ですね。
なるほど。地域インフラの擬応料的だから市町村、と。じゃあその支払い方法はどうなっているんですか?なんか所得税みたいに自分で確定申告するんでしょうか?
いえいえ、自分で申告する必要はありません。徴収方法としては、普通徴収という方式が取られています。
普通徴収ですか?
はい。普通徴収というのは、役所側が勝手にというか、自動的に税額を計算して、これだけ払ってくださいねって一方的に通知してくる方式なんです。
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へー、じゃあこっちからは何もしなくていいんですね?
そうですね。そして、のせめる時期、つまり納期は原則として、4月、7月、12月、2月の年4期に分けられています。
4、7、12、2月ですね。ってことは、自分から申告に行くのではなくて、市町村から納税通知書っていう請求書が自動で送られてくるわけですね。
ええ、その通りです。
なんかそれって今風に言うと、サブスクの自動請求みたいですね。でもなんで自分で申告させない仕組みなんでしょうか?
それは単純な理由でして、不動産の価値を正確に評価するのって一般の市民には難しすぎるからなんですよ。
ああ、まあ確かに。自分の家の価値が今いくらだなんて正確にはわからないですもんね。
そうなんですよ。土地の形とか、接している道路の幅とか、建物の経年劣化具合とか、もう計算が複雑極みないんです。
なるほど。だから専門知識を持った市町村側が評価して、計算してお膳立てしてくれるんですね。
はい、そういうことです。ちなみに法律上は、条例で特別の事情がある場合には、この4月、7月、12月という納期を変更することも可能だと定められています。
あ、変更もできるんですね。専門家がお膳立てしてくれる自動請求型、よくわかりました。
えっとでも、持っているだけで全員に必ず請求が来るわけではないってソースの資料にあったんですが、これはどういうことですか?
はい、そこも重要ですね。サブスクに無料枠があるように、固定資産税にも免税転という基準が設けられているんです。
免税転、つまり税金が免除されるラインってことですよね?
ええ。同一の市町村内で同じ人が所有する固定資産について、土地に係る課税標準額が30万円未満、そして家屋、つまり建物ですね。建物に係る課税標準額が20万円未満の場合は税金は課されません。
ちょっと待ってください。その課税標準額って言葉、いかにも専門用語って感じがするんですけど。
あ、そう聞こえますよね。
例えば、私が田舎の古い空き家を運良く50万円で買ったとしますよね。その場合、購入価格が20万円を超えているからバッチリ税金はかかるってことですか?
あの、そこが実務でも試験でもめちゃくちゃ勘違いされやすいポイントなんですよ。
え、違うんですか?
え、課税標準額というのは、あなたが実際に買った市場での取引価格とは全くの別物なんです。
取引価格とは別物、どういうことでしょう?
課税標準額っていうのは、あくまで市町村が独自のルールに基づいて算定した税金計算のベースになる評価額のことなんです。
独自のルールで、じゃあ市場価格とはズレがあるってことですか?
そうですね。市場価格にはどうしてもここが欲しいみたいな個人の感情とか、一時的な登記ブームの価格が乗っかっちゃいますよね。
ああ、確かにプレミアがついて高くなったりしますもんね。
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え、行政はそういう不確定な要素を排除して、建物の素材とか構造、土地の本来の価値をすごく冷静に見極めて評価するんです。
なるほど。じゃあ私が50万で買った空き家も役所がどう見るか次第ってことですか?
その通りです。一般的に土地の評価額は市場価格の7割程度になることが多いですね。
だから50万円で買った古い空き家でも役所が、あ、この建物の価値はもう10万円しかないねって評価すれば、課税標準額は10万円になります。
ということは20万円未満の免税店に引っかかるから税金はゼロになる。
はい、そういうことです。買った値段でもないし、ましてや土地の面積でもないんです。
なるほど。面積じゃないっていうのは大事ですね。
ええ。試験ではよく、一定の面積に満たない土地は免税されるみたいなひっかけ問題が出ますけど、これは完全に罰です。
面積で免除されるわけじゃないんですね。
そうです。銀座の一棟地だったら、たとえ電話ボックスくらいの小さな面積でも評価額は30万円を優に超えますから、しっかり課税されます。
ああ、電話ボックスサイズでも、それは分かりやすいですね。あくまで金額ベースの課税標準額で決まるというロジック、完璧に理解しました。
それは良かったです。では、基礎が分かったところで、次の重要なルールに行きましょうか。
はい、お願いします。冒頭でお話しした、6月に家を売ったのに12月までの税金を丸々払わされるっていう怖い話について深掘りしたいんですけど、この誰が払うのか問題、一体どうなっているんですか?
固定資産税の最大の特徴であり、トラブルの一番の元になるのが、この1月1日ルールなんです。
1月1日ルールですか?
