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はい。こんにちは、レディオ。
大山です。
いつもですね、東方のレディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
今回のテーマですけれども、そろそろね、賃収自慢とか、そういったのを基準に考えるのはやめたらどうですか、というお話をしたいと思います。
はい。
よくね、不動産界隈の方の中では、賃料収入、いわゆる賃収がいくらとかね、借り入れが何十億だとか、そういう発信ってよく見かけますよね。
果たしてそれが本当にね、見る目線として基準としていいのかどうかって、私は本当思うんですよね。
私が大事にしているのは、いつもお話してますようにね、やっぱり過所分所得ですよね。
いわゆるATCF、税引き後のキャッシュローが大事かなと思ってるんですね。
それはキャッシュロー経営という目線でもそうなんですけどね。
それとあとやっぱり大事なのって、純資産と、いわゆる銀行の自家評価とか、母会資産といわれる含み益とかね、そういう部分はかなり私意識してるんですね。
不動産自体の価値よりも圧倒的に安く持つと。
もちろんこれ二足三門の不動産ではしょうがないんですけどね、土地とかね。
実際不動産本来の価値よりも安く持つと。
そういうことを私自身は意識してるんですけどね。
そういったところの方が大事なんじゃないかなと私は思うんですけどね。
で、賃収いくらっていうので考えるとね、決算書とかの中の、素合計算書の一番上の売上高ですよね。
ここが賃収いくらとかっていうところになりますけど、売上高、賃収の大きさ、これ全然全てじゃないですよね。
素合計算書をずっと計算していくと、税引き後の利益まで出して、
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実際税引き後のキャッシュローを出すには、それに元本の返済とか原価証却を加味して、
それで初めて過所分所得ということになってくるわけですけど、
ここまで果たしてしっかり把握してる経営者の方がどこまでいるのかなというのが本当に思いますけどね。
もちろん規模を大きくされて、賃料収入も大きく、財務体質も健全な財務体質でやられている経営者の方もたくさんいらっしゃると思いますが、
やっぱりどこに基準を置くかというのが本当に大事だと思うんですよね。
そうでもしないと借り入れ自慢とか、やっぱり賃料収入の大きさ、そこだけにいって中身はズタボロの財務体質になるわけですよね。
今のこの金利が上がってきている、上昇している局面ですとか、
あと不動産の物件も相変わらず高い状況にあるかと思いますが、
何でも買えばみたいな感じで無理して買っていくと、
何か突発的なトラブルとか、あと今後も金利って上がっていきますので、
そうした時にどうにもならなくなっちゃいますよね。
不動産って本当に手堅いとは思いますけど、取得時点でほぼ勝負って決まりますので、
何でも買えばみたいな感じで、賃料収入とか個数を追い出すと解体病みたいな形になっちゃいますので、
やっぱり冷静な判断をしていくというのが何よりも大事なのかなと思います。
そんな感じで、私が思うのは賃料収入だけを見てはいけないというお話をさせていただきました。
いつも当のレビューを聞いていただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
