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こんにちは、お山です。
いつも東方のレビューをお聞きいただきましてありがとうございます。
今回のテーマは、原価消却が終わった物件は売却?という話をしたいと思います。
私の大徴人が9月末決算ということで、11月に決算報告をするんですよね。
決算書の財務書表、数字が大体まとまってますので、
次の日にどうするかということで、今期の話をいろいろBSを見ながら考えてたんですね。
今回のテーマでお話したいのは、原価消却の切れた物件ですよね。
こちらは、保持中で持っていると売却した方が、いろんな面でプラスになるなということを思うんですよね。
こちらについて少しお話しさせていただきたいと思います。
物件の売却ということで、原価消却が切れているということで、建物は母価1円になっているということですね。
実質はゼロということですね。
土地の方は原価消却がしませんので、そのままの母価が残りますよね。
総資産を小さくするために物件を売却すると、売却することで手元の資金も厚くなりますよね。
当然売却すると総資産が小さくなりますので、BS上では売却したことで総資産は小さくなってコンパクトになりますよね。
あと売却することで手元資金も厚くなるということで、自己支援も厚くなるわけですよね。
こういったダブルでメリットがあるということですね。
この自己支援が厚くなるということで、自己支援比率、総資産も小さくなっていますので、格段に良くなりますね。
債務召喚年数ですね。売却することで借り入れが減ってますので、有利支付債ですね。
これを原価消却と営業利益の和で割るわけですけども、そもそも有利支付債、この残債が減るということは、債務召喚年数のスコアも良くなるということですね。
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それで格付けに関する指標の話でいくと、この総資産がコンパクトになるということで、債務召喚年数とかギアリング比率、
債務召喚年数は返済能力ですね。これは格付けの上では20点、ギアリング比率については10点ですね。
あと安全性の自己資本、これは10点なんですね。
あと固定長期適合比率、これも7点ということで、安全性に関わる指標なんですね。
この指標だけでも129点のうちの47点に絡んでくるわけですね。影響を及ぼすんですね。
ですから非常に効果が高いということは一つ言えるんじゃないかなと思いますね。
格付けが良くなると、金融官さんからプロパワーで融資を受ける際に、金利とか鉄金利でお借りできたりとか、融資の条件でも優遇されたりとかいうことがありますよね。
いつもお話している格付けの部分ですけれども、金融官さんから有利な条件を引き出すためにも格付けって非常に重要なわけですよね。
こういうことを考えると資金効率を考えても、原価消却を切れた物件の売却というのは非常に有効だということが言えますよね。
もちろんこのお話は宅建業の云々とか繰り返しの売買とか、あと個人だと長期譲渡とかいろんな制約とかいろんな条件が他にも考えるべきことはあるわけですけれども、
BS上で考えたときに売却のメリットというのは原価消却の切れた建物、物件ですね。
こちらの売却は非常に有効な手立てだということが一つ言えると思うんですよね。
ということで今回は原価消却の終わった物件は売却するかという話をさせていただきました。
いつも東方のレビューを聞いていただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらの方で失礼いたします。ありがとうございました。