はい。法律上、固定資産税の納税義務者は、原則として、その年の1月1日時点で、固定資産課税台帳に登録されている所有者になります。
いやいや、ちょっと待ってくださいよ。年の途中の6月に売却して、もうその家の行政サービスなんて一切受けてないわけじゃないですか。
はい、まあそうですね。
なのに、残りの半年分の税金が還付されない、つまり役所から返金されないんですか?
自動車税だから、手放した翌月からの分は月割りで返ってきますよね?
はい、おっしゃる通りです。
これ、役所の丸儲けというか、完全に詐欺システムじゃないですか。
あはは、お気持ちは非常にわかります。直感的にはすごく不公平に感じますよね。
ですよね。
しかし、答えはNOなんです。年の途中で売却しても、役所から税金は一切還付されません。
えー!
そして、役所が新しい所有者である買い主に対して、
じゃあ残りの半年分を直接払ってくださいねって課税することも絶対にありません。
えっと、買い主に請求が行くわけでもないんですか?
なんでそんな理不尽な法律になっているんですか?
これはですね、行政のコストを想像してみてほしいんです。
行政のコストですか?
はい、日本全国で不動産の売買なんて毎日何千件、何万件って行われているわけです。
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まあ、他社にすごい数ですよね。
もし役所が売買が行われるたびに、えーっと、Aさんには何日分を返金して、
真にBさんには何日分を請求してっていう日割きゃさんと請求書の再発行をいちいちやっていたらどうなると思いますか?
あー、その計算とか事務手続にかかる人件費とか郵送代だけでせっかく集めた財金が吹き飛んじゃうってことですか?
まさにその通りです。税の徴収コストが跳ね上がってしまうんですよ。
なるほどなー。
ですから行政としては、11月1日午前ゼロの時点で台帳に乗っている人、
とりあえずあなたに1年分の請求書を送りますから、その後のことは知りませんと割り切らざるを得ないんです。
なるほど、実務的な限界があるからなんですね。
でもそれでは1月1日時点の所有者が損をするばかりじゃないですか?
現実の不動産取引ではこれどうやって解決しているんですか?
そこで登場するのが不動産業界の召喚集なんですよ。
召喚集?
ええ、実際の売買契約では引渡日を基準にして、売り主と買い主の間で税金の日割り計算を勝手に行うんです。
ああ、当事者同士で計算するんですね。
そうです。そして買い主が売買代金にその税金分を上乗せする形で、売り主の負担分を生産するのが一般的になっています。
なるほど。当事者同士でお金のやり取りをしてうまくバランスをとっているわけですね。
はい。ただし、ここであなたに絶対に忘れてほしくないポイントがあります。
何でしょう?
それはあくまで民間同士の契約に過ぎないということです。
法律上の納税義務者が都市の途中で買い主に移るわけではありません。
あ、なるほど。じゃあもし買い主がその生産金を払わずにバクれたらどうなるんですか?
そうなったとしても、市町村から見れば、そんなの知ったことか。
1月1日の所有者である売り主が全額払えという事実に変わりはないんです。
うわあ、厳しい。
ええ。試験で問われるのは、常に法律上はどうなっているかですからね。
法律と実務の召喚集は明確に切り離して考えないといけないわけですね。
そういうことです。
では、この1月1日時点の所有者が絶対というルールに例外はないんでしょうか?
実は、ソースの資料に重要な例外が記載されています。
どんな例外ですか?
質権、または100年より長い存続期間の定めのある地条件が設定されている土地の場合です。
うーん、またしても専門用語ですね。
質権は、借金の方として不動産を抑えている状態だとして、地条件というのは何ですか?
地条件というのは、他人の土地に工作物とか建物を建てるために、その土地を使用できる強力な権利のことなんです。
他人の土地を使える権利ですか?
ええ。ちょっと考えてみてください。
100年を超える期間、他人に土地を独占的に使わせる権利を設定しているんですよ。
100年?
ってことは、元の地主は生きている間にその土地を自由に使うことはもうできないですね。
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そうですよね。確かに100年も使えないなら、実質的にはもうその土地は地条権者のものって言っても過言じゃないですよね。
その通りです。法律は形式だけじゃなくて実態を見るんです。
実態を見る、なるほど。
はい。100年以上にわたって土地を事実上支配して利益を享受しているのは誰か。それは地条権者ですよね。
ええ、間違いなく。
だからこそ、固定資産税というこの年会費も真の受益者である地条権者に払わせる。元の地主ではなくて、その執権者や地条権者が納税義務者になるんです。
いやあ、非常に理にかなった例外規定ですね。納得です。
よかったです。
さて、ここまでは誰が払うかをじっくり紐解いていきました。
次は実際の金額の計算に関わる税率と強力な割り切りルールについて聞いていきたいと思います。
はい、計算の部分ですね。
固定資産税の税率って一体どのくらいなんですか?
基本となる標準税率は1.4%です。先ほど説明した課税標準額にこの1.4%をかけて税額を計算します。
ふむふむ、1.4%ですね。
しかし、ここで注目すべきポイントがあります。市町村は財政上などの必要がある場合、1.7%を超える税率にすることも可能なんです。
え?1.7%を超えることもできる税金の上限、つまり制限税率みたいなものは法律で決められていないんですか?
はい、上限は定められていません。これもなぜかを一緒に考えてみましょう。
なんででしょう?青天井ってことですよね?
ええ。市町村によっては急激な過疎化とか、あるいは大規模な災害などで財政が危機的な状況に陥ることがありますよね。
ああ、過去の夕張市みたいな例ですね。
まさにそれです。そうした極限状態において、もし国が一律に、税金は絶対にここまでしか取ってはダメと上限を決めてしまっていたらどうなるでしょうか?
うーん、その自治体はお金が足りなくて、ゴミ収集もできなくなって、住民サービスを維持できずに崩壊しちゃいますね。
その通りです。だからこそ、地方自治の生存戦略としての裁量として、あえて上限を設けていないんです。
なるほどなあ。市町村の柔軟性を残しているんですね。
さて、ここからが今日一番の山場になります。住宅用地に対する大幅な割引特例についてです。
はい。試験でも超品質のところですね。
ここであなたに、○か×かで答えてください。
問題。200平米以下の小規模住宅用地に対しては、固定資産税の課税標準が2分の1になる特例が設けられている。
さあ、どうでしょうか。少し考えてみてくださいね。
チクタク、チクタク、はい、そこまで。正解は×です。なぜなら、課税標準は6分の1になるからです。
いやあ、これは見事なひっかけ問題ですね。
ええ、ひっかかりやすいですよね。
そうなんです。不動販の学習をしていると、他の税金の特例とかで2分の1っていう数字が頻繁に出てくるんですよ。
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だから受験生は無意識に、割引といえば2分の1だって錯覚しやすいんです。
私も最初そう思っちゃいました。
しかし、固定資産税における200平米以下の小規模住宅用地は、なんと6分の1にまで劇的に減額されるんです。
6分の1ってすごいですよね。例えば、評価額3000万円の土地なら、500万円として税金が計算されるってことですよね。
ええ、とてつもない割引率です。
なんでここまで優遇されるんですか。
これには深い理由がありまして、ジェントリフィケーション、つまり都市の富裕化による住み環境の破壊を防ぐための強力な防波堤なんですよ。
ジェントリフィケーション?
想像してみてください。あなたが代々住んでいる静かな住宅街の隣に、突然巨大な商業施設ができて、周辺の地価が一気に5倍に跳ね上がったとします。
わあ、土地の価値が上がるのは嬉しい反面。ってことは、固定資産税も5倍になるってことですよね。
そうなんですよ。もしこの6分の1の特例がなかったら、普通のサラリーマン家庭はただそこに住んでいるだけなのに、突然跳ね上がった税金を払えなくなってしまいますよね。
確かに。払えなくて、マイホームを手放して追い出されることになっちゃいます。
ええ。この特例はそういった事態を防いで、国民が住む場所を奪われないようにするための極めて重要な保護政策なんです。
なるほど。単なるお得な割引キャンペーンじゃなくて、国民の生活権を守るための条項だったんですね。
そういうことです。
ちなみに、200平米を超えるようなちょっと広大な家はどうなるんですか?全部が6分の1ですか?
いえ、そこは区別されています。200平米を超える部分、つまり一般住宅用地については、課税標準額は3分の1になります。
あ、3分の1になるんですね。
はい。ここもセットで整理してくださいね。200平米までは、生活に必要な最低限の広さとして最大の保護、つまり6分の1を与える。
そしてそれを超える部分は、少しゆとりのある広さとして中程度の保護、つまり3分の1を与える。
なるほど。
このグラデーションが法律の意図なんです。
生活の基盤の中こその6分の1と3分の1。背景を知ると、ただの数字の名列が全く違う景色に見えてきますね。
そう言っていただけると嬉しいです。
では、この住宅用地の特例を踏まえた上で、近年話題のタワーマンションに話を移しましょう。タワーマンにもこの特例って適用されるんですよね?
はい。基本的には適用されます。しかしここに大きな矛盾が生じていたんです。
矛盾ですか?
タワーマンションって同じ広さの部屋でも、例えば1階の部屋と50階のペントハウスでは市場の取引価格が数億円単位で違いますよね。
全然違いますよね。高層階はセレブの象徴というか景色も最高ですし。
しかし従来の固定資産税の計算では、建物全体の評価額を占有面積の割合だけで単純に割り振っていたんです。
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えっと、それってどういうことですか?
つまり同じ100平米の広さなら、日当たりの悪い2階の部屋も、絶景が見渡せる50階の部屋も固定資産税の額が全く同じだったんですよ。
えー、それ低層階の人からすれば不公平すぎませんか?ケーキを切り分けるときにスポンジの大きさは同じだからといって、上の階の人だけがイチゴも生クリームも全部独り占めしているようなものですよね。
はは、まさにそのケーキとデコレーションの比喩の懲りです。
わー、それはずるいですね。
えー、そしてこの不公平な状態を利用した富裕層のタワーマン節税という対策が社会問題化してしまったんです。
ニュースでもよく聞きましたね。
そこで国はルールを改正しました。
高さ60メートルを超える居住用超高層建築物、いわゆるタワーマンションに対して階層別補正率というものを導入したんです。
階層別補正率、つまり高層階のプレミアムな価値、その生クリームの部分に対してしっかりと税金を上乗せする仕組みを作ったということですね。
その通りです。実際の市場価値の実態に合わせて、低層階は評価額を本来より安く、逆に高層階は高く補正することで、税負担の公平性を図りました。
なるほど。
この法改正の背景も、市検委員が非常に好んで出題する現代的なテーマですので、しっかり抑えておいてください。
はい、バッチリです。では、そのタワーマンも含むマンションのような区分所有の建物についてもう少し聞きたいんですが。
はい、何でしょう。
その建物が建っている土地に対する税金って、住民全員で連帯して払うんでしょうか。もし隣の人が税金を退納したら、私に特速が来たりしませんか。
ああ、そこは安心してください。区分所有の土地に対しては、住民全員が連帯して納税義務を負うわけではありません。
あ、連帯責任じゃないんですね。よかった。
もし連帯責任にしてしまうと、赤の他人の未払いリスクまで背負うことになってしまって、マンションという制度自体が成り立たなくなってしまいますからね。
確かに、怖くてマンション買えなくなっちゃいます。では、どうやって計算するんですか。
法律では、各区分所有者が所有する占有部分の床面積の割合で安分した額の納税義務を負うと定められています。
占有部分の床面積の割合で安分ですか。
簡単に言えば、土地全体にかかる税金を、各自の部屋の広さの割合に応じて割り勘するわけです。
なるほど、部屋の広さで割り勘なんですね。
そして、自分の割当て分だけを個別に市町村に収めれば、それ以上の責任は一切問われないという、非常に合理的で安全なシステムになっています。
自分の持ち分だけ責任を持てばいいんですね。これでマンション購入者も安心して夜眠れますね。
本日の学習内容は、数字の裏にある人間くさいドラマというか、行政の苦労が見えて非常に濃密でした。
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そうですね。税法って一見すると冷たいルールの集まりに見えるんですけど、全てなぜその制度が必要だったのかという明確な理由があるんです。
それを知ることが最強の試験対策になりますよ。
本当にその通りですね。ではここで、あなたと一緒に今日の最重要ポイントを振り返りましょう。
はい。
まず、課税主体は生活インフラを支える市町村であり、役所が計算する普通聴取によって集められます。
次に、納税義務者は原則1月1日時点の所有者。行政のコスト削減のため、途中で売却しても役所からの間付はなく、買い主に直接課税されることもありませんでした。
例外は、質券や100年帳の地条件ですね。
そして、免税店の基準は市場価格ではなく課税標準額で、土地が30万円未満、家が20万円未満、ここは面積ではないことに注意です。
さらに、ジェントリフィケーションから国民を守る小規模住宅用地の特例。200平米以下の部分は2分の1ではなく6分の1になります。
最後に、タワーマンションの不公平を是正する階層別補正率と、連帯責任を否定し、専有面積で安分する区分所有のルール。
ええ。これだけのなぜと仕組みを理解できれば、本番でどんな角度から出題されても迷うことなく正解の選択肢を選び抜くことができるはずです。
間違いありません。では最後に、あなたへソースに基づくもう一つの事実を提示して締めくくります。
もしあなたが固定資産税の納税通知書を受け取って、その価格、つまり課税標準額がどうしても高すぎる、絶対におかしいと思ったら、ただ泣き寝入りして不動産の年会費を払うしかないのでしょうか。
実は、固定資産課税台帳に登録された価格に不服がある場合、文書を持って固定資産評価審査委員会に審査の申し出ができるという救済措置があるんです。
しかもその期限は、納税通知書の交付を受けた日後、なんと3か月を経過するまで、としっかり期間が確保されています。
次にあなたやあなたの家族が通知書を見たときは、ただ万全と支払うだけでなく、役所の評価額は本当に適正か?という厳しい目を持って、その書類と向き合ってみてはどうでしょうか。
本日の徹底解説はここまでです。お疲れ様でした。